骏景南苑项项目可行行性研究究报告（东区）广州合生骏骏景房地地产有限限公司二00二年年十月目 录录 一、项目目名称 3二、项目地地点 3三、项目背背景 3四、项目开开发企业业概况 33（一） 发展商简介介 3（二） 投资商简介介 4 五、项目规规划设计计 5（一） 总体规划 55（二） 主要经济技技术指标标 5（三） 形态结构规规划 6（四） 住宅基本户户型 7六、市场分分析及发发展前景景 7（一） 2001年年广州市市房地产产市场前前景分析析 7（二） 项目市场分分析 1001、 优越的地理理位置 112、 配套完善，生生活便利利 1113、 周边楼盘分分析 1124、 项目的发展展前景 122七、项目资资金筹集集 122八、基础数数据说明明.113九、项目开开发与销销售计划划.113十、财务分分析 14（一） 销售收益估估算表 114（二） 利润估算表表 14（三） 现金流量表表 15十一、项目目评估结结果 166骏景南苑（东东区）可可行性研研究报告告一项目名名称骏景南苑二项目地地点广州市天河河区中山山大道南南面、车车陂路西西面地段段。建设设用地规规划许可可证号：穗规地地证字（119977）第1136号号。项目目东侧为为车陂路路；南面面为规划划住宅区区，距黄黄浦大道道约5000米；西侧为为规划住住宅区；北面是是成熟住住宅小区区“骏景花花园”，紧临临中山大大道。三项目背背景第一、广州州市经济济发展势势态，为为房地产产业的快快速发展展提供有有力保障障。广州州市具有有庞大的的房产消消费群体体，为房房地产的的有效开开发提供供根本保保证。第二、广州州市区东东移，使使天河区区成为新新的市中中心区，“骏景南苑”所在地成为近市中心区，具有优越的地理位置。“九运”主会场建于东浦，使东浦板块成为房地产的热炒之地。第三、“骏骏景花园园”的成功功开发，为为“骏景南南苑”开发奠奠定了良良好的基基础。可可以说“骏景南南苑”的开发发是应消消费者之之求，按按需而开开，顺势势而生。第四、“骏骏景南苑苑”的开发发商为“广州合合生骏景景房地产产有限公公司”，与“骏景花花园”开发商商“广州合合生科技技园房地地产有限限公司”是一套套人马，有有较高的的房地产产开发技技术力量量，在小小区规划划、建筑筑安装、销销售策划划、物业业管理等等方面有有着丰厚厚的基础础和丰富富的经验验。四项目开开发企业业概况（一）发展展商简况况 广州合合生骏景景房地产产有限公公司是由由广州天天河科技技园实业业发展有有限公司司和（英英属处女女岛）南南博置业业有限公公司合作作成立的的中外合合作公司司，经广广州市工工商行政政管理局局批准于于二000一年六六月四日日注册登登记，注注册资金金为2221677万元，合合作经营营期限为为30年年。 合合作公司司宗旨为为：为社社会提供供环境优优美、生生活舒适适、价格格适宜的的房地产产商品，并并从开发发中获得得合法利利润，发发展各方方经济。生生产经营营范围是是：在经经广州市市规划局局编号为为：穗规规地证字字（19997）第第1366号建设设用地规规划许可可证同意意使用的的位于天天河区中中山大道道南面、车车陂路西西面地段段土地的的开发、建建设、销销售、出出租以及及管理自自建的商商业住宅宅楼宇。合合作项目目规划总总用地面面积为22539965平平方米，项项目计划划分期分分批进行行开发，建建筑总面面积约为为45万万平方米米。 合作公公司设董董事会，实实行董事事会领导导下的总总经理负负责制。董董事长肖肖燕霞系系由南博博置业公公司委派派，董事事会成员员共五人人，由董董事会决决定合作作公司的的一切重重大事宜宜。公司司下设办办公室、财财务部、工工程部、销销售部等等部门。公公司员工工共300人，其其中大专专以上学学历200人，中中级职称称10人人，高级级职称22人，聚聚集了一一批房地地产开发发建设、销销售各方方面的人人才。 （二）投投资商简简况 中方方 广州天天河科技技园实业业发展有有限公司司。该公公司提供供项目已已三通一一平的用用地开发发权及55%注册册资本。外方 南博置置业有限限公司（英英属处女女岛）是是香港合合生创展展集团旗旗下的投投资公司司，倚靠靠集团的的实力，在在内地投投资创业业。集团团自933年在内内地投资资以来，拥拥有在内内地注册册的十二二个房地地产项目目公司的的物业发发展及投投资权益益，其总总注册资资金为6680554万元元，总建建筑楼面面面积约约为266213300平平方米。998年公公司股票票在香港港联交所所上市，筹筹集资金金达6443000万元，加加上集团团对广州州房地产产市场的的深刻认认识，使使本集团团成为广广州房地地产界之之翘楚。合生创展集集团拥有有完整合合理的内内部结构构及各方方面专业业人员，在在广州市市房地产产市场竞竞争中具具备较大大的优势势，并把把控制成成本放在在各项工工作的首首位。公公司利用用大批量量生产的的优势，从从设计方方案上大大套用、小小调整，原原材料大大批量采采购，加加上采用用标准化化管理模模式施工工建设等等方式，有有效地降降低开发发成本，使使公司可可以将中中高档的的楼盘按按中低档档的价格格出售，从从而取得得价格优优势、规规模优势势，有效效地提高高了在市市场的竞竞争力。 近近年来，合合生创展展集团凭凭借其雄雄厚的经经济实力力，良好好的施工工质量，不不断强化化其品牌牌优势。公公司组织织开发的的华景新新城、暨暨南花园园、愉景景雅苑、骏骏景花园园，帝景景苑在广广州市各各具特色色、灿烂烂一方，堪堪称典范范，这些些楼盘总总建筑面面积超出出1255万平方方米，推推出销售售住宅的的销售率率达900%以上上，市场场反应热热烈。公公司在发发展过中中，与金金融部门门、合作作单位建建立了良良好的信信用关系系，取得得了良好好的社会会信誉和和广泛的的社会支支持。目前正在全全面展开开开发的的楼盘有有：华南南新城（占占地30000亩亩，设计计总建筑筑面积2260万万平方米米）；珠珠江帝景景（占地地10000亩，设设计总建建筑面积积1566万平方方米）；逸景翠翠园（占占地5880亩，设设计总建建筑面积积90万万平方米米）；骏骏景南苑苑（占地地3755亩，设设计总建建筑面积积45万万平方米米）；愉愉景南苑苑（占地地4.88万平方方米，设设计总建建筑面积积15.7万平平方米），这这些新盘盘的顺利利开发，将将更显“合生”气势，稳稳固龙头头地位。五项目规规划设计计骏景南苑将将建设成成为大型型高尚住住宅区，以以其优越越的地理理位置、超超前的规规划设计计、完善善的配套套设施、幽幽雅的园园区环境境，专业业的物业业管理，为为居民提提供舒适适、方便便、高质质生活环环境。（一）、总总体规划划 骏景南南苑项目目占地面面积约225万平平方米，总总建筑面面积约449万平平方米。充充分利用用其优越越的地理理位置，全全部用于于建造113-119层低低密度、高高尚的大大规模住住宅小区区。骏景景南苑东东区，占占地面积积810000多多平方米米，规划划建筑面面积约22757774平平方米，由由37栋栋13-19层层住宅楼楼组成。1、 规划结构力力图淡化化组团模模式，采采用小区区邻里住住宅群的的结构模模式，削削弱组团团形态，规规划的重重点是组组织和丰丰富居民民的邻里里交往和和居住生生活活动动内容，精精心组织织住宅组组群。2、 以大面积的的绿地为为纽带的的机组合合，形成成风格各各异的围围合或半半围合空空间。3、 住宅首层大大部分规规划为架架空层，以以拓展花花园绿地地的空间间，采用用点、线线、面结结合的方方式形成成小区的的绿化系系统，中中心绿化化广场东东西向贯贯穿整个个小区。4、 小区以东部部40米米规划路路为界，分分为东西西两部分分，两部部分在建建筑形式式、建筑筑组合、路路网走向向、绿地地系统上上相互呼呼应，使使小区成成为一个个统一整整体。（二）、骏骏景南苑苑主要经经济技术术指标1、规划用用地平衡衡表：2、主要