比邻客栈特色主题连锁客栈项目策划深圳市西冲比邻客栈项目名称:_比邻客栈特色主题连锁客栈_项目负责人:_庄茂林_移动电话:_13424301438_联系地址:_深圳市西冲鹤薮村比邻客栈_邮政编码:_5198000 _E-mail: _ pepinnsina.com_QQ:_594873590_2011年9月日目录一、 项目背景-3（一）旅游业前景分析-3（二）主题客栈行业分析-3（三）西冲旅游及客栈现状-4二、客栈定位-5（一）主题客栈介绍-5（二）客栈定位-6三、客栈介绍-6（一）地理概况-6（二）客栈状况-7（三）设计改造-7四、产品及服务-9（一）住宿服务-9（二）其他综合服务-9五、竞争分析-10（一）星级宾馆分析-10（二）海边木屋分析-11（三）家庭旅馆分析-11六、营销策略-12（一）体验式营销-12（二）网络营销-13（三）促销策略-14（五）价格策略-14七、发展规划-15（一）建立发展阶段-16（二）完善提升阶段-16（三）模式拓展阶段-17八、财务分析-17（一）投入预算-17（二）盈利预测-23九、风险分析及控制对策-23（一）市场风险及控制-24（二）管理风险及控制-24（三）财务风险及控制-25一、项目背景（一）旅游业前景分析旅游业在现代全球经济中，以成为发展势头最强劲和规模最大的产业之一。我国社会经济经过三十年的高速发展，人民生活水平持续上升，2010年国内GDP总量达致39.79万亿元，人均达致2.9万元，社会居民的旅游需求日益高涨，旅游业进入快速发展时期。我国经济还将保持持续快速增长的势头，旅游行业也将随着经济的进一步增长而发展。据美国商业战略咨询机构波士顿咨询公司最近公布数据预测，在未来几年中，中国国内游市场每年将以16%的速度增长，到2020年市场价值将增至39万亿元人民币，同时该报告称中国的旅游需求主要来自于非常渴望见识新世界的年轻人，年轻人将是未来中国旅游主要消费者。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内存在重大的投资机会，针对年轻群体的旅游服务存在巨大市场空间。（二）主题客栈行业现状中国酒店业随着今年来旅游业的发展，宾馆酒店的数量与规模呈现较快增长。国内星级宾馆数从2004年的10888个增长到2007年的13583个。即使有这么快的增长，但星级宾馆也仅占所有宾馆数的4%，并且由于星级宾馆的价格较高、数量有限，与年轻人追求时尚、创意等的口味有差距，远不能满足青年旅游者的住宿服务需求。因此各大旅游景区的家庭式旅游、青年旅馆、客栈等与年轻人旅游市场相关的旅游住宿服务遍地开发。但是由于这些客栈、旅馆的开办者良莠不齐，品牌化程度低，且经营分散，从预定到入住体验等服务均不完善，难以给年轻驴友们的旅游体验带来顺畅的服务。（三）西冲西冲旅游及客栈现状深圳西冲位于深圳东南大鹏半岛的最南端，是个尚未开发的渔村。西冲沙滩号称全国最优美八大海滩之一，是全深圳最大的沙滩。由于开发程度较低，这里拥有更加天然的安静与蔚蓝，渔村的淳朴与醇厚，远离城市的喧嚣，成为深圳乃至周边城市夏日避暑休闲的首选地。近年来，接待的游客数量逐年迅速增长，由2009年的60多万人次每年，到2010年的80多万人次，2011年更是突破百万人次。2011年底，深圳成立大鹏新区，着手开展大鹏半岛的旅游开发，在交通等基础设施将有大规模投入，这势必改善以西冲为主要构成的大鹏半岛旅游的配套服务。西冲海滩在未来几年将有更大的发展，接待的游客将更大幅度的上升。图一：近年西冲海滩接待游客量但是目前由于西冲海滩的开发程度较低，周边的商业配套设施不完善，目前仅有住宿服务。并且住宿方面，除了西冲酒店等两三家较大型的酒店外，更多的住宿服务由本地居民自主经营的家庭旅馆来提供，这些旅馆一般是本地人自家住宅改造成的，服务较为单一，并且由于服务意识低下服务标准没有建立，服务质量难以保证。今年由于西冲旅游的发展，也出现了少量的根据家庭旅馆改造的主题客栈，这些客栈的虽然部分改善了当地的旅游服务，但是客栈数量少，自身经营由于是个人小本经营，缺乏专业化、品牌化、配套化的运营，难以满足游客包括住宿在内的多样化需求。图二：西冲住宿服务构成图二、项目定位1、主题客栈介绍主题式的客栈，实质上是文化的升华，客人在消费中体会一种文化的享受，从设计、建设、装修到管理经营、服务都注重客栈独特的主题内涵，突出客栈的文化品味，形成客栈的个性，从而在市场上形成鲜明的主题形象。把服务项目溶入到主题中去，以全新的个性化的服务代替刻板的传统服务模式，从而体现对客人的信任与尊重，给住宿者带来个性化的独特体验。这种主题客栈在国内现已经开始发展，但是还没有形成品牌化、流程化、连锁化运作，这给比邻项目带来了良好的创业机遇和充分的发展空间，挖掘主题式客栈连锁化经营的品牌化运作模式，拓展主题式客栈的市场空间。2、比邻客栈定位客栈将以满足游客住宿为主体，开展主题式商务接待及主题化高端住宿服务，并围绕住宿服务开展涵盖旅游设备租赁、旅游线路开发、公司户外拓展培训等旅游一体化服务，打造立基于西冲的比邻旅游品牌及标准化服务体系。这意味着比邻客栈将由单纯的接待型旅馆，向以“视野（人文、创意、旅行）、艺术（书、画、影、音）、生活（发呆、运动、咖啡）”为文化核心的复合型客栈转变。以文化体验为核心，构造新型的住宿感受，满足年轻群体的舒适、创意的全新体验需求。三、客栈介绍（一）地理概况客栈位于深圳市南澳街道西冲社区的鹤薮村内，毗邻西冲海滩三四号大门入口大路，距离公交站步行约5分钟，距离西冲海滩步行约10分钟。客栈旁边有小百货、早餐店、海鲜餐厅等配套设施，位于西冲商业配套较为完善的重点地段。客栈三面环山，面对西冲海滩，从顶楼天台可看到西冲海景，情人岛若隐若现，景色非常宜人。客栈周围景点有：西冲海滩浴场、海滩烧烤场、西冲天文台、西冲海滩情人岛、三门岛等。（二）客栈状况客栈原来为本地村民自营家庭旅馆，里面各项设施齐全，接手即可经营，但是设计普通设施较为单一，作为主题客栈运营的还需再设计改造。计划客栈由前后两栋的民宅组成，一栋有四层、房间数13个、面积550平方米，一栋五层、房间数23个、面积780平方米，两栋总面积1300多平方米，共有房间数36个，平均每个房间面积约36平方米。客栈租金一栋8万/年，一栋9万/年，租金共17万/年，平均每个房间租金约500元/年。（三）设计改造1、设计理念：既然以 “主题”客栈为定位，客栈将以“文艺、书籍、沙龙、艺术”等为主要设计要素，意在创造一个恬静、舒适、典雅、清洁的居住空间，融合和谐、思考、但不单调的娱乐氛围，建立健康、美味、地道的餐饮风格，但同时也要摒除现代酒店的浮华，不求精贵，不求豪华，没有俗气的铺张。从而做到“人无我有，人有我精，人精我异”，这个“异”，不是硬件上的比拼，而是一种环境和氛围的塑造。将轻松舒适恬静的“书式生活”变成一种人们向往的生活方式。2、设计设想： 以书吧、咖啡、花草等相结合塑造的小资情调；以画廊、墙绘、沙龙等相配合营造的文化气息；以单车、桌游、影音等相搭配打造的健康生活；通过分享、自由、惬意等实时互动造就的纯度假住宿体验。3、设计改造方案：装饰改造打造更具设计感和时代感的空间。（1）主方向：大体黑白灰，鲜艳色块提亮；艺术装饰品提高品位。（2）外墙：路边一面加以整面巨型墙绘,夜晚灯光亮化（自下而上）。（3）院子：外栏杆颜色重新刷漆，院落种植绿色圆叶植物，假山石，鹅卵石辅助，木质条桌凳或伞式休闲椅2-3张；附属不锈钢艺术品（北京798肌肉男式）等。（4）房间：墙壁采用统一色，每间房以一面墙做各种的墙绘，突出主题。（5）一楼大厅：去繁就简入门右侧大厅为咖啡吧，旁边置书架，左侧为酒吧，靠墙位置放置桌球台。因地制宜入门左侧柱子环绕型小吧台供客人喝东西，右侧柱子和楼梯周围环绕沙发，做休息及等待缓冲区，前台置两部共用电脑。特别点缀大厅选一面冲门整体墙壁画花的墙绘；辅以暖光。（6）天台：加伞式休闲桌椅两套，加绿色植物及白色装饰，可选配水景。左侧为自助洗衣处，留有晾衣服的空间；右侧加望远