摘 要现在买房的人这么多，这个卖房的行业迅速壮大起来了，城市里卖房和买房的人都越来越多。现在的人都很聪明，他们知道房子不光可以居住，一段时间的存放之后，可能会有大幅度的增值，不光是买房居住，还是在投资，会有回报的。所以卖房的这个行业竞争的人越来越多，因为工资挺高的，房子行业的发展推动了整个市场的波动，还带动了城市和村里的经济发展。卖房子的公司要有正确的卖房思路，要注重策略，注意房子的细节，才能卖的出去房，才能创造好的卖房业绩本文章写的主要是卖房策略的制定，根据以往学者提出来卖东西的理论，来商讨如何更好更快地把房子卖出去，通过市场上各个公司卖房的状态，进行分析研究，房子卖的好坏有很多因素影响他，比如房子的地理位置，房子的装修、设计，卖房子的人的卖房手段，诸多各种因素都在影响着卖房子行业的卖不卖的出去。本文章针对卖房子中存在的问题，提出了一系列的销售房子的策略，只有制定正确有效的卖房子的策略，才能在卖房这个十分抢手的行业站于不败之地。关键词：房地产；营销策略；市场经济；当代置业AbstractWith so many people buying houses, the industry of selling houses has grown rapidly, and more and more people are selling and buying houses in cities. Now people are very clever, they know that the house can live, and not just after a period of storage, there may be substantial appreciation, not just to buy a house, or in the investment, there will be a return. Therefore, more and more peoplearecompetingintheindustryofsellinghouses.Thedevelopmentofthehousingindustryhasdriven the fluctuation of the whole market and the economic development of cities and villages because of the high salary. The company that sells a house should have correct sell a house thought, want to notice strategy, notice the detail of the house, ability sells go out a house, ability creates good sell a house performanceThis article mainly selling strategy formulation, according to previous scholars put forward the theory of selling, to discuss how to better and faster to sell the house, by companies selling on the market status, analysis, to sell the house there are many factors influence him, such as the location of the house, house decoration, design, sell a house people selling method, many factors are affecting the house industry can not sell . This article in view of the problems that exist in the selling a house, put forward a series of marketing strategy of the house, the only strategy, formulate correct and effective sell his house can sell this very hot industry to stand in the invincible position.keywords:Realestate;Marketingstrategy;Marketeconomy; Contemporaryhomebuyers. 第1章绪论1.1课题背景及研究的目的和意义1.1.1房地产营销背景卖房子行业发展的速度很快，各个卖房子的公司慢慢越来越多，卖房子行业的竞争也随之越来越激烈，造成资本升温，房价连续上涨，在这期间政府为控制好房地产市场的发展动态，通过政府政策调整，我国房地产行业持续增长的动态被予以一定的控制，然而随着时代的推移，伴随国内经济形势和社会需求的变化，客户对房地产的消费也变得更加理智，不再盲目购房，而对房产的地理位置以及周围环境优劣、建筑设施、装修设计等方面有了越来越大的要求，客户对房地产这一产品的量的需求，以及房型和户型要求也越来越高，从而使房地产市场出现了下落现象，然后政府为了使房地产市场回温，出台了一系列相关政策。面对不停变化的房产趋势，如何面对政府出台的政策及市场的突然变化，房地产公司需要进行深入且全面的调查及研究，寻找适合自身发展的完整的营销策略，才能进一步提高房地产市场的竞争力，发现并创造出最合适自己公司的道路。营销策略的优劣以及营销策略是否随着市场变化能够适时作出调整是房地产公司把握市场脉搏至关重要的条件，基于对市场变动的考虑，营销策略的优化业已成为制约其发展的因素。1.1.2选题意义全国卖房子产业越来越火，慢慢超越了其他好多行业的增长，这一行业在中国市场里占据着不容小觑的位置，也创造了不少的财富为我国经济发展，因为人人都需要房子居住，这是人们生存的最基础的保障。卖房子的人也越来越有技巧，公司的内部策略也越来越完整，所以房子现在卖的很火，卖房子行业的大力发展也带动了整个卖东西行业的发展，卖东西，不管卖的是啥，这一领域发展的可快了，全民卖东西时代来临了。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状1967年菲利普.科特勒根据企业的管理和决策的角度，提出营销的环境、市场的机会、营销战略的计划、购买行为的分析、市场的细分和目标的市场，以及营销策略的组合等市场营销的完整理论体系，令市场营销的理论更加成熟。劳特朋（Lauteborn）在1990年提出4C理论，即：客户的需要与欲望（Customer）、成本（Cost）、便利（Convenience）、沟通（Communication）。4C主要以顾客需要为导向，特别关注了客户的价值需要，比4P理论于理念上有了很大的进步和发展。1999年，唐e舒尔茨教授提出了著名的4R理论。该理论阐述了四个要素:关联、反应、关系、回报。4R理论是以竞争为导向，以一个新的层次总结营销框架。2009年，JohnnyRossraul介绍了房地产经纪人应该掌握的销售和营销技术方法，详细描述了房地产销售和营销的整个过程，提供了大量的房地产行业数据和信息来源。2014年，GilChurchill指出现代互联网技术高度发达，给各行各业带来前所未有的便利和机会，房地产渠道营销也理应立足于互联网技术上，基于网络平台来推广房地产房源信息，让企业被更多人所熟知。2014年,EmnaCherif,DelvinGrant提出,现代互联网技术高度发达,给各行各业带来的前所未有的便利和机遇,房地产营销渠道也应该基于互联网技术,基于网络平台促进房地产住房信息,使企业被更多的人知道。2015年，Frances Brassington, Stephen Pettitt，提出了市场细分市场营销策略，信息与研究，产品，价格，渠道，促销，营销传播，营销和推广的理论介绍。Gobert在2016年指出，税收的政策对房地产市场的影响很大，税收与房价之间存在负相关关系。这种现象的原因还有待研究。在2017年，Rechal研究不同类型的营销模式组合，可以更多的是企业实施差异化竞争的主要内容，在利用比较优势的基础上，发展综合能力突出的情况。总而言之，国外的房地产市场销售主要是根据基本市场的营销理论发展起来，从企业自身出发，用4P理论作为出发点，发展到把消费者作为核心的4C理论，逐渐过渡到以竞争作为导向的4R理论。在目前的营销环境下，4P理论仍是营销实施的重要手段，各销售推广以此为基础衍生。在产品定位中多采用4C理论为主导。4R理论提示了现代企业长期图谋的客户共赢方法，而西诺雷利的著作说明了企业品牌建立的路径和策略。1.2.2国内研究现状中国的房地产营销始于20世纪90年代。在一定的市场条件下，开发商逐渐采用市场营销的理论和方法，是一个持续发展和成熟的过程。2006年，曾宪斌指出，创新就是生产力，房地产营销战略应关注可持续发展、产品的研究、产品的创新、提高服务的水平、引入高层次的物业管理、充分的市场调研、准确定位项目。荆民(2008)提出，房地产的销售是一个系统化的项目，有着众多复杂的营销活动和无尽的营销策略和手段。然而，根据市场经济规律，改变传统的销售观念，确定营销观念是非常重要的。只有通过界定新的房地产营销理念，我们才能“勾勒出项目的轮廓”，使企业的房地产营销成功。杨杰(2008)指出，只有在房产市场竞争的实践中，我们才能适应当地的环境、企业、时代和消费者。动足脑筋，不断去探索，在观念、产品、传播、服务等方面提出创意，在一种特殊的挖掘、寻找新的卖点、追求营销策略、个性化营销和优化多样化的过程中，在日益激烈的市场竞争中可以处于坚不可摧的地位。2012年，王秀玲、李文星利用部分发达国家的海外房地产融资和实践经验，结合国内实际情况，重点探讨了我国房地产融资创新发展方式的范畴。王珂，（2015年）提出最核心的是知识结构。郝胜春（2016）提出，为客户做好产品，让客户获得优质的体验，通过拓展渠道和线上宣传打组合拳，敢于营销创新，才是房地产营销策略之核心。崔强、叶翠雯2016年，对东莞万科房地产目标市场选择与定位策略进行分析，找出存在的问题，提出一些值得参考的改善方案。韩成文,许华(2017)，房地产销售策略作为一个重要环节，实现房地产营销效益对客户心理特征的考虑，不仅有利于满足客户对多样化和个性化的需求，而且有利于进一步提高房地产营销的效率。房地产营销策略与消费者的动机、消费者的感知、消费者对消费者的关注、消费者的态度、消费者的视觉形象、消费者的自我形象等，希望房地产的销售能够减少阻力，实现房地产行业的新营销模式提供有益的指导。张振活(2017)基于房地产销售的现状分析,并提出了房地产营销中存在的主要问题,并提出了有效措施,解决问题,满足新形势的要求房地产营销,促进房地产行业的快速发展。1.2.3国内外研究现状评述1.2.3.1房地产开发与政策性有较强的关系卖房子行业的特点、地位和作用决定了房子开发和管理的政策之间有很强的联系，或者说它受到了政策的极大影响。卖房子行业是国民经济的主导产业。房子资源的分配和利用，房子商品的生产、流通和分配直接关系到经济和人民生活。1.2.3.2国家房地产的法律政策在渐渐完善为了适应的需要,我国卖房子行业的发展,促进卖房子行业的市场,在政府上班的人经过商量，提出一串政策，来促进卖房子的公司的发展，政府