拉菲1987商业业态规划方案拉菲1987商业业态规划方案金尉洪拉菲项目组2013-6-5竞品介绍PART1项目本体分析PART2项目业态规划及占比PART4项目定位PART3规划品牌落位建议PART5项目商铺定价建议PART6项目商铺划分建议PART7逻辑架构6 竞品介绍PART1PART1-竞品调查项目组于给项目10个项目进行市场调查，具体情况如下。小结：1邛崃商业未来呈现三足鼎力的态势：2首先以五彩城、海宁现代城为一个商业承载区；3其次将形成以瑞云欣广场为另一商业聚集地；4再者将是以摩尔国际、钻石广场为代表的北部新城商业聚集地。 项目本体分析PART2拉菲1987小结：按4人口/户的均值计算，白兰地项目和拉菲项目总居住人口达9144人。根据国际惯例，人均商业面积为11.21.5 /人，可计算出本区域内住户需要1097313716 的商业体量，而因此本案的商业体量足以满足本项目住户的商业需求。PART2-项目本体分析6 项目定位PART3PART3-项目定位业态定位社区底商餐饮、娱乐、休闲为主的配套型社区商业经营内容定位以餐饮、超市、服务配套为主，辅以银行、休闲、服装、美容美发的经营内容消费档次定位以中档为主，部分做成高档商家定位省内外品牌商家和当地经营商户 尉洪拉菲1987业态定位商家定位经营内容客户群体服务于区域类的社区底商，分特色打造街区，辐射全邛崃市6 项目业态规划及占比PART4PART4-项目业态规划及占比南区项目形象商业北区社区配套商业PART4-项目业态规划及占比 规划品牌落位建议PART5南区一层落位规划和拟招品牌拟招品牌：建设银行（S18-S22） S23-S26S18-S22S8-S10S15-S17S11-S14S4-S7S1-S3S27-S28餐饮（981.2）超市（203.15）零售（249.77）服饰（400.94）银行（643.55）服务配套（132.73）PART5-规划品牌落位建议PART5-规划品牌落位建议S22-23S20-S21S8-S12S15-S19S13-S14S6-27S1-S5餐饮休闲、健身美容美发S24-25生活家居南区二层落位规划和拟招品牌拟招品牌：良木缘咖啡 PART5-规划品牌落位建议北区一层落位规划和拟招品牌S63-S65S29-S31S51-S54S55-S56S43-S48S57-S62S37-S42S49-S50S34-S36S32-S33餐饮零售类教育配套服务配套水果、花店五金、杂货PART5-规划品牌落位建议S27-S31S51-S56 S43-S4444S45-S56S38-S40S47-S50S34-S37S41-S42S32-33餐饮教育配套生活家居休闲北区二层落位规划和拟招品牌6项目商铺定价及建议PART6 1、利用常见的市场定价策略：市场比较法对项目商铺进行一次价格预估。结合项目组对邛崃商品市场的深入市调，如下表：数据来源于项目组市场调查项目商铺参考价格1：由于老城区商业发展分化比较明显，老城区商业价格区间为1.5万-5万。以五彩广场为核心，一般情况下，商业面积区间为2-3万。PART6-售价建议2、竞品楼盘铺面租金及售价情况如下表：项目商铺参考价格2：在建项目中，大多以住宅底商为主，商铺出售价位维持在2-3万。对于商业体量大的摩尔国际、海宁现代城售价一般在3-5万。PART6-售价建议 综合考虑市区街区租金及其售价，加之现在新建项目铺面售价情况得出，项目的出售价位均价控制在2-3万为最佳价值区间。数据来源于项目组市场调查7PART7项目商铺划分建议根据项目定位情况，项目商业以社区服务配套为主。经统计，商铺的各业态面积需求比例。如下表所示：铺位面积比与业态之间关系PART7-商铺划分建议 硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。 每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求：将底层铺位按面积区间分为:“30以下、3180、81200、201500、501以上”五种面积区间。 根据前期市调投资客户与项目本体客户群体定位，项目应该以最小比例的划分商铺，采用低门槛，保证单价与利润收益。PART7-商铺划分建议THANKS谢谢聆听!