紫檀营销销策略报报告市场分析析l 片区市场场简要分分析由于片区区内住宅宅项目主主要以高高层物业业为主，以以及本案案的高层层电梯物物业形态态，针对对性的选选择高端端电梯物物业为片片区市场场分析的的切入口口。n 成都高档档住宅市市场价格格变化情情况 成都市主主城区房房价变化化情况2002220007上半半年五城城区价格格分别为为：25563元元/平方方米、229233元/平平方米、332422元/平平方米、337755元/平平方米、440844元/平平方米、445011元/平平方米。从从近几年年成都市市五城区区住宅价价格走势势来看，住住宅的交交易价格格呈逐年年攀升的的趋势，但但涨幅时时大时小小，其中中20005年的的涨幅最最大，达达16.44，20006年年、以及及20007年上上半年都都有所回回落。单位：元/平方米010002000300040005000200220032004200520062007(2002-2007上半年成都五城区价格走势力目前住宅宅市场仍仍处于供供不应求求的卖方方市场，价价格上涨涨是必然然的发展展，但国国家不断断出台的的房地产产新政对对房价的的上涨幅幅度必定定会起的的一定抑抑制作用用，从而而使房价价的上涨涨保持一一个稳定定的态势势。 成都主城城区50000元元/平方方米以上上的高价价房市场场交易情情况成都主城城区50000元元/平方方米以上上的高价价住宅，在在20007年上上半年中中的成交交情况。因因主城区区的范围围，其550000元/平平方米的的产品主主要为高高层电梯梯公寓。20077年上半半年，成成都市550000元以上上的高价价位住宅宅的成交交面积不不断逐月月增加，且且其环比比增幅也也在不断断上升。220066年50000元元以上的的高加价价位住宅宅供应2250.46万万平方米米，成交交1888.355万平方方米。这表明成成都的住住宅市场场正在由由逐步向向“质”的市场场发展，人人们对高高品质住住宅的需需求和接接受度正正在很快快地提升升，虽然然高品质质住宅的的价格也也相应地地很高，但但人们仍仍愿意为为其买单单。可以预见见，成都都50000元/平方米米以上的的高档住住宅供需需比例都都将增加加。 城南房价价变化情情况从上图可可以看出出，城南南的住宅宅均价变变化较大大，城南南均价663000元/平平米，还还比上月月增长332.224%，仅仅20007年第第一季度度就比220066年全年年上涨了了11995元/平方米米，涨幅幅达266.8%，高于于成都整整体同期期涨幅的的11个个百分点点。说明明城南的的房价一一直是成成都房价价的高位位地带，是是成都房房价的风风向标。这与城南南良好的的区域认认知和房房地产开开发环境境是分不不开的，城城南地价价的上升升及城南南可开发发土地的的减少，加加速了区区域内房房价的上上涨。实实力开发发商的入入驻及市市场导向向的驱动动也很好好的带动动了整个个城南片片区住宅宅的发展展。单就20007年年上半年年，城南南在售物物业分布布的地理理位置来来看，都都不能与与本案相相抗衡，一一定程度度上可反反应，本本案的市市场价值值将高于于现有的的城南在在售物业业。n 成都高档档电梯物物业市场场现状 豪宅在成成都的概概念，从从别墅转转化为电电梯公寓寓始于世世纪城，世世纪城的的热销，一一定程度度上也让让豪宅的的购买群群体进行行了一次次新的轮轮回。从从市场现现有售价价在50000元元/平方方米以上上的高档档电梯公公寓来看看，多分分布于以以下几个个区域：府南河河沿线区区域、人人民南路路沿线区区域、城城南棕树树-桐梓梓林区域域、外双双楠-光光华片区区。 府南河沿沿线区域域南河沿线线的电梯梯公寓项项目开发发量大于于府河沿沿线的电电梯公寓寓项目的的开发量量，而电电梯公寓寓项目，特特别是高高档电梯梯公寓项项目则主主要集中中在合江江亭、九九眼桥附附近的区区域。随成都府府南河工工程的改改造完成成及城市市改造工工程的深深入，使使得改造造的区域域内的居居住环境境得到了了大量的的提升，就就目前府府南河沿沿线的开开发情况况来看，多多为高档档电梯公公寓项目目，且高高档电梯梯公寓项项目的开开发多集集中在合合江亭、九九眼桥、锦锦江宾馆馆附近的的区域。如如雅典国国际社区区、中海海格林威威治城、粼粼江峰阁阁、世代代锦江11期等项项目，从从潜在项项目来看看，该区区域内集集中了诸诸如九龙龙仓项目目、世代代锦江22期等品品牌开发发公司的的项目，而而这类项项目的定定位则集集中在高高档电梯梯公寓。随电梯公公寓市场场的进一一步发展展，府南南河沿线线的区域域将成为为高档电电梯公寓寓的密集集分布区区，而合合江亭、九九眼桥附附近区域域的高档档电梯公公寓项目目的开发发又将使使该区域域成为成成都地区区电梯公公寓项目目“豪宅”或“类豪宅宅”的聚集集区域。 城市中心心内环区区域该区域是是由于旧旧城改造造后，提提供了开开发用地地。这类类地块具具有占地地面积小小、高土土地成本本、高容容积率等等特征。而而这些地地块的开开发商都都具有较较强的开开发实力力，目前前典型的的城市中中心高档档住宅项项目有，鼓鼓楼世家家、蓝光光皇后国国际公寓寓、仁恒恒广场、力力讯成都都项目。 人民南路路沿线区区域人民南路路沿线区区域因受受地理位位置的影影响，使使得该区区域内的的电梯公公寓项目目的定位位多为中中、高档档。而另另一方面面，因该该区域临临近成都都主要交交通干道道的特殊殊地理位位置，加加之人民民南路沿沿线传承承了一定定的商务务氛围，故故该区域域的电梯梯公寓有有转向成成为商、住住两用的的现象。该区域内内在过去去几年中中，开发发的主要要项目有有华西美美庐、盘盘古花园园、凯莱莱蒂景等等项目。现现阶段，该该区域以以首座、世世纪城为为代表。 城南区域域城南的高高档电梯梯公寓开开发由过过去以银银都花园园为中心心辐射的的桐梓林林片区及及以锦官官新城为为中心辐辐射的棕棕树片区区的城南南区域，扩扩大辐射射到以和和黄、九九龙仓城城南地块块为中心心的大城城南区域域。本案案则属于于这个区区域的绝绝版地块块。城南作为为成都地地区房地地产开发发的最主主要区域域，拥有有市场开开发最主主流的品品牌开发发商，如如中海、和和黄等品品牌实力力开发商商，使得得其项目目定位多多为高档档次物业业。之所所以城南南的电梯梯公寓市市场能自自然的形形成高档档次、高高品质化化的目标标市场，是是受到了了品牌开开发商打打造的品品质居住住社区及及完善的的社区配配套，所所营造的的舒适性性、品质质性的居居住环境境的直接接作用，该该区域是是豪宅产产品生长长的天然然土壤。 双楠、光光华区域域该区域在在近三年年的开发发中，因因实力开开发商的的大规模模开发。如如滕王阁阁、博瑞瑞、武海海、置信信等开发发商的强强势介入入，区域域开发格格局及定定位也是是该区域域成为成成都主流流的高档档住宅开开发区。n 版块竞争争格局 直接竞争争版块：本案直接接竞争板板块为城城南版块块，包括括桐梓林林片区、城城南副中中心。 次竞争版版块：内环线内内区域、外外双楠片片区。 桐梓林片片区VSS城南副副中心桐梓林片片区VS城南副中中心人民南路路旁，城城市中心心生活区区，距离离市中心心、CBBD等区区域很近近距离地处城南南延线，毗毗邻政府府新办公公中心、新新会展中中心、地地铁1号号线、高高新产业业园区、。目前成都都富人居居住最集集中的区区域，生生活配套套，道路路、公交交、学校校等市政政配套非非常完善善生活配套套共享城市市配套，生生活配套套有待完完善，公公交线路路较少，地地铁线路路正在建建设中开发成熟熟度、居居住成熟熟度很高高成熟度开发趋于于成熟、居居住成熟熟度较低低城市绝对对富人生生活方式式，繁华华而有档档次生活方式式城市生活活方式，较较繁华区域内集集中的均均为高端端项目，是是富人最最集中居居住的区区域人文环境境因市政府府南迁，区区域内的的高端项项目逐渐渐增多市场认知知度很高高市场认知知市场认知知度不断断提升近期以高高层电梯梯毫宅产产品为主主产品形态态高层电梯梯公寓为为主目前已推推出产品品成交价价均在778000元/左右，甚至部分二手房价达到8300元/价格水平平目前已推推出产品品成交价价均在665000元/左右 桐梓林片片区VSS外双楠楠片区桐梓林片片区VS外双楠片片区人民南路路旁，城城市中心心生活区区，距离离市中心心、CBBD等区区域很近近，距机机场也很很近距离是城西较较成熟的的居住生生活区，距距二环路路三公里里左右。目前成都都富人居居住最集集中的区区域，生生活配套套，及市市政配套套非常完完善生活配套套非主流富富人集中中居住的的区域，但但生活配配套较齐齐全富人区高高端项目目的开发发成熟度度成都第第一成熟度“鹭岛国国际”开发后后，提升升了该区区域的楼楼盘品质质。城市绝对对富人生生活方式式，繁华华而有档档次生活方式式非主流人人群的生生活方式式富人区的的市场认认知度最最高市场认知知南富西贵贵的居住住感念，富富人区的的市场认认知度一一般，但但正在强强化绝对的城城市富人人区版块属性性及利益益点项目开发发综合价价值较高高的区域域目前已推推出产品品成交价价均在778000元/左右，甚至部分二手房价达到8300元/价格水平平目前已推推出产品品成交价价均在665000元/左右，部分精装房价突破10000元/ 桐梓林片片区VSS内环线线内区域域桐梓林片片区VS内环线内内区域人民南路路旁，城城市中心心生活区区，距离离市中心心近、CCBD等等区域很很近，距距机场也也很近距离内环线以以内，城城市中心心商业区区及生活活区，距距离市中中心、CCBD等等区域很很近，距距机场较较远目前成都都富人居居住最集集中的区区域，生生活配套套，及市市政配套套非常完完善生活配套套非主流富富人集中中居住的的区域，生生活配套套较全富人区高高端项目目的开发发成熟度度成都第第一成熟度近两年才才有个别别高端项项目推出出城市绝对对富人生生活方式式，繁华华而有档档次生活方式式都市白领领快节奏奏的生活活，体现现工作对对他们的的重要性性富人区的的市场认认知度最最高市场认知知富人区的的市场认认知度不不强绝对的城城市富人人区版块属性性及利益益点商业开发发价值较较高的区区域目前已推推出相对对高端的的产品成成交价均均在85500元元/左左右，部部分顶跃跃房价最最高达到到180000元元/价格水平平目前已推推出产品品成交价价均已有有达到990500元/，部分分精装房房价突破破110000元元/ 结论桐梓林片片区是成成都形成成的第一一个富人人集中居居住区，区区域内有有如锦绣绣花园、中中华园、凯凯莱帝景景等成都都最高端端的项目目，整个个区域内内有成都都市最齐齐全、最最高端的的生活配配套设施施，其已已成为成成都最具具高端身身份名片片的居住住区之一一，所以以该区域域对于成成功人士士的吸引引力始终终很强。而而如城南南副中心心是受最最早城南南高档住住区的开开发的影影响，及及政府主主观引导导，相对对桐梓林林片区来来讲其富富人区的的纯粹性性及成都都人的认认知就弱弱许多，但但发展潜潜力巨大大。外双双楠片区区虽地理理、居住住成熟度度及自然然环境较较好，但但因其高高端项目目的开发发相对较较晚，而而区域内内存在较较多中低低端项目目，所以以整个区区域对富富人的吸吸引相对对又弱些些。l 竞品分析析