申请单位：某房地产开发有限公司 编撰部门；融资部林海敏开发部成鹏 目 录第一章概 要一、借款人评价二、项目评价三、市场评价四、投资筹资评价五、财务评价六、贷款风险评价七、评估结论第二章 借款人评价一、借款人概况二、经营者素质及管理水平三、信用状况评价四、资产负债分析五、盈利能力及资产运用效率六、现金流量分析七、信用状况评价八、企业前景评价第三章 项目建设条件评价一、项目建设的必要性二、项目建设内容、规模和建设三、项目实施进程评价四、项目建设条件评价五、设计单位资质评价六、施工、监理单位资质评价七、环境保护评价 第四章 市场评估一、市场供求状况及其发展趋势分析二、城东房地产市场分析三、市场定位分析四、市场预测分析五、项目分析第五章投资估算和筹资评价一、投资估算二、投资来源及筹资评价三、项目投资计划评价四、有关说明第六章偿债能力评估一、项目财务效益预测二、项目财务现金流量分析三、资金来源与运用分析四、项目偿债能力评估五、项目敏感性分析 第七章贷款风险与效应评价一、定量分析二、定性分析三、贷款担保评价第一章 概要根据四川XX房地产有限公司开发“XXXX”工程申请贷款的需要，经工行乂 XX支行初审，并报工行乂分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于 2002年11月24日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为2002年9月30 日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工 行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借 款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出 评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：一、借款人评价四川XX房地产有限公司（以下简称四川XX）成立于1999年7月22日，是X XXX集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表XXX，注册资本2000万 元，分别由XXXX集团股份有限公司投资1800万元和XXXX房地产有限公 司投资200万元构成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001 年1月起正式进行“XXXX”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在 近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“XXX X”业已取得近 2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止2002年9月，公 司资产总额为21335万元，负债总额为13482万元，所有者权益为7852万元。 四川乂乂在工行XXX支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日，在工行 XXX支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行XXX支 行借款7000万元，中行XX支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象 发生。企业无不良信用记录，2002年经工行乂分行审核评定信用等级为未评级。 通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论： 企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的依赖程度减小，有较强的 付息能力、融资能力和偿债能力。二、项目评价“XXXX”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区XX乡永兴村三、四组（XXX村）二环路内侧XXX米，地理位置优越，交通便利。 该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092 平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面 积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620 平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式 别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、 复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小 区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、 外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还 在进行之中，预计在2002年12月完工交房。三、市场评价根据企业提供的资料，“XXXX”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅 小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内 车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得 出联排别墅平均售价5391元/m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实 现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元，预计可实现销售收 入49527.78万元。四、投资筹资评价根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发 成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项 目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20 万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。经评定单 方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30 元/平方米，房屋开发费为1327.16元/平方米、费税（主要为综合报建费、集资 费）140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米， 不可预见费39.82元/平方米。企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期XX集团代还， 详见附件：XX集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元），中行 流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08 万元，销售滚动投入13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%,符合规 定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。五、财务评价经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4 项目财务现金流量表）1、项目建成后将实现净利润4108.17万元；2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；3、财务净现值（还原利率10%）:按全部投资计为3341.04万元；4、动态投资回收期（还原利率10%）:按全部投资计为2.03年；由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准 收益率为10%），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按X行财务评价 标准可行。六、贷款风险评价通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风 险度0.6的界限值。该公司向X行提出贷款担保方式为其母公司XXXX集团提供担保，经对担保企 业提供的经过审计的财务报表分析，担保方XXXX集团股份有限公司2001年 所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元， 且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。七、评估结论评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能 力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“XXXX”项目建设条件 具备，目前，土建已完成90%，景观已完成40%，投资计划可行，财务评价符 合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向X行提出贷 款担保方式为其母公司XXXX集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的 财务报表分析，担保方XXXX集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8 亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专 用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。第二章借款人评价一、借款人概况并通过了“四川XX房地产有限公司（以下简称四川XX）成立于1999年7 月22日，是XXXX集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表XXX，注 册资本2000万元，分别由XXXX集团股份有限公司投资1800万元和XXX X房地产有限公司投资200万元构成；该公司主营房地产开发，具有房地产三级 开发资质。四川XX房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制 度。作为XXXX集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川X X在最初 的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操 作项目。该公司于2001年1月起正式进行“ XXXX ”联排别墅和复式别墅高 档住宅小区项目开发。“XXXX ”于2001年8月正式开发，2001年12月8 日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“XX XX”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率已接近50%。开盘以来，“XX XX”已获得2001年度“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣 誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国 住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。二、经营者素质及管理水平四川XX房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外 投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、 行政部和财务部7个部门；现有正式职工34人，其中博士 1人，硕士 5人，本 科24人，大专4人；具有高级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势 明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。四川XX房地产有限公司主要领导人基本情况如下：法人代表：XXX，男，39岁，硕士。总经理：XXX，男，39岁，硕士。副总经理：XX，男，47岁，博士。财务部经理：XXX，男，28岁。三、信用状况评价该公司在工行XXX支行开有一般结算帐户。截止2002年9月末，该公司在 工行XXX支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行乂乂 X支行借款7000万元，中行XX支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期 现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2002年度信用等级为未 评级。四、资产负债分析：企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标 如下表：资产负债及偿债能力指标简表（单位:万元）项目2000年2001年2002年9月总资产 17000 26798 21335总负债 15000 25442 13482流动资产 17014 26678 21172流动负债所有者权益2000 1356 7852资产负债率（%） 88% 94% 63%流动比率（%） 255% 157%速动比率（%） 112% 77%（一）、资产负债趋势分析：下表是企业近三年资产负债变化趋势（与上一年比较）：资产负债横向变动趋势表（单位:万元）项 目2000年2001年2002年9月资产增长绝对数16390 9798 -5463增长百分比2686%57% -20%负债增长绝对数14990 10442 -11960增长百分比149900% 69% -47%权益增长绝对数1400 -644 6496增长百分比 233% -32% 479%从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999 年末增长了 2868%,2001年较2000年末增长了 57%，2002年9月总资产较2001 年下降20%,负债较同期下降47%,主要是该公司2000年4月代XXXX集团在 成都