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学习变更人生做胜利物业管理人!某商铺管理方案(补充版)商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营,集中管理的模式,对商业街商铺进行统一管理,是目前开发商普遍推行的一种方法,管理的好,对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。6对于开发商来说,开发、销售商铺是前提,但只有开发、销售是不够的,还必需成立特地的商业管理公司对商铺进行管理,才能许久发展。tm+目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种状况下,开发商对商铺的管理更为重要。假如商铺商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商的头上。M1.0 商铺物业管理理念c(1!商铺是有支配的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区分于其他房地产的核心特点。NI “统一管理”,要求商铺必需由代表业主权利的、受业主、开发商托付的管理公司统一管理,没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。_ “分散经营”,是商铺对消费者和经营者间的交易供应场所,商铺的管理者不能干脆进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。C/2j1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。1.2.1.3. 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式,在商铺销售合同中都应当约定承租户必需听从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。x1.4.1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。51.1.2 “品牌审核管理”指:招商对象需经品牌审核后才能进入。0I)9Go审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格托付书(适用于批发代理商)、品牌代理托付书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权托付书等。ZhemXm “完善的租约管理”指:签定租约、合同关键条款必需进入。P租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理,比如:Kgr=承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制,假如发生重大变更,须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可);!o&;D营业时间的确定;nHT/n承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;O为整个商铺促销担当的义务;W承租人对停车场的运用,确定有偿还是无偿,有无限制;_&v#0投保范围事宜;是否统一的收银等。f)1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。TanM由于目前商业竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。管理公司应当为商铺策划好1年12个月的营销支配,所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。D组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费用依据承租户销售额的肯定比例进行分摊。假如商铺统一收银管理,就能较好地执行按销售额分摊费用。O_1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。TX1.1.4商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证商铺的高效运转。常见的方式有:%指导项目:店铺布置指导、促销活动支配;DT4K协调项目:协调经营者之间的惊慌关系,增进经营者之间合作;!w_服务项目:行政事务管理;ad监督项目:维护商铺的纪律、信誉,帮助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。SZEO1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。nJ商铺的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的运用频率较高,统一管理有助于对物业设施设备有支配的保养与修理,增加运用的平安性和耐久性。P& 2.0 商铺物业的管理特点Aa2.1 顾客流量大!sj_商铺进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,平安保卫工作特别重要,有些零售商品易燃易爆,因此消防平安不得有半点松懈。同时商场在发生突发事务时,疏散相对较慢。平安管理应特殊慎重/ 2.2 服务要求高)要物业管理服务面对商铺置业人和运用人,向他们负责,一切为他们着想。促进商业物业保值、增值;同时为运用人和顾客营造一个平安、舒适、便捷、美丽的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则z!52.3 管理点分散B-f出入口多,电梯(客梯)、观光梯、自动扶梯等)分散,须要的保洁、保安人员相对较多,管理点分散,管理难度较大是商业物业管理的特点。pF+L2.4 营业时间性强Q|s?m顾客到商铺购物的时间,大多集中在节假日、双休日和下班及晚间,而平常和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感,无序经营的印象,对顾客产生不良的心理影响。4F2.5 车辆管理难度大m来商铺的顾客,有开车的,也有骑车的,大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏干脆影响着商场物业管理水平的整体体现。K&3.0 商铺物业管理人员配备uJZ2深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。3.1.1 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职,没有闲人,业户交纳的管理费都用在刀刃上。E$03.1.1.1 业户服务部设主管一人,可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名,分别兼任行政人事、文书档案、支配财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量,通常每班保持两人便可。3.1.1.2 维保服务部bE设主管一人,全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和修理工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地平安运行,使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应依据商铺经营服务须要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。ja!m3.1.1.3 保安服务部;a设主管一人,全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使平安防范与消防管理。具体作业人员依据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。BL)CVn3.1.1.4 保洁绿化部-设主管一人,全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员依据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行支配。-lr3.1.1.5 经营服务部o设主管或兼职主管一人,全面负责商铺业户托付给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是协作业户的经营活动,促进商铺经营销售和物业管理工作。g(4.0 商铺的物业服务管理wU商铺物业管理包含以下几个方面,我们现对此进行分项描述:9Q+4.1 商铺业户服务管理(,A&4.2 商铺装修服务管理qs4.3 商铺设备、设施维保服务管理c1#in)4.4 商铺建筑物的养护及修理管理Mg*?o4.5 商铺保安服务管理g4.6 商铺保洁服务管理/4.7 商铺绿化服务管理fWF4.8 商铺经营服务管理mCg,4.9 商铺广告管理9?z4.10 商铺保险管理HK:.深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。L4.1 商铺业户服务管理Na深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。z业户服务部有两部分工作职能,一是业户服务,二是内部管理。9v深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。9P4.1.1 接待与联系nN深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。PCOh2接待与联系是业户服务的重要内容之一,是物业管理方为业户、顾客供应服务并与业户、顾客进行沟通的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样,包括倾听建议和看法,接受投诉,支配修理和回访,收取管理费与内外联系等。(5_G深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。_K$:4.1.2 纠纷、投诉接待vgo)C5深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。8顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说,全部投诉、处理结果都要有记录,作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一;DD n深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。#R;H4.1.3 报修接待i2深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。:n商铺铺位的照明或其他设施出问题,对业户营业将造成很大的影响。业户报修,应快速做记录,填写修理任务单,即时派修理工到现场抢修;i?*|深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。o,c4.1.4 走访回访Dk深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。J2U接待员的走访内容包括三方面:)m%一是听取业户和商铺方对物业管理服务的看法、建议;%二是对报修后的修理结果进行回访;J i-w三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进,晓之以理,动之以情,用实际行动去感化业户,让他们明白:我们所做的一切,都是为了商铺的自身形象,我们的目标是一样的。CC;深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。J8TgX4.1.5 内外联系:g深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。W商铺内部联系:&?=-商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等;向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何,必将影响到收缴率的好坏。J深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。S&8商铺的外部联系Z深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。i商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系,如处理不好这些关系,会使商铺的经营活动很被动。处理得好,往往事半功倍。N4.2 商铺装修服务管理S|t深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。K y4.2.1 装修管理应包含在业户管理中,因管理难度较大,故单独列出论述。装修管理职能主要包括:审核装修申请、签订“装修管理协议”,现场监督管理等。jK深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛,探讨物业管理的方方面面。p4.2.2 商铺楼宇的租赁往往以整个层面对外出租,出租后,由承租商依据经营要求,提出装修申请;也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修,装修管理应做好以下几个方面:J建立周全、具体、便于操作的管理制度;2专人负责对工程实行严格的监督;aA?H,选定资质高、信誉
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