房产营销的49种方式第1式：【公司营销】除了公司品牌导入、推广外，开发商往往会将出名合伙伙伴一并纳入到推广体系下，成为项目的一种卖点，重要体现的是开发商公司自身和合伙伙伴的实力，以此来作为营销推广的卖点。第2式：【区位营销】项目所处区位在本地市场具有一定优势，占据一定地理、社会、经济等优越条件，因此以项目区位作为重要卖点进行宣传推广。CBD中 央商务区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业汇聚之处”，许多国际大都市都形成了相称规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港 的中环等。CBD应具有如下特性：现代都市商务中心，汇聚世界众多出名公司，经济、金融、商业高度集中，众多最佳的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。RBD直译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。1970 年，C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购物问题时初次提出RBD，就是为满足季节性涌入都市游客的需求，都市内集中布置饭店、娱乐业、新颖物和礼物商店的街区。在国内学术界，中山大学专家保继刚（1995年）在探讨深圳华侨城城区发展模式时，提出以旅游业（主题公园）带动城区全面发展，使该区域发展成一种旅游商业 区（RBD），这是第一次在国内的都市与旅游研究中运用RBD的概念。中国目前已经形成都市RBD的雏形区域涉及：江苏南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。CLD中 央生活区，是指一种大型都市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干居住区构成，可 满足都市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于都市中心地带，并具有都市一流生活质素、崇高人文内涵和完美生态环境的居住区域。第3式：【网络营销】网络是21世纪盛行的一种新媒体，房地产营销推广过程中对于网络的运用已经到了多元化的地步，从电子楼书到QQ群、网络游戏、博客等，通过不同方式向消费者传达项目信息，并吸引消费者积极参与到开发商所组织的游戏等活动中。与 老式营销方式相比，网络所波及的范畴不仅仅局限于商业性的内容，还要扩展到产品制造之前的开发活动。网络营销变化了老式营销的风貌。在将来，人员推销、市 场调查、广告促销、经销代理等老式营销手法将与网络相结合，并充足运用网上的各项资源，形成以最低成本投入获得最大市场销售量的新型营销模式。6月2日，“阳光奇缘”网络游戏在深圳中海阳光棕榈园举办总决赛，冠军由中海地产的一名业主夺得。通过网络联系业主，宣传品牌，是中海集团在地产营销中的新尝试。第4式：【体验营销】体 验营销是在体验经济发展基本之上，站在消费者的感官、情感、思考、行动、关联等五个方面，重新定义、设计营销的思考方式。从房地产营销的角度来看，以产 品、服务体验为基本，强调与消费者的沟通，并触动其内在的情感和情绪；以发明体验吸引消费者，并增长产品的附加价值；以建立品牌、商标、标语及整体意象塑造等方式，获得消费者的认同感。第5式：【卖点梳理】项目卖点梳理是项目营销过程中必不可少的环节，往往根据项目在产品方面的优势，从开发理念、规划布局、建筑风格、景观特色、户型设计、智能化等方面选用较为突出的元素进行组合伙为项目的重要产品卖点，是一种以产品制胜的方略进行推广的方式。开发模式成都万华麓山国际社区，PUD（筹划单元开发）开发模式。建筑风格万科兰乔圣菲，南加州原味别墅。景观特色深圳万科金域蓝湾的香堤雅境，泰式皇家体闲园林。户型特点无锡万科魅力之城，空中四合院。智能化配套百仕达红树西岸，中国智能住宅市场的样板工程。新材料新技术万科朗润园，上海第一种生态示范住宅区，采用26项新科技成果，每月减少住户电费支出20%左右。在保证相似的室内热环境指标的前提下，空调能耗可以节省30%左右。第6式：【房展会】近 年来房地产市场的持续火爆使房地产的有关行业及产业都得到了长足的发展，房展会就是其中之一。房展会是个大舞台，以开发商为主的参展单位“你方唱罢我登场 ”，被誉为行业的“风向标”，开发商通过房展会充足展示公司和项目形象，在展示项目的同步进行公司品牌推广。各地的房展会各有特色，深圳有春交会、秋交会；上海有假日楼市、别墅展等。对于全国性展会而言，起步于中国的深圳住交会应当算佼佼者，第九届中国住交会将于12月初次在北京举办，届时全 国优秀的房地产开发商将在北京群芳争艳，在北京奥运前举办一次全国性的地产盛宴。1994年7月4日-24日，世联举办的深圳小套型住宅展销会，是初期展销会营销的代表。万科地产在上海假日楼市中以“万科住宅文化馆”的形式参展，全方位展示万科的项目和品牌。第7式：【主题论坛】主题论坛是指通过主办高层次的学术活动，并借助其强大的影响力来为公司和项目造势。这种营销模式在操作上一方面要体现权威性，另一方面是主题新颖，目的在于引起业界和置业者的广泛关注和积极参与。 年由成全机构承办的“新世纪住宅的将来暨合生创展、珠江地产新生代住宅研讨会”，以合生住宅十大原则为议题。来自国家建设部和北京、上海、广州、深圳、香 港以及美国的与会专家们觉得，合生创展在住宅社区开发建设方面的公司内部原则，许多地方具有科技创新和技术进步的意义，超越了目前国家行业主管部门的规定，具有贴近市场需要、适度超前的特点，值得在全国房地产开发公司中推广。第8式：【客户会】在楼市转入了买方市场，竞争日益剧烈，房地产开发的门槛越来越高的今天，客户会在增长客 户满意度、减少楼盘营销成本、塑造公司品牌和形象等方面发挥着越来越重要的作用。一般可分为两大类：一为项目营销，二为塑造品牌。总体而言，客户会在维系老客户、开发新客户、推广品牌和文化、协助公司改善产品和服务、对抗竞争者等方面已经发挥了重要作用，初步形成消费者、商家、发展商三者共赢的局面。早 在1998年，万科地产就借鉴香港新鸿基地产“新地会”的概念，率先在国内成立了“万客会”，随后中海地产、合生创展、华润置地等出名地产商都成立了自己 的客户会。迄今为止，万科的“万客会”、中海的“海都会”、金地的“家天下”、招商的“招商会”、华侨城的“侨城会”、合生创展的“合生会”、华润置地的 “置地会”、复地的“复地会”、景瑞的“景瑞会”、万达的“万达会”等都是运作得比较好的客户服务组织。第9式：【返租】返租是 指买卖双方在成交的同步就商定于将来的某一时间以某一商定价格双方再进行反向交易的行为。一般状况下，返租是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主 要针对现铺），发展商许诺在将来的三到五年内每年予以投资者一定的租金回报（约为8%-12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。这种形式实质上是发展商用一定的租金回报买断将来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承当将来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，予以投资 者和承租户以足够的信心。返租模式从主线上是开发商前期获取后期收益，解决资金链的手段。但由于某些不良开发商在实行返租过程中常常卷钱而逃，商 铺招商经营难以进行，迫使许多投资人血本无归。如今政府对返租行为已加以严格控制，6月1日实行的商品房销售管理措施第十一条规定：房地产开发公司不得采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第10式：【社区巴士】社区巴士是在项目交通条件局限性，都市 捷运系统不完善的状况下，开发商通过社区巴士，通往市中心或附近商业网点，保证业主平常出行，弥补项目交通条件局限性的一种营销措施。但从实际操作的状况来看，社区巴士的后期运营成本较高，目前社区巴士重要用作社区与临近轨道交通站点之间“摆渡”之用，诸多开发公司更乐意与政府进行洽谈，引入公交线路来弥补 交通的局限性。社区巴士为业主定向服务，针对性强、效率高，但仍存在着班次较少、间隔过长、耗费时间不易掌握等缺陷。尽管在特定期期发挥了重要的“历史作用”，但与都市公共交通完全不能相提并论，只能作为一种补充方式。第11式：【看楼团】看 楼团多是由媒体或开发公司组织的，由广大有购房需求的大众和媒体构成的一种定期进行区域性、有针对性的看房团队。后又徐徐浮现了许多专业的看房团，进行一 些跨地区，甚至是跨国的看楼活动。旨在让本地客户理解公司在本地、异地成功的开发楼盘，以此来体现公司实力的一种营销手段。第12式：【精装修】精 装修是交房的一种原则，开发商往往提供多种精装修原则，为客户提供统一的装修服务，减少客户装修时间不统一和自己装修所带来的困扰和麻烦。特别是小户型， 多建在都市的繁华地带，不仅能满足投资者的投资需要，更为年轻人提供了相对便利的生活空间。随着房地产市场的发展，精装修的趋势日益明显，将来的住宅中精装修的交房比例将会有所提高。6月29日，深圳万科发布-发展方略：深圳万科将有30即将销售的房子提供精装修，这个比例要达到80，万科100提供带有精装修的房子，虽然是低密度住宅也不例外。第13式：*【品牌导入】品牌导入是具有一定品牌价值的开发公司在进行异地扩张时常采用的一种营销推广手法，将公司品牌主张与本地市场进行融合，在项目推广前期引起市场和购房者的关注，并向消费者传达公司品牌所赋予项目的品牌附加值。万科进入无锡，以“无锡无限”和“与无锡人民共同建筑无限生活”为推广语，将万科品牌推广语“建筑无限生活”的无限与无锡相结合。万科进入杭州，万科南都以“无限生活，最忆杭州”将“建筑无限生活”与“最忆是杭州”相结合，再次体现了万科进入异地市场合体现出的亲和力和积极融入姿态。第14式：*【短信杂志】手 机已经成为最广泛使用的终端信息解决器，通过短信平台向客户群定期发送最新的与楼盘或其他某些有关信息，使客户群能及时理解到楼盘的最新动态，也可通过发 送某些诸如天气预报、生活小贴士之类的信息，让客户感受到一种人性关怀。短信杂志从形式上类似于直投，但发布更迅速、成本低，短信发布对象的含金量高、形式新颖，已成为目前诸多楼盘所采用的推广手法之一。第15式：*【形象代言人】大陆房地产的形象代言人滥觞于深圳、广州的地产界，基本上是受香港的影响。楼盘形象代言人多用明星、名人的明星效应吸引市场眼球，吸引消费者关注和购买代言项目。梁朝伟代言上海世茂滨江花园；刘若英代言被北京汤HOUSE；冯小刚代言北京明天第一城；巩俐代言上海永懋文荟峰景。第16式：【评奖】为 了表扬一段时间内，地产行业各有关公司、个人的突出体现及其为行业所做出的明显奉献，由国家、地区、行业、公司等各方所设立一定的奖项，以此来鼓励地产人 继续更好地为行业的发展而努力。例如中国名盘奖、中国地产风尚公司奖、年度地产营销机构奖、中国房地产金房奖等等。项目和公司可通过获奖的形式来提高自身的附加值，为项目和公司增长荣誉，成为营销推广的有利道具。第17式：*【产品推介会】有别于一般的新闻发布会，产品推介会是第一时间向大众推出并具体简介产品的会议，更注重于向目的客户传达项目的产品信息，以此来提高产品的关注度，起到一定的广告作用。第18式：*【人员招聘】如 公司营销一般，开发公司人员的招聘，也可通过事件营销提高公司出名度，万科从“海盗筹划”到引进日籍建筑师伏见文明再到撬动百安居中国副总裁袁伯银，与其 “磐石行动”、住宅产业化、精装修等发展战略息息有关。在房地产项目营销上，置业顾问的招聘早已成为项目前期营销的一种方式。，百仕达携手新丝路，举办全国置业顾问选拔大赛，从全国四大都市选拔条件优越、才貌杰出的选手作为红树西岸的置业顾问，一时为人称道。第19式：*【联谊社区/都市】社区与社区之间、都市与都市的楼盘间进