模式长期售后返租特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同优势前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定 信心；适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速 度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承 诺回报承担十年的返租补贴，有经营收益的压力;如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力 劣势因返租而产生相应的法律风险模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发 商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展 商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展 商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整 体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效 保证整体商业形象；帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸 下返租包袱；投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴；适用性开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目2、售后返租操作方式A、招商-经营-销售返租定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销 售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同优势该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定,在经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小劣势情况无法预测，价格较高返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险适用性统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售B、招商销售T返租f经营定义用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销 售属干带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同优势是对经营权把握度较高的销售型地产操作模式,视招商情况而 定，如招商结果较好，再销售会有效的提高去化速度，便于后期的 统一运营劣势视招商情况而定，有一定的风险C.销售f返租f招商f经营定义该模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返 租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代 为管理，故又称作”管理型商铺“优势该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期14返租回报将经营权从产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营劣势对商业管理公司要求较高，对于，商铺养成存在一定不确定性Ds销售f返租f放任定义开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限 内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经 营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿 付一定的租金回报优势该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风 险劣势后期经营风险大，一旦经营失败开发商将无力承担风险回 报，导致业主颗粒无收第11届中国商业地产节rm ww comom 沖 w wcw a gnw系列嗣1之：中国商!i哋产金務J题评瞬动圈629B822 857叛或0）国商MR人乏一辻世界盲到莪们的杀嘗2016/4.12 13州用卞期金洒IAA.差价补贴风险差价补贴风险大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租能力必然比较低发展商为了商铺销售，需要提供一个使投资客户认同的回报 率，两者之间存在差距发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金规避方法发展 商首 先需 判断 自身如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么 对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补， 补贴仅仅作为一种资金成本而已C.大商家经营不良风险大商家经营不良风险在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营, 导致大型商家不支付租金发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的 尴尬状况中，这时其所承担的回报压力更大由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是:难点商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商 业经营者的角色而存在,而商业裙楼将分割成各种不同单位 销售给小业主小业主作为商铺的投资者而存在发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协资金的使用效率优势在市场允许的合理X围内，在发展商提供了长期的高回报保障前 提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度 上可适当弥补回报的补贴劣势这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性B.返租期满后产权分散风险返租期满后产分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了矛盾，从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系:两个基本发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性权分散但在返租期满后如何保障众多小业主利益是难题风险大型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值规避方法主委员会业主委员会统筹安排未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资 额合理地划分比例关系通过类似“股权”的形式在实现整体效益情况下，全面公平保障所有业主收益可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等点小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与 租期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与大型商家的租 赁协议来保证小业主的租期收益两个发展商与小业主的承包经营关系关系大型商家与发展商的承租方与出租方的关系規避方法选择实 力雄厚 的知名 商家知名商家具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营能力较强针对自身项目素质要判断市场经营前景，就如同是社区大型商业地产商选择大型超市一样：充分迎合了市场需求与商家经营的联动关系社区中大量的家庭消费需求可为超市提供源源不断的生意机会：业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一经营前期分 割规划 充分考 虑经营 需要合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到“分则好售，合则好用”返租期满后大型商家不再租用，可通过商场本身布局，组织成立相应的主题商场以对应招商大型商家整体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，有其存在的合理性：最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾家的持续经营就有了良好的基础，租金也就有了稳定支付的保重视商业管理以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中公司扮介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理 演的角公司承担起物业保值増值正常返租的责任。扫描右侧二维码 即刻关注1、计算方法! 2、计算过程与公式商业地产云智库最专业的商业地产与零售知识情报发布平台微信号：sydcxy2014监测报告I数据分折I前沿趋势I项冃品鉴以好百年家居为例，从经济条件计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后返租回报率制定过程:品牌档次好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分 店主要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分 销、物流配送及信息服务。品牌规模从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩X,其在XX的店铺目 前主要是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩X的 触角主要在、XX、XX等中心城市，其单店面积一般都超过4万平 方米。拓展计划未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上 分店，而XX作为其主要扩X目标城市，对于我们来说，可以说是 就在身边的机会。第一种，按8年租期算:将已知数据带入到公式中，得到：销售均价X 10000 -销售均价X 10000 X 8% X 8 +月租金X10000xl2X3 + 月租金X 12X10000X (1 + 12%) 1- (1 + 12%) 5/1 (1 + 12%)一销售均价X 10000X2.5% = 225OOX 10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价= 53731361 X月租 金按照月租金从50元/就到100元/nf的价格，带入到公式中，则得到相 应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销 售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。(二层均价按照2: 1租用方式好百年的扩X, 般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商）， 开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出 租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发 展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件：租期时间为8、10年计。选定二层作为面积来计算（两层面积为7000就计）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售 价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式:的比例计算）计算结果为:月租金黛一层均二均价租金啊（万元）回报金倾（万元）需脈卜的金颔（万元）5035681475752378742351598511750603207142761213B150821435892867028461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021241283211416176239516189310017631235081175484707899571纯销售額12950实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费二纯销售额其中：实际销售总金额：是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额:是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总说明：表格中的租金收益、回报金额.需贴补的金额为8年总共所需的金额由以上递増方式得出每年租金表（元/nf）:前三年第四年第五年第六年第七年第八纬7078S898110123809010011212614190101113126142159100112125140157176第二种，按10年租期算:金额;好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销 售的情况下获得的