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泉州市行政中心康乐物业服务处工程部工作手册一、各岗位工作职责(一)工程部经理岗位职责1、全面管理本大楼工程维修部事务。2、负责大楼内设备设施的维修、保养、督导和管理工作。3、负责突发性的设备故障处理与人员调度,并组织调查设备事故原因,制订预防性措施。4、负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。5、根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划,并监督落实。6、检查本部员工交接班情况、巡查情况,回访维修情况,并对工作中存在的问题尽快提出处理意见,负责具体的技术性检查。7、配合其他部门开展工作,落实上级安排之临时性工作。8、定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。9、负责有关工程技术标准,规格的审核,对工程的预算等。10、负责编制维修材料月度计划、备品备件的库存控制和紧急维修材料的请购工作。11、协助行政人事部做好本部人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。12、贯彻公司开源节流的精神,堵塞各项漏洞,降低管理成本。13、建立工程施工图纸及设备设施技术资料档案并有效管理。(二)综合维修主管岗位职责1、全力协助工程部经理对大楼的管理工作,负责大楼内工程部相关维修事务的安排和调度,以及维修工程的成本控制。2、负责对大楼内水泵房进行管理,以及泵房内设备的运行、维护公共水电使用情况进行监控,管理和维修工作的监管。3、根据报修登记记录,进行合理派工,及时完成各项维修任务。4、负责协助运行班对突发性的设备故障处理与人员调度,并组织调查设备事故原因,制订预防措施。5、负责对维修班员工的工作情况进行指导和考核工作。6、对员工进行安全指导和技术指导工作,并对维修的质量进行监督落实。7、检查维修人员上班情况,对客用户回访维修情况,并对工作中存在的问题尽快提出处理方案和预防措施。8、及时安排解决各部门提出的协助解决工作,负责具体的技术性检查、维修工作。9、对本组的工作情况进行总结,并作好详细记录。10、负责本组的维修工作计划与落实情况。11、建立维修组的资料、记录及相关档案。(三)强电主管岗位职责1、 全 面 负 责 大 楼 高 压 、 低 压 、 变 配 电 及 照 明 等 系 统 / 设 备 的 日 常 运 行 、 维 修 保 养 和 巡 视 检 查 等 工 作 。 2、 熟 悉 大 楼 内 电 气 设 备 的 情 况 , 制 定 大 楼 内 各 种 电 气 系 统 / 设 备 保 养 制 度 、 操 作 规 程 和 巡 查 表 格 , 督 促 和 检 查 值 班 电 气 技 术 员 做 好 各 项 运 行 记 录 。 3、 解 答 电 气 系 统 / 设 备 运 行 中 遇 到 的 各 种 技 术 问 题 , 指 导 值 班 电 气 技 术 员 的 日 常 维 修 保 养 工 作 , 确 保 设 备 正 常 运 行 。 4、 发 现 电 气 设 备 / 系 统 发 生 故 障 和 问 题 , 及 时 采 取 措 施 , 组 织 值 班 和 维 修 电 气 技 术 员 尽 快 修 复 和 解 决 。 对 无 法 自 行 修 复 及 需 要 外 判 维 修 保 养 的 系 统 / 设 备 应 做 好 外 判 合 同 的 技 术 谈 判 和 合 同 文 本 的 拟 定 工 作 , 并 监 督 合 同 执 行 情 况 。 5、 签 发 电 气 维 修 单 , 提 出 各 项 维 修 工 具 、 材 料 及 备 品 备 件 的 采 购 计 划 。 6、 刻 苦 钻 研 业 务 , 不 断 增 加 新 的 科 学 技 术 知 识 , 提 高 技 术 水 平 和 管 理 素 质 , 努 力 做 到 一 专 多 能 , 配 合 好 空 调 、 给 排 水 等 专 业 的 维 护 保 养 工 作 ,协 调 好 本 专 业 对 口 的 政 府 职 能 部 门 的 联 系 。 7、 负 责 值 班 电 气 技 术 员 的 技 术 培 训 和 考 核 , 负 责 电 气 系 统 / 设 备 技 术 资 料 的 收 集 、 整 理 和 归 檔 工 作 。 每 月 提 交 工 作 计 划 , 每 周 提 交 工 作 报 告 予 工 程 经 理 / 主 管 审 核 。 8、 努 力 节 约 用 电 , 提 出 节 能 的 改 进 措 施 , 杜 绝 设 备 运 行 中 的 浪 费 现 象 。 当 值 班 时 无 工 程 经 理 在 场 情 况 下 , 代 表 工 程 经 理处 理 一 切 突 发 事 件 。(四)弱电主管岗位职责1、在工程部经理的直接领导下完成本职工作。 2、负责大楼全部弱电系统(BA自控系统、消防报警系统、门禁系统、安保监控系统、机房网络系统、会务系统等)的正常运行及员工的日常管理,确保责任范围内的设备安全运行。3、制定弱电方面维护保养计划、管理制度及处理各类应急突发事件4、每天检查设备运行技术状态,发现误差立即纠正,发现问题及时处理,检查下属人员岗位纪律和工作态度,发现不良现象立即纠正。5、制定本系统电子设备维保、检修的技术质量标准,并监督执行。参加本系统的验收和移交工作,对质量问题提出技术上的意见。6、编制、审订各类电子设备检修计划和操作规程,报部门经理批准,并组织实施监督执行。在设备发生故障时及时组织抢修。7、负责本系统设备的技术资料收集整理工作,绘制系统图,完善本系统设备技术档案资料。 8、负责编制专业培训计划并组织编写或收集学习材料。9、熟练掌握本系统技术,对系统设备的更新故造、改装提出可执性方案。10、经常检查和监督系统值班人员岗位制度规定的执行情况,督促下属做好设备维护、维修和故障处理,零部件更换记录每月整理归档。(五)空调主管岗位职责1、协助工程部经理全面负责本大楼和会议中心中央空调系统以及VRV空调的各项运行、维护保养等管理工作;2、制订与本专业有关的各项规章制度并监督检查执行情况,发现问题,及时提出改进措施,并督促改进工作; 3、根据上级领导的要求和主管部门的工作计划,拟定本专业的工作计划;4、经常深入现场,了解和指导中央空调系统以及VRV空调的运行操作和维护保养工作;5、对中央空调系统以及VRV空调发生的问题和出现的故障及时进行诊断,并组织力量解决和排除;6、制订检修计划及所需材料和零部件计划,经批准后负责实施;7、组织和指导本专业各类工人的业务学习、技术培训以及安全教育工作,并负责其考核;8、掌握本专业的发展动态,注意新技术:新装置的引进与应用;9、必要时提出本专业技术改造方案(画出图纸、做出预算)或设备更新方案,并组织实施;10、听取各方面的合理化建议,吸收消化有关的先进经验,组织开展技术革新;11、注重修旧利废和综合利用,搞好能源管理,努力降低能耗。(六)维修员岗位职责1、负责大楼室内外公共设施和设备的维修、检查、保养工作,为用户提供有偿维修优质服务。2、维修人员必须熟悉大楼的供水、供电和消防等设施、设备的情况,掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。3、遵守员工守则和公司各项规章制度,认真贯彻“业主用户至上、服务第一”的宗旨。4、服从上级调度和安排,按时按质按量完成工作,注意安全操作,保证维修质量,尽量做到让业主用户满意。5、遵守维修操作规程,做到高效、优质、安全地完成各项维修任务。6、努力学习业务技能,不断总结维修经验,提高思想素质和业务技术水平。7、保持值班室的清洁以及物品的有序摆放。8、认真做好各项维修记录和值班记录。9、注意务必做到“工完场清”,节约用料。10、完成上级交办的各项临时任务。(七)高低压配电房值班员岗位职责1、坚守工作岗位,经常巡回检查大楼内高低压设备及仪器仪表运行情况,认真、如实作好各项运行记录,发现设备运行故障,必须采取紧急措施予以排除,同时尽快向上级领导报告。 2、认真执行配电房交接班制度、倒闸操作制度、坚持巡回检查等规章制度;3、负责协助高低压供电设备的维修保养工作。4、认真执行变配电房的清洁制度,保证房内设备、仪器仪表的整洁、光亮,保持室内环境清洁、美观;5、提高安全意识,遵守操作规程,经常检查高低压操作工具和防火器材的配备情况和及使用性能,保证操作安全和防火安全;6、做好发电机组的维护保养工作、电瓶充电工作、油库保管工作;如遇外线停电,必须在半小时内保证发电供应,同时巡回检查发电机组运行状况及仪器仪表运行情况,确保发电机组安全运行;7、认真仔细做好设备运行维修保养记录工作,做到交接班记录不漏项、所有运行记录完整。8、认真学习业务技术,熟练掌握大楼变配电高低压接线原理图系统图,并熟悉各路馈出线开关位置。9、熟练掌握主楼、辅楼各强电间的供配电情况以及各种照明线路控制开关的位置。 10、完成上级交办的各项相关工作。 (八)弱电维修员岗位职责1、熟悉大楼智能化设施、设备及各类设备控制电脑板和电子控制线路的工作原理、操作、维修和维护,并与相关保养单位建立良好的业务关系。2、 每天对控制室、设备房进行巡视、检查、保养、监测,掌握设备的运行状况,发现问题按程序处理,重大问题及时向上级部门报告,并做好相关工作记录3、 本单位无能力完成的维修项目,经领导或主管部门同意后,及时联系专业维修公司组织维修,尽快恢复正常运行状态。4、 严格按安全操作规程,严禁违章操作,杜绝事故发生,确保运行安全。5、 保管电子设备维修专用仪器、仪表,保障达到仪器各种工作指标。6、 根据计划做好电子设备的年、季、月、检测维护工作。7、 对电子设施、设备、维修中所需备件,要妥善管理,定期测试,保证随时应急使用。8、 耐心解答用户在使用智能化系统及其它电子方面遇到实际问题。9、 保证有电子设备机房工作环境条件达到设备要求,做好防火、防潮、防静电工作10、完成领导交办的其它工作任务。(九)BA、BMS和VRV(空调集控)值班员岗位职责1、负责大楼BA、BMS自动控制系统和VRV(空调集控)的运行监视,确保大楼各系统机电设备的正常和安全运行。2、严格按照主管领导的指示和管理规定要求,执行停开机操作。熟练掌握主楼、辅楼各种照明开关的控制操作。3、认真学习,不断提高专业知识,熟悉本系统的结构、工作原理、被监控设备的分布,了解各传感器、执行机构的安装位置及线路连接,能进行简单的故障排除。4、坚守岗位,当值者须对各系统进行监视检查,并准确记录各种运行数据和监视记录,发现问题立即通知相关部门及时处理,以最短的时间恢复正常运行,必要时上报主管或经理。5、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常,维修完毕后做好记录上报主管,并尽快回到值班地点。6、按要求开闭设备,不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。7、管理使用好本班的工具及仪表,使之经常处于良好及准确状态。8、严格执行物业服务中心和工程部制定的各项规章制度,确保人身和设备设 施的安全。(十)空调运行员岗位职责 1、严格按有关规程要求开停和调节中央空调系统的各种设备,并做好相应的运行记录;2、根据室外气象条件和用户负荷情况,精心操作,及时调节,保证中央空调系统安全、经济、正常的运行; 3、按规定认真做好系统和设备的巡裣工作和维护保养工作,使其始终处于良好状态并按要求做好备案记录;4、遵守机房的管理制度,保持安全文明生产的良好环境;5、严格遵守劳动纪律和值班守则,坚守岗位,上班时间不做与工作内容无关的事情;6、值班时
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