建筑装饰装修监理规划目 录1、原则和计划2、前期监理3、施工质量控制3.1基本规定3.2防水工程3.3抹灰工程3.4吊顶工程3.5轻质隔墙工程3.6门窗工程3.7细部工程3.8墙面铺装工程3.9涂料工程3.10地面铺装工程3.11卫生洁具及管道安装工程3.12电气安装工程3.13成品保护3.14开荒清洁4、室环境污染控制5、进度控制6、造价控制7、安全及文明施工监控&交房和保修期监理1 、原则和计划1.1本监理规划由监理制定，适用于精装房装饰工程项目的 监理工作。1.2根据本工程特点和监理工作规划组建精干高效的驻地项目监理部，并实行项目总监负责制。组建精装房装饰工程项目监理部和开展监理工作时应充分 考虑本监理项目如下特点和原则：1.2.1本工程具有质量工艺要求高、各方面期望值大、工程 量大、涉及小业主多、不同施工单位流水作业、管理复杂、 不同标段施工单位管理方法和力度不一、工人手工操作技术 水平存在差异、提前预控要求详尽周到和中间过程纠偏工作 频繁、资料要求完善等特点.1.2.2 精装房检查和清水房验收均不能象土建一样和 GB50210-2001验收规的规定按检验批抽样检查 ，而是必须实 施分户全数检查验收和每套全程预控以及重要材料的全数验收,监理工作量和强度很大.1.2.3 需对不同的标段，不同的施工单位和前后不同时间进 场的施工班组、未参加样板房施工的人员的具体工艺做法和 施工管理进行统一和优化，监理交底和督促施工单位技术交 底,中间检查工作量较大，控制难度增大.124可能的情况下应当提前介入土建清水房按户全数检查 验收和施工界面清理，核对关注各项施工工艺尺寸关系；此 项工作涉及土建与精装修关系和责任划分，同时也是按户全 数检查验收，并且要求细致无遗漏和土建整改后全数严格复 查，加之装饰施工单位一般在土建这一方面专业知识和检查 工具手段较弱，因此，监理工程师的指导和协助的工作量不 小和责任不轻。建议今后甲方在土建设计时一并进行装饰施工图设计，参照 精装修图进行施工，特别是水电预埋一次到位，避免精装修 施工的浪费和改动，同时精装修施工单位也可部分提前介 入。125重预控、重细节、有责任，监理人员必须是用“心” 甚至用”灵魂”去工作，做一名“操心监理”，象培养自己 的孩子一样对装饰施工过程进行控制、精心照料、用心呵护;仅仅是一个按时上下班的合格监理是远远不够的。1.2.6监理组要树立“装修有我，一生不悔”的企业文化和 有独立、专业、负责任、讲原则、分工合作的团队精神和工 作作风。收口之处见功夫，细节之处显水平。考核和评价监理工作的 唯一标准是交房率和业主的投诉维修率。127监理人员要具有正确处理把握好监督与服务、预控与 验收、事前、事中和事后、强制整改与沟通协调、规标准与 实际情况、龙湖标准与国家地方标准、计划和偏差、习惯施 工与正规工艺、提出要求和解决办法、 主控项目和一般项目、 口头交代和书面通知、罚款和沟通、潜移默化的影响和强制 性执行、土建与精装修、总包与分包、建设房与施工方、个 人意见与集体意见等的关系和分寸的综合能力及水平。128参与本工程的监理人员应有较丰富的住宅装修工程监 理经验或施工设计经验，对规标准和施工工艺有相当的掌 握，上岗前必须经过严格的培训和考核合格。不符合上述条 件的人员只能作为辅助监理人员，并不得在涉及质量责任的 文件上签字。129前期样板房施工阶段和清水房验收阶段派驻3名监理工程师或监理员和一名兼职资料员（当然最好是全部监理都 一并参加，便于熟悉样板房施工和清水房情况），同时与施 工单位一道进行清水房验收检查。大批量施工展开后增派3名监理工程师和一名资料员，并任命总监代表一名，按标段 分别负责，共同协作。项目总监在样板房施工阶段每三天到 现场一次监督指导监理部工作，大批量施工展开后项目总监 每两天到现场一次监督指导监理部工作，公司其他项目总监 代表每月一次到现场互相交流检查指导。派驻人员其土建、 装饰装修、水电安装和建筑材料等专业知识配套齐全，有能 力实施质量、进度控制和安全及文明施工的监控工作。1.2.10制定详细的精装房装修监理作业规、质量工艺控制标准、地区施工各工序质量通病和防止办法、巡查项目和制度、旁站项目和制度、绝对停止点和相对停止点的设置验收检查 项目和制度、精装房装修监督管理处罚细则、监理交底容和 制度、监理过程考评检查制度、监理人员汇报考核点评制度、各项会议和专题研究制度、总监巡查制度、公司项目监理部 之间交流检查制度、监理人员谈心思想交流制度、行政管理 制度和资料整理等制度。1.2.11项目总监必须不定期适时组织监理组部各标段交叉 全面检查和公司项目监理部之间互相交流检查，严防视觉和感官疲劳以及监理工程师个人唯一角度产生的遗漏和疏忽.1.2.12 公司总监必须组织力量在水电隐蔽工程完成阶段和 全部工程完工时进行抽样通查，其抽查房间每个标段不少于 30%,每个班组不少于两套.每个户型不少于 5套.公司总监在每个标段重要工序开始施工的前端时间，至少要 认真巡查一次，针对存在的问题适时发出具有指导意义的总 监纠偏指令，及时纠偏，规后面的大量施工。1.2.13施工阶段监理工作的重点和关注点的顺序：1.2.13.1安全控制（人身财产安全、火灾事故、水隐患、建 筑结构安全、外来侵扰）-质量工艺控制-成品保护 控制-进度控制-造价控制-文明施工控制- 资料控制。1.2.13.2 使用安全-使用功能-使用方便-感观质 量。1213.3事前控制为关键，开头交代为重点，中间跟进检查 为手段，最终验收为目的，施工开始时就必须严格控制住整 个施工过程，不能放松，以免造成今后混乱和后来无法控制 的局面，同时要警惕先严后松的现象出现。1.2.14项目监理部配备电脑 1台、红外线检测仪2台、建筑 工程检测尺和检测包 6套、数码照相机3部、摇表6只、木 材含水率测试仪3只、钢直尺6只、卷尺6只、工矿灯6只 等以满足工程检验工作的需要。2、前期监理2.1参与设计施工的招标工作，审核设计、预算和合同，提出 意见和建议。2.1.1熟悉掌握建设方与小业主签定的购房合同容和交房标 准，了解小业主在购买此房时与建设方营销部门交流时反馈 的信息和业主关注的敏感点，并注意收集公开或网上业主发 表的意见，综合分析后作为前期工作的参考。组织现场监理人员参观了解现有装修完成的两套样板房，由 原负责的监理工程师讲解原样板房施工技术情况、质量要 求，对个别节点施工和控制重点详细介绍了解。督促和参与精装修施工单位对样板房的参观、学习、总结，注意收集他们的意见和建议。2.1.2审查设计方案是否有漏项.2.1.3审查设计方案是否据有可操作性，对其合理性、科学性进行论证.2.1.4 审查设计方案，是否与建设方的意图、思想、品位相符.2.1.5审查设计方案，是否符合国家、规标准和环保要求.2.1.6审查装修公司的预算表中所列项目是否细致、准确,充分把握价格与材料和工艺的匹配性；2.1.7审核材料品牌、规格、型号及数量，确保符合规和质量（含甲供和甲定材料）.2.1.8审查预算，材料报价，防止出现误算、漏算，确保价格合理，杜绝不合理低价竞争。2.1.9要求施工单位认真查勘现场，准确预算，减少施工中途 变更.2.1.10审查施工方技术经济标，考察施工方人员和技术力量重点把握是否有“大兵团”作战的意识和能力.2.1.11审查装修公司合同文本.2.2参加和监督清水房的检查与验收2.2.1与建设方共同确定标段的划分和施工样板房的数量、楼层位置、每个施工标段每种户型至少应有一套施工样板。2.2.2 监理工程师应提前对土建施工过程实施监控 ，首先对 要做施工样板的房屋的土建进行检查验收，及早提出意见。样板房装修工程施工前，监理工程师应督促承包单位进行施工界面划分，明确装修施工的先决条件。组织承包单位对土 建工程进行交接验收。整个清水房验收交接须在 30天或样板房施工结束前完成， 项目总监要敦促精装修施工单位安排负责任的技术人员，人 数不少于10人，参加验收。同时项目总监要敦促建设方必须要求安装分包单位（如套装 门厂、空调商、木地板商等）派员对涉及自己部分的土建基 础进行验收，特别是门洞尺寸。要求精装修施工单位必须准备相应的验收工具和验收表格 复印件，其数量与要验收的房屋数量一致。验收检查前由监理工程师和施工方技术负责人一起对参加 验收人员进行简短的培训和交底。223在样板房施工阶段监督和协助施工单位对清水房质量和几何尺寸偏差进行全面检查，审核检查后填写汇总表 和整改意见书及整改措施。参加验收的监理工程师在此阶段主要工作是验收清水房，但 每天应安排1小时左右时间到样板房施工现场了解和学习施 工情况，与样板房监理交流至少一次。2.2.4现场监理工程师旁站监督施工方对清水房关键部位进 行检查，并在相应的位置标注清楚，重大问题拍照记录，每天汇总提交建设方项目部 ，监督施工单位提出整改意见书和 处理措施，同时审核整改意见和整改措施的正确性和可行性。监理工程师要注意把握国家标准规，正确地与土建方交流和 向精装修单位解释，协调与土建方关系。225清水房验收至少应检查如下项目：1）、防（火）盗门：品牌、防盗级别、钢板厚度、安装偏差、执手锁具、启闭、表面质量、密封间隙、附件、连接、 声音、牢固性、填充材料、成品保护。重点是安装偏差和外观划伤。2）、墙体：开间尺寸.质量缺陷、尺寸偏差、大小头、几何 形状，重点是开间尺寸偏差。3）、墙面：爆灰、裂缝、脱层、空鼓、垂直度、平整度、阴 阳角方正度、缺棱掉角、加强措施、表面质量。重点是爆灰空鼓。4）、天棚：标高、净高、平顺、阴角线直线度、质量缺陷。重点是阴角线标高和平整度。5）、地面：爆灰、裂缝、脱层、空鼓、标高、平整度。重点是各房间地面标高和与防盗门下框、推拉门下框标高关 系，空鼓。6）、门窗：品牌材质 、衬增强钢、规格尺寸、开启方向、 安装位置、连接方式、填嵌、牢固性、启闭、安装偏差、表 面质量、密封间隙、附件、连接、声音、执手锁具、玻璃、 排水孔、防水密封、倒翘漏缝、防脱落措施。重点是安装偏差、外观损伤、与墙体连接处防水密圭寸。7）、防水：表面质量、位置高度、关水高度、闭水试验、楼 下观察。重点是地面防水和关水试验。验收围包括厨房及生活阳台、主次卫、客厅阳台、顶楼屋面 等地面防水，此项检查是验收工作的重中之重。8）、厨房：、配置、烟道、防水、燃汽报警、排水重点是注意与精装修图的尺寸关系。地漏9）、卫生间：坡度比例 、防水、 配件、 排汽、 重点是注意与精装修图的尺寸关系。10）、强电：预埋、电表、配电重点是注意与精装修图的位置关系。11）、弱电：配置重点是注意与精装修图的尺寸关系。12）、预留口 ：空调、排气烟、浴霸、空调冷凝水接口 门洞重点是注意与精装修图的尺寸关系和门洞尺寸。13）、门禁、楼宇对讲重点是注意与精装修图的尺寸关系。14）、上下水汽、管路、安装重点是注意与精装修图的尺寸关系。15）、阳台防护、地漏、排水坡度、防水、外墙砖、安全玻重点是防水和外观16）、梁与过道：标高、宽度17）、其它配置及配套设施重点是注意与精装修图的尺寸关系。18）、重点核对施工图和清水房尺寸关系，检查几何尺寸偏 差，及时提出意见，保证后期装修不出现配合和感官缺陷等 问题。