目 录第一章 房地产开发程序简介1第二章 房地产产开发公公司的设设立6第一步 房房地产开开发公司司设立的的法律程程序6第一项 房房地产开开发公司司设立的的相关税税费6第三章 土地使使用权取取得流程程6第二步 取取得开发发土地使使用权的的法律程程序6第二项 取取得开发发土地使使用权的的相关税税费9第三步 拆拆迁安置置阶段的的法律程程序9第三项 拆拆迁安置置阶段的的相关税税费10第四章 房地产产开发阶阶段10第四步 立立项和可可行性研研究的法法律程序序10第四项 立立项和可可行性研研究阶段段的相关关税费11第五步 规规划设计计和市政政配套法法律程序序11第五项 规规划设计计和市政政配套的的相关税税费12第五章 项目建建设阶段段12第六步 项项目开工工、建设设、竣工工阶段流流程12第六项 项项目开工工、建设设、竣工工阶段的的相关税税费14第六章 销售经经营阶段段15第七步 销销售经营营阶段的的法律程程序16第七项 销销售经营营阶段的的相关税税费16第七章 物业管管理17第八步 物物业管理理阶段的的法律程程序17第八项 物物业管理理阶段的的相关税税费17附录： 房房地产开开发专业业术语18第一节 面面积类18第二节 价价格类20第三节 实实务类22第四节 管管理政策策类301第一章 房地产产开发程程序简介介房地产开发发是指房房地产开开发企业业，以盈盈利为目目的投资资开发房房地产项项目，从从立项、规规划、土土地出让让或转让让、拆迁迁、建设设、到销销售等一一系列经经营行为为。我国国城市市房地产产管理法法第22条对房房地产开开发下的的定义是是“指在依依据本法法取得国国有土地地所有权权的土地地上进行行基础建建设，房房屋建设设的行为为”。房地地产开发发流程主主要包括括以下几几个程序序。1、前期的的准备前期准备工工作主要要包括由由计委对对房地产产项目进进行立项项审批，规规委对项项目进行行规划审审批，进进行设计计施工，土土地出让让或转让让等。此此阶段的的主要工工作是取取得项目目开工建建设的一一系列许许可证和和取得项项目建设设用地的的国有土土地使用用权。“五证”中的建建设工程程规划许许可证、建建设工程程开工许许可证都都是在这这个阶段段取得的的。国国有土地地使用权权证由由于开发发商支付付土地出出让金的的时间不不同，取取得的时时间也不不尽相同同。在房地产开开发中，土土地的取取得是最最重要的的。现阶阶段，土土地的取取得有两两种方式式：划拨拨和出让让。划拨拨是指国国家将土土地无偿偿划拨给给使用人人使用，划划拨出让让的土地地由于未未向国家家交纳土土地出让让金，不不允许作作开发利利用。一一般都是是划拨给给国家机机关、学学校等单单位使用用。出让让是指与与国家签签订土地地出让合合同，交交纳土地地出让金金获得国国有土地地使用权权的方式式。目前前的房地地产开发发除经济济适用房房外，都都属于这这种方式式。同样样，如果果要在划划拨土地地上进行行开发，也也要交纳纳土地出出让金，将将划拨土土地转为为出让土土地。出出让的土土地由于于其用途途不同，土土地的使使用期限限也不相相同。主主要分为为：居住住用地770年，工工业用地地50年年，商业业用地440年等等。2、建筑施施工阶段段建筑施工阶阶段是开开发商委委托建筑筑公司进进行项目目建设的的阶段。该该阶段是是房地产产开发的的重要阶阶段。在在本阶段段，为了了更快的的收回成成本，回回笼资金金，实现现赢利，开开发商通通常在建建筑阶段段采用项项目预售售的方式式对物业业进行销销售。3、销售阶阶段 销销售阶段段是开发发商出售售商品房房，回收收资金实实现赢利利的阶段段。销售售分为预预售和现现房销售售两个阶阶段，预预售即通通常所说说的期房房销售，是是指开发发商在建建设工程程竣工之之前进行行销售，现现房销售售即开发发商在取取得竣竣工证或或竣工验验收合格格文件后后进行销销售。1 预售由于预售可可以提前前回收资资金，目目前开发发商大多多采用此此种销售售方式。预预售条件件，城市市商品房房预售管管理办法法第五五条规定定：（1）已交交付全部部土地使使用权出出让金，取取得土地地使用权权证书；（2）持有有建设工工程规划划和施工工许可证证；（3）按提提供预售售的商品品房计算算，投入入开发建建设的资资金达到到工程建建设总投投资的225以以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期。城市商品品房预售售管理办办法第第六条规规定：商商品房预预售实行行许可证证制度。开开发经营营企业进进行商品品房预售售，应当当向城市市、县房房地产管管理部门门办理预预售登记记，取得得商品品房预售售许可证证。2）现售商品房现售售，应当当符合以以下条件件：（1）现售售商品房房的房地地产开发发企业应应当具有有企业法法人营业业执照和和房地产产开发企企业资质质证书；（2）取得得土地使使用权证证书或者者使用土土地的批批准文件件；（3）持有有建设工工程规划划许可证证和施工工许可证证；（4）已通通过竣工工验收；（5）拆迁迁安置已已经落实实；（6）供水水、供电电、供热热、燃气气、通讯讯等配套套基础设设施具备备交付使使用条件件，其他他配套基基础设施施和公共共设施具具备交付付使用条条件或者者已确定定施工进进度和交交付日期期；（7）物业业管理方方案已经经落实。对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书进行项目的初步可行性研究评估向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告 旧城改造到区地政科结果报市房管局新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局 政府下文批地据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人规划局办理建设用地规划许可证 申请确定规划，设计条件单 冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证 按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后规划条件通知单 发拆迁许可证 动迁会及拆迁安置委托进行规划方案设计单 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见1、 到园林局申请伐树许可证2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案3、煤气、道路、上下水改造路4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。出市政会议纪要修改后送规委审图规委召开市政协调会进行个体设计（大公共建筑规委审查） 领建筑工程规划许可证开节能证明出施工图 到税务局取税单运用“营销策划展示设计系统”制作资料到计委申请，列入计划（建委会签） 报价小组审查，领取预/销售许可证 持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证到建委工程处领开工审批表建委、物价局下文批价进行销售到市政部门盖章证明市政条件落实四源费缴纳 到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标填招标申请请书并到到市招标标办登记记招标办看现现场运用“投资资项目概概预算系系统”编制标标底开标会定合同、写写评标报报告，发发中标通通知书招标办盖章章同意施工单位同意施工质量总站受理质量监督市开发办秘书处登记来源及一切手续市审查局审核资金来源、任务市统计局落实任务 建委工程处处同意开开工，办办理开工工许可证证施工单位进进场开始始施工，小小区红线线内市政政报装上上下水、道道路、煤煤气、电电，委托托设计、施施工1、小区内内线路委委托设计计；2、委托施施工3、配电施施工建工工程验收收4、设备安安装及验验收5、送电1、通知区区园林局局绿化办办2、交绿化化费3、绿化施施工1、按道路路方案进进行施工工2、市政办办事处养养路队验验收1、到自来来水业务务科报装装委托线线路设计计、施工工及验收收2、到市政政监建所所下水报报装3、规划设设计4、竣工验验收1、到热力力公司报报装2、委托线线路设计计3、施工及及验收（自建锅炉炉房）1、环保局局同意锅锅炉房位位置2、委托设设计3、到到劳动局局报建4、环保局局审查消消音除尘尘设备5、竣工验验收1、到煤气气公司报报装2、到规划划科定线线路方案案3、设计4、查看现现场规划划5、施工6、业务科科检验同同意接气气7、凭通气气单到管管网所办办固定资资产转移移手续及及通气手手续8、凭接气气单到液液化气公公司办各各户通气气手续9、通气全部竣工四方验收、检检验单签签字盖章章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式；房屋验收 办理入住手手续、办办理产权权证运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发第二章 房地产产开发公公司的设设立第一步 房房地产开开发公司司设立的的法律程程序 一、内资房房地产综综合开发发公司的的设立：1、公司设设立准备备； 2、申申请资质质等级审审批； 3、申申请办理理企业名名称预先先核准； 4、办办理工商商注册登登记； 5、办办理税务务登记。 二、外资房房地产开开发公司司的设立立：1、申请批批准项目目建议书书； 2、办理理企业名名称登记记； 3、送审审合资或或合作合合同、章章程； 4、申领领外商投投资企业业批准证证书； 5、办理理企业登登记。 第一项 房房地产开开发公司司设立的的相关税税费11、企业业法人开开业登记记费； 2、企企业法人人变更登登记费； 3、企企业法人人年度检检验费； 4、补补、换、领领证照费费。 第三章 土地使使用权取取得流程程土地所有权权是指国国家或集集体经济济组织对对国家土土地和集集体土地地依法享享有的占占有、使使用、收收益和处处分的权权能。土土地使用用权主要要有以下下三种取取得方式式见表一一。表一、土地地使用权权取得方方式土地获得方方式内