建筑物区分所有案例一栋单体高层住宅， 1997 年物业管理公司与当地一家广告公司签订 外 墙使用协议 ，约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙，用于修建广告 牌，其广告牌的收益归广告公司所有，使用期为 10 年。而物业管理公司则将该 笔外墙出租的租金收入自家口袋。 1999 年该小区业主以外墙属于小区全体业主 共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，向法院提起 诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，并将该笔外墙出租 的租金全部返还给全体业主。本案例中外墙面应归全体建筑物区分所有人共有，所获得的收益应归全体建 筑物区分所有人共同所有。物业管理公司在未征得建筑物区分所有人同意的情况 下无权将该外墙面出租给广告公司，物业管理公司将该建筑物的临街外墙面出租 给某广告公司用于广告并将租金占为己有的行为侵害了建筑物区分所有人的权、人益。相邻关系案例某市郊区甲，乙两村农民长期来往通行于某小学校园。后两村的企业和农民 购买了汽车和拖拉机，仍从学校经过，因影响教学秩序，该小学修起围墙，并在 校门派人值班。从而引起两村企业，农民与该小学的矛盾，一方强行通过，另一 方不让通行。为此，小学与甲，乙两村委会协商，小学提出在学校墙外另辟一条 新路。甲村委会提出：虽然是历史形成的通道，为保证教学秩序，可以另开新路， 但因新路必须经过甲村土地，故提出要求乙村给予土地补偿。乙村委会则坚持使 用历史形成的通道。为此，某小学诉至某人民法院。问题：本案应如何处理，为什么？综合案例吉林省东丰县的一起民事纠纷案件近来引起了多方人士的关注：原告刘学东 1992 年从一幢三层办公楼的合建者东丰县对外贸易公司处取得该楼二、三层的 房屋所有权。根据对外贸易公司与另一合建人东丰县工业局 1982年的约定，该 建筑由工业局住一楼，对外贸易公司住二三楼，楼上住户通过一楼楼梯、门厅上 下班。后一楼长期由工业局下属机电公司使用，但双方为一楼过道问题频频发生 纠纷。刘学东为避免纠纷，在楼后搭建简易楼梯，被认定为违章建筑停止使用。 刘学东遂要求从一楼楼梯正常通行，但遭机电公司拒绝，并将一楼楼道改作仓库， 致使刘家老少只能爬室外木梯上下楼，带来诸多不便和危险。双方因协商不成， 1998年 9 月10 日原告向东丰县法院起诉被告机电公司，要求继续使用一楼楼梯。 一审法院以超过诉讼时效为由驳回了刘学东的诉讼请求；刘上诉，二审法院认定 刘已取得了二三楼的专用权，同时也享有一楼楼梯的互有权，判决刘学东享有一 楼室内楼梯的通行权。机电公司不服，向吉林高院提起申诉，高院认为对外贸易 公司将房屋转让给刘学东未征得合建人的同意，并未办理办公用房转为住宅的手 续，违反了法律规定和社会公益，且将刘学东在室外搭建楼梯通行后又自行拆除 的行为视为刘放弃其权利，加之权利主张已超过诉讼效，因此判令刘学东自行在 原址修建室外楼梯通行。笔者认为这一案件中不仅包含建筑物区分所有权法律关系，还含有相邻权法律 关系。建筑物区分所有权是由所有权人对一建筑物中的专有部分的所有权与对共有 部分的持分权共同构成，即区分所有权人对一建筑物中的专有部分所有权与共有 部分持分权所构成的特殊的所有权。相邻关系，指不动产相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用 权时，应相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系，相邻各方 基于此而享有的权利被称为相邻权。笔者试对建筑物区分所有权与相邻权作一比 较：一、从性质上来看，建筑物区分所有权属于物权，是所有权的一种特殊形式； 相邻权则是基于法律的规定对不动产所有权或使用权当然的限制或延伸，它并不 是一项独立的物权，而是基于物权的请求权。二、从权利客体上看，建筑物区分所有权的客体分为专有部分与共有部分，专 有部分指在构造上能明确区分，具有排他性且区分所有权人可独立使用的建筑物 部分；共有部分则是指区分所有权人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部 分，共有部分既可以由法律直接规定，也可以由区分所有权人共同约定。关于我 国建筑物区分所有权的共有部分范围的界定，笔者认为可以参考建设部公有住 宅售后维修养护管理暂行办法第4 条第 2、3 项规定：“住宅的共有部位，是指 承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面楼梯、 走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。住宅的共用设施设备，是指共有的上下 水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气 干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防水泵房、消防设施和电梯等。”关于相邻 权的客体，学界有诸多观点，笔者认为，其客体指相毗邻不动产所有权人对相邻 不动产行使权利的行为，而相邻不动产的所有权归各所有权人专有，不存在共有 的问题。三、从权利内容上看，建筑物区分所有权的内容包括区分所有权人对专有部分 自由使用、收益和处分的权利，对共有部分使用、收益和单纯的修缮改良的权利， 以及作为共有权人应当承担的依共有部分本来的用途使用共有部分，分担共同费 用和负担等义务；相邻权的内容包括所有权人或使用权人为相邻关系人提供方便而对自己的所有权或使用权予以限制，或要求相邻关系人为自己提供方便而对其所有权或使用权予以限制，由此给所有权人或使用权人带来的损失应予以适当补四、从空间位置上看，区分所有建筑物各专有部分之间并不一定相毗连，如一 楼与三楼的住房，而相邻的不动产一定是相毗连的。本案中，机电公司的上级东丰县工业局与东丰县对外贸易总公司签订合建办公 楼协议，并约定工业局住一楼，对外贸易总公司住二三楼，楼上住户通过一楼楼 梯、门厅上下班。从协议中我们可以看到，工业局对一层的部分享有专有权，对外贸易公司对二 三层的部分享有专有权。该建筑物中的楼梯属于共有部分，二三层楼的住户均有 权使用。由于共有部分与专有部分具有不可分割性及共有部分从属于专有部分的 特性，区分所有权人的共有部分持分权是以对建筑物的部分享有专有权为前提， 一旦专有部分所有权被转让，除有特别约定之外，其共有部分持分权也必然地由 继受人取得。因此，刘学东取得区分所有建筑物二三层的专有权，也必然地享有 共有部分楼梯的持分权，而成为新的建筑物区分所有权人。机电公司作为使 用人而非所有权人，应当遵守所有权人关于建筑物的约定。原被告之间就楼梯通 行的纠纷属于建筑物区分所有权法律关系的纠纷。在这一特殊的区分所有建筑物中，门厅属于一楼住户专有部分，而非共有。机 电公司与二三层楼的所有者刘学东之间也因此而存在相邻关系，刘学东享有为了 自家通行的便利，而要求从机电公司限制其所有权，允许其家人从门厅通过的权 利，二者就门厅通过的纠纷属于相邻关系纠纷。机电公司拒绝刘家通行，并将楼道擅自改造仓库，是对刘所享有的建筑物区分 所有权及相邻必要通行权的妨害。吉林省高院认定对外贸易公司未征得联建一方即工业局同意，擅自将二三楼转 卖他人作民用住宅，违反法律规定和社会公益。笔者认为，该建筑物虽是联合建 设，但已有合同约定了各合建人对建筑物各部分的专有权和共有权，且经过多年 的居住事实，已形成了建筑物区分所有权不同于一般的共有关系。在一般的共有 关系中，不存在各人对财产的专有权，若为共同共有，则各共有人对财产的处分 应征得全体共有人的同意；若为按分共有，共有人对财产的转让虽不须经其他共 有的同意，但其他共有人享有同等条件下的优先购买权。在建筑物区分所有权中， 区分所有权人基于其对建筑物部分的专有权，有权独立自由地处分其专有部分， 而无须经其他区分所有权人的同意，其他区分所有权人也不享有优先购买权。因 而，对外贸易公司完全不须征得工业局的同意，有权将二三楼转卖给刘学东。这 并不违反法律的规定，更不会破坏社会利益。就诉讼时效而言，既然建筑物区分所有权是所有权的一种特殊形式，那么对建 筑物区分所有权的侵害也应属于妨害所有权行使的范畴，对所有权物上请求权的 时效的规定也同样适用于建筑物区分所有权。相邻权属于物上请求权，关于物上请求权适用诉讼时效的问题，中华人民共 和国民法通则第 135 条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间 为2 年，法律另有规定的除外。”第 137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当 知道权利被侵害时起计算。但是从权利被侵害之日起超过 20年的，人民法院不 予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”我国对物权请求权 是否适用诉讼时效未作明确规定，笔者认为是否对所有权的物上请求权适用诉讼 时效应区分所有权的返还请求权、所有权妨害排除请求权及所有权妨害预防请求 权三种。一、所有权返还请求权。指所有人对于无权占有或侵吞其所有物者，得请求返 还的权利。笔者认为，由于所有权人已经实际丧失了对标的物的占有，所有物的 其他权能也无法得以实现，所有权人完全有能力作出判断并主张权利。若权利人 长期怠于行使返还请求权却仍享有随时请求返还的权利，将使占有人对财产的权 利始终处于不确定状态，这对社会关系的稳定和财产的流转是不利的。为了保护 既定的社会财产关系，应设定一定的消灭时效，当权利人在一定期间内不行使返 还请求权时，应视为其放弃权利，从而不再享有返还请求权。当然，适用于不动 产的时效不同于我国法律规定的一般诉讼时效，应采一段较适当的期间，这样既 保护了所有权人的合法权利，又维护了相应的社会秩序。二、所有权妨害排除请求权。指所有人于其所有权的圆满状态受到占有以外的 方法的妨害时，对于妨害人得请求除去之。正如许多学者认识到的，所有权保护 的目的是为了使所有权处于圆满状态，使权利人得以充分地行使所有权。在所有 物受到妨害的情况下，所有权人仍有效地占有所有物，仅是所有权的行使受到了 部分的阻碍，法律应当保证所有权人永久地享有对所有物的完整的权利，排除妨 害。因此，在这种情况不适用诉讼时效的规定，法律对这项请求权的保护应当贯 穿所有权存续的始终。三、所有权妨害预防请求权。指所有人对于有妨害其所有权之情况将要发生时， 得请求防止的权利。对这一请求权保护的意义与所有权妨害排除请求权相同，故 不累述。相邻权的目的在于使权利人能够充分行使所有权，并使相邻关系双方当事人的 利益得到平衡。法律要维护的正是这种协调的社会秩序，因此对相邻权的保护应 当是不受时间限制的，否则，就意味着这种平衡可以被任意打破，这显然违背了 法律的宗旨。因此，相邻权应当同样不受诉讼时效的限制，永久地受到法律的保 护。刘学东对机电公司的诉讼请求正是所有权妨害排除请求及对权利人行使相邻 权的妨害排除请求，笔者认为不应适用诉讼时效的规定。一审法院根据民法通 则的规定，判决原告请求超过诉讼时效期间，从依法判决的角度来看是正确的， 但从法理角度来看是值得商榷的。