-第一章 项目概况 一、项目名称及业主单位 1、项目名称南湖片棚户区拆迁安置及环境整治工程2、项目业主单位业主单位：新河开发建设有限公司3、业主单位简介新河开发建设有限公司是城市建设投资开发有限责任公司为了做好环境整治及棚户区改造工程的工作而专门成立的一家公司，是城市建设投资开发有限责任公司的全资子公司，其职责主要进行项目的运作与开发建设投资。公司成立于2005年7月，注册住所为人民中路400号长沙城投大厦9楼，注册资本五仟万元人民币，法定代表人李文达，企业为国有独资的有限责任公司。企业经营范围主要为：城市基础设施项目的投资及开发建设、房地产开发，工程项目技术咨询及策划，园林绿化工程（以上范围涉及行政许可的凭许可证或资质经营）。二、任务依据和历史背景是湖南省省会，经过改革开放20年来的发展，已经取得了令人瞩目的成就，也具备自身独特的发展优势。进入21世纪，处于历史性转折时期，面对新的国际国内形势，给长沙既带来了难得的机遇，又提出了严峻的挑战。随着国家全方位开放格局的形成和周边形势的变化，长沙正面临着巨大的竞争压力。全国各大城市出现了争先恐后的竞争格局，长沙必须营造新的优势，迅速把自己做大做强，赢得发展的主动权。省委、省政府确定的“一点一线”和长株潭经济一体化战略，要求长沙尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥龙头带动作用，这给长沙的发展带来了前所未有的推动力。但长沙中心城市的功能和作用要得以有效发挥，还需付出艰苦的努力。中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘了宏伟蓝图，指出要用15年左右的时间，把长沙建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化中心城市，并进一步提出了建设长沙的量化指标。按照2020年长沙建成区人口310万，用地310平方公里的城市规模重新调整城市空间形态，加强环境治理、道路整治和绿化广场建设，把长沙建成一个结构合理、发展空间广阔、城乡一体的区域性现代化中心城市。2007年市建委将按照“再掀新高潮，凸显新风貌”的思路，认真贯彻落实党的十六届六中全会和一省、市党代会精神，紧紧围绕推进长沙又好又快率先发展的战略目标，以科学发展观为指导，牢固树立抓城市建设就是抓经济建设的理念，坚持项目建设与环境改善、品位提升、经济发展相结合，不断增强城市承载功能，进一步彰显城市文化内涵，为推动全市经济增设和社会发展作出新的贡献。 2007年以至到“十一五”末期重成点抓好“一洲两岸”（枯子洲、湘江两岸）、“三个入城口”（月岛一四方坪片段、长沙大道高桥片段、长潭西线入城口片段）、“四大新区”（省府新区、市府新区、新区、武广站新区），“十大项目”（橘子洲、湘江风光带、设施、武广新站、湘江航电综合枢纽、引水及水质环境、金霞港港口物流枢纽、中信新城、河西滨江新区、南湖新区）建设。长沙，国家级历史文化名城，人文历史底蕴浓厚，拥有山水洲城独特的景观。湘江是长沙的母亲河，是长沙的灵魂所在，是长沙最瑰丽的风景线。近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。湘江大道及潇湘大道等道路陆续建成，湘江风光带已成长沙的标志性一景，并获全国人居环境示范奖。城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美好长沙已成大家的共同心愿。在新的历史机遇面前，今后几年，将按照市委市政府的总体部署，继续致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功夫，充分发挥滨水区的土地资源价值。“一洲两岸”建设主要包括滨江风光带工程与片区改造开发：滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括南湖片区、湘江明珠金外滩片区、五合垸片区、岳麓滨江新城片区及橘洲景区。三、研究依据及范围1、研究依据 中长期社会发展战略纲要工业局与民用建筑可行性研究深度要求 国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。建设部建标2002205号房地产开发项目经济评价方法。 其他有关专业设计规范。建设单位提供其他各项基础资料。（7）20032020年城市总体发展规划（8）土地利用的总体规划（9）南湖片区的控规2、研究范围可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标1、 目前用地现状南湖片区地处湘江东岸的长沙主城区核心地区南部，东临书院路、南临二环线、西临湘江、北临西湖路，该片区临湘江长约5.3公里。片区内现以居住、工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积的35%左右、仓储和工业用地约占42左右，其它如公墓用地约占10%。片区内现状道路主要有书院路、湘江大道（尚未完全拉通）、西湖路、劳动路和南湖路，但道路建设比较差。片区内局部地区洪涝灾害严重、有些地方尚无市政供水。片区内共有拆迁单位70余个，居民住宅9634户，拆迁总建筑面积112.99万平方米。目前用地现状如下表： 土地性质亩数地级占比（%）容积率备注商业44.550.822.0住宅930.4517.051.5工业用地586.210.740.8农用地363.456.660.5其他用地3532.264.730.1合计5456.851000.4562、 规划用地情况该片区规划总用地面积363.79公顷，其中可开发用地127.12公顷、道路广场市政基础设施及公共配套设施用地105.44公顷、不可开发用地131.23公顷。规划设计指标情况见下述二表：技术经济指标表一序号名称用地面积（公顷）比例（%）备注1总用地面积363.791002道路广场、市政基础设施、公共配套设施用地105.4428.983可供开发用地127.1234.94其中商业、办公公共设施用地69.9219.22包括商业金融、办公等居住用地57.2015.725不可开发用地131.2336.08包括保留用地、南郊公园、陵园等技术经济指标表二序号名称数值备注1总建筑面积（万m2）502.7其中保留建筑（万m2）90.12保留用地范围内建筑面积新建建筑（万m2）412.58可开发用地建筑面积381.37万m2，中小学、市政等设施31.21万m22容积率1.7可开发用地平均容积率3.03建筑密度30%4绿地率40%五、研究结论与建议1、研究结论1) 项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。2) 项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。3) 根据投资估算，项目总投资64.17亿元，其中工程费用14.09亿元，征地拆迁费44.92亿元，建设期贷款利息5.16亿元。全部投资财务内部收益率 7.66%，所得税后全部投资回收期5 年，所得税后财务净现值为 65446.29万元。财务指标反映项目仅略有盈利。4) 从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。2、建议1) 资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。2) 从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。-第二章 概况 一、自然条件 1、地形 位于湖南省东北部，东经1115511414，北 纬28002830之间。湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。山地丘陵、平原岗地所占比率各约50%。本次研究区域为区554km2的区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山、谷山等，东部地势较为平坦。流入湘江的支流有浏阳河、捞刀河、靳江河等。2、地质据湖南省经济地图集（1989年10月发行）记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来的砂、粘土、砾石等堆积而成。西岸地区地质较为古老，主要由11亿年前地质作用形成的板岩、石英砂岩、白云石等构成。3、水文湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市、衡阳市、湘潭市、洞庭湖、自岳阳流入长江，全长856km（湖南省境内670km），流量22,400m3/分（50年一遇洪水时），流域面积94,660km2（湖南省境内85,383km2），为湖南省最大的河流。东侧2条、西侧1条共三条支流在区与湘江合流。浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河、小溪河等支流在浏阳合流而成，全长222km，流量3,400m3/分（1969年实绩），流域面积4,665km2。捞刀河发源于与岳阳市交界处，全长141km，流域面积2,543km2。位于西侧的另一条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。4、气象属亚热带季风性湿润气候区，四季分明。年平均气温16.817.3。最冷月1月平均气温4.16.7，最热月7月平均气温26.929.8。夏季高温，湿度大，35以上天数超过33天。另一方面，冬季寒冷，最低气温在0以下。年降水量约1,3961,824mm。一般3月开始进入雨季，到7月为止。特别是雨季末期的6月，暴雨集中，常有洪水发生。5、自然灾害的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年一次。其次是干旱，由于冰雹、大雪、浓雾引起的灾害也偶有发生。几乎没有地震现象，但由于暴雨引起的滑坡、土石流等时有发生。长期暴雨引起的水灾主要集中在雨季后期的6月份，受灾面积广，涉及到长沙全域。1542年6月和1639年4月在市西北地区发生两次地震，强度为43/4。1970年至1997年先后发生了31次地震，强度都极小。二、社会经济1、行政区划是湖南省省会、省辖市。分为城区和县区2部分，这种区划根据需要进行调整，经国务院批准。1996年7月，行政区域进行调整后，城区由原来的东、南、西、北、郊5区（总面积376km2）变成芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区5区，总面积扩大到554km2。县区面积相应减少，由浏阳市、长沙县、望城县、宁乡县等1市3县组成。2006年全域总面积11819.5km2，其中市区面积556.33km2。2、经济现状省会长沙经过50年的建设，其社会经济各方面都取得了可喜的成就。长沙水陆交通地位重要，经济比较活跃。长沙地区矿产资源丰富，主要分布在宁乡、浏阳，以及望城北部。有煤、磷、硫、菊花石等51种，其中大中型矿床27处，小型矿床56处，矿点356处。储量居全国之首的有：海沧石、菊花石等；居全省之首的有：磷、硫、铜、锌等。全市生物资源较丰富，高等植物326科881属1973种；属国家重点保护的有14种，二、三级保护的14种。动物资源品种繁多，有驰名全国的宁乡猪、大围子猪。长沙的旅游资源、自然景观和人文景观都比较丰富，拥有全国重点文物保护单位五处，省级文物保护单位45处。近十年来，经济发展较快，2006年全市工农业总产值增长12.1%；居全省之首，具体情况详见表2.2.2。现已初步形成了纺织、机械、电子、食品为主的综合工业体系，拥有一批国内、省内