地产精英传授惊世秘籍地产十八摸今天是我们的地产界的才子，狂奔先生为我们讲课讲课不敢，因为资历不算多么深厚，也就是和大家交流交流地产方面的内容因为房地产领域涉及面比较，而且专业性可能有点强，所以我就面对本群的基本现状，从地产项目的广告包装上去说说看遇到一个地产项目，往往让很多人纳闷，一片未开发的荒地，一个无法眼见为实的区域，只有规划中的小区和一堆户型图纸，那么如何让本项目推出市场而被客户认知，那么就需要去挖掘项目自身的优点，从哪些方面去挖掘呢我总结了项目卖点剖析的18点，称之18地产点穴秘籍。任何一个地产项目都能从下面18个方面找出项目优点，然后再进行优点提炼，突出3个核心卖点，突出一个首要卖点，从来对地产项目地初步形象进行塑造，并作为系列卖点进行市场推广！那么接下来我们每一项，做详细的解释1、地块：则是项目的区域优势，如未来区域发展情况，或项目自身目前所在是否核心区域等，这对于项目而言，有着非常质的区别。我们知道往往地段越好这里的房子绝对越贵，而地段越远呢房子就价格便宜2、文脉：这个可以和项目自身所在的城市属性挂钩，常以项目所在的城市或区域文化氛围，人文内涵等，这个常见于北京、上海、南京、杭州、苏州等地像这幅画面就是从一种企业文化的层面去讲述项目3、主题：主题则是项目推广的期许目标，如万科的四季花城，金色家园系列等这个多见于万科的系列项目如万科的“四季花城”、“金色系列”“魅力系列”4、商业：则是项目自身的配套商业作为吸引卖点，以商吸引人气，而后又以人气拉动商业入驻，如世贸蝶湖湾，世贸运河城，星河湾等这样的项目。这种操作呢多见于一些大型综合体项目，例如100万方的项目其中30万方自主商业这样的也就是从未来生活的配套去描述项目自身，而形成项目的自身竞争卖点5、教育：这个多为学区房或者高教园区的房子，以未来子女教育作为项目的突出卖点。也就是我们常见的项目的一些广告“起点决定孩子未来”“学堂近，读书境”这样的描述6、交通：这个也是比较容易理解，也就是突出的交通优势而成为项目区别其他同质化项目的卖点，这个突出表现为地铁、高铁附近的房子。如“地铁上盖的房子”，“高铁通了，房价涨了”利用交通优势的作为优势卖点的项目，这些等于为居住的人展示为什么生活的便捷性，甚至暗示投资空间的增长7、会所：这个部分常见于高端项目或者别墅类项目，以人居享受的角度，通过人为提供的优势服务，而成为项目的卖点，类似于一些将国外优势会所资源引入项目等。上海-管理-白痴(200573984) 14:14:17买别墅送VIP会员资格8、物管：这个多体现为物业服务部分，如万科物业，第一太平戴维斯，还有一些英国皇家管家服务等09、总体规划： 这个多为项目总体特色作为卖点，例如项目分片区规划，以小户型公寓，花园洋房、别墅这样多样式规划，从而呈现项目总体的规划特点。这个我重点介绍一下，因为这个可能专业性强一点我们常常看到一个项目会有很多不同的产品搭配，一块地，硬生生的分为了公寓区，别墅区，洋房区这就是产品的规划特色，它将居住的人群有意的区分开，并呈现出多元化的模式这样才会使小区觉得十分丰富10、环境设计 ：多为海景房或者依山而建的项目，利用优势的自然资源进行项目错层规划，突出项目整体的规划优势其中较为突出的就是绿地集团的自身项目，绿地是做景观闻名的开发商11、立面：多为项目建筑具有特色的外立面特色，从诸多产品项目中脱颖而出，例如英伦风格、地中海风格、artdeco建筑风格，新古典主义等建筑特色12、平面户型：这个多为开发商从产品自身创作具有竞争性的户型产品，例如赠送面积，买两房送一方，买三房送一方能优势户型。13、社区小品：这一点大多开发商不会作为卖点，但是作为一些大型开发商则对于社区小品部分比较重视，并且划分诸多主题景观小品区，如华侨城、中海项目，万科项目，龙湖项目14、大门：这个多为项目实景感染的部分，这个对于到场客户实景震撼力很足，而且也可作为项目实地的展示部分，对于到场客户的优势比较明显，诸如星河湾项目15、入口广场：16、展示中心： 17、样板间：18、示范环境：这四个部分都是增强项目实景的部分，也可以通过实景拍照作为项目对外展示的就是让所有当场的客户感受实景的震撼，让本来左右不定的购房者因为来到实地而选择目的就是做到“来到就不错过”的客户现场截杀这18点，适用于任何地产项目一个项目，当你面对一片空白，房子没有，建筑实体没有，空地一片的时候，你就从这18点来剖析。新人必备，入行须知以上就是项目包装的18地产点穴秘籍。既是你是一个对地产不了解的人，如果你能了解这18点，基本上进地产广告公司甚至代理机构，不成问题切磋：这个18点一下吃透，也不容易的湘-企划-木木(16820658) 14:25:15社区小品是什么？苏-地产-狂奔(252964458) 14:26:22社区小品就是你小区里看到一些雕塑，水景，还有一些花艺等上海-管理-白痴(200573984) 14:27:192群在奔奔的带领下 再一次踏上光荣的征程 奔奔带领2群从胜利继续走向胜利苏-地产-狂奔(252964458) 14:27:34尘尘的问题，都是很多人面对的问题郑州-策划-卡卡(271627361) 14:27:57就是挖掘卖点或者差异化定位湘-企划-木木(16820658) 14:28:07尘尘，你说的房子好像我现在的房子啊啥优点没有苏-地产-狂奔(252964458) 14:28:15房子从自身去看仿佛没有任何卖点冀-策划-尘尘(593134350) 14:28:21我做过比较厦门-招商-八哥(100676786) 14:28:31 终于听到啦。郑州-策划-卡卡(271627361) 14:28:32但是逼到一定份上你还得去买苏-地产-狂奔(252964458) 14:28:42其实不尽然，任何一个项目都能从18点钟去找郑州-策划-卡卡(271627361) 14:28:52肯定有人买，我好讲过这种人冀-策划-尘尘(593134350) 14:28:51在一定程度上来讲一价钱不低二位置不算太偏苏-地产-狂奔(252964458) 14:29:32如果找的卖点不够竞争力，那就说明这个项目自身问题很严重，那么就需要再从精神层面造一个卖点出来广州-策编-阿秋(378427112) 14:29:56我觉得地理学的好也很有用的，就像高中时候学的人文地理说的区位优势一样，包含了十八点中的好几个点冀-策划-尘尘(593134350) 14:29:56但是现在整个城市半年之内起来6个小区了。同时期的相比我已经找不出什么卖点了郑州-策划-卡卡(271627361) 14:30:23既然房子本身卖点不独特，那就不要再这上面做文章(心理、精神、价格上)都可以整整鲁-新人-七天(838409502) 14:30:22地理学，有利于你长远的分析某个地段广州-策编-阿秋(378427112) 14:30:35可以找文化的，我在重庆的轻轨里见过一个地产广告，就是打文化牌的江苏-小白-清清(77530524) 14:30:42这个十八点好像大多针对的是中高档客户吧郑州-策划-卡卡(271627361) 14:30:51文化需要费用的，哥哥郑州-策划-卡卡(271627361) 14:31:00做不好，很可笑苏-地产-狂奔(252964458) 14:31:04不是，这个18点针对的是项目自身，而非客户郑州-策划-卡卡(271627361) 14:32:13狂奔是在帮助大家梳理思维，他提供的是思考方法和运用工具，很好很实用上海-策-本少爷(827879539) 14:33:26我就是太偏向于发散思维上海-策-本少爷(827879539) 14:33:41有点弱化了逻辑思维上海-策-本少爷(827879539) 14:33:45这个是很严重的问题苏-地产-狂奔(252964458) 14:34:43尘尘的问题，其实不算问题，项目价格不低，户型没优势，项目没景观，实景不震撼苏-地产-狂奔(252964458) 14:34:51这房子怎么卖呢？苏-地产-狂奔(252964458) 14:35:20其实只要房子有客群，那么说明市场有接受度苏-地产-狂奔(252964458) 14:35:33那么接下来的问题就是如何去深入挖掘客户需求苏-地产-狂奔(252964458) 14:35:39就需要进行客户深访郑州-策划-卡卡(271627361) 14:35:53期房一般都低（位置一般）冀-策划-尘尘(593134350) 14:35:52不过去调查过前一段时间的同类的冀-策划-尘尘(593134350) 14:36:02基本都压着房呢苏-地产-狂奔(252964458) 14:36:17房子压着，说明开发商的资金暂时没问题苏-地产-狂奔(252964458) 14:36:39当开发商资金链有问题的时候，很多问题都能迎刃而解了苏-地产-狂奔(252964458) 14:37:14所以市场不是傻得，市场对于项目也有判断力苏-地产-狂奔(252964458) 14:37:28如果你的项目本来就好，那么市场就能接受郑州-策划-卡卡(271627361) 14:37:39房子是刚性需求，期房还是有人要的苏-地产-狂奔(252964458) 14:37:43否则就只有成为烂尾项目苏-地产-狂奔(252964458) 14:38:06或者等待市场热潮时候，等待头脑发热的项目厦门-招商-八哥(100676786) 14:38:37现在的房地产开发商大部分为了自身的利益可以这样说吗苏-地产-狂奔(252964458) 14:39:34开发商分为三种，一种是靠开发地产投机的，这种开发商就是拿个地，卖个房，不做任何景观和推广，傻傻的拿，傻傻的卖苏-地产-狂奔(252964458) 14:39:48所以这部分开发商遇到市场好的时候，就赚了苏-地产-狂奔(252964458) 14:40:00像今年和08年的时候就是稳赔的苏-地产-狂奔(252964458) 14:40:14还有一种开发商就是标准的地产商苏-地产-狂奔(252964458) 14:41:01他就是拿地并且造房卖，而且要卖的好卖的有利润，一个项目养另外一个项目苏-地产-狂奔(252964458) 14:41:19这种开发商会转悠在各大城市苏-地产-狂奔(252964458) 14:42:20还有一种开发商，这种开发商就是真正的品牌开发商，懂得品牌操作和资本运营，拿一个地，卖一房，甚至盖一个商业，自己持有，每年稳赚租金，就像万达地产一样上海-策-本少爷(827879539) 14:42:39万科是这样的吗？苏-地产-狂奔(252964458) 14:42:58万科属于第二种苏-地产-狂奔(252964458) 14:43:16所以近几年万科发现了这个弊端，开始了转型苏-地产-狂奔(252964458) 14:43:41万达地产的模式真正敲响了很多开发商厦门-招商-八哥(100676786) 14:43:56万达广场在厦门的未来趋势响应了整个厦门的房产龙头了。西安-策划-烟囱(5347102) 14:44:49现