华侨城主题公园成功启示录深圳华侨城主题公园总投资高达16亿，总占地面积约135万平方米，从1989年第一个现代形式的主题公园锦绣中华开业至2010年年末，华侨城接待的游客累计已达2亿人次以上，仅2007年一年游客量就有1350万人次，这个数字名列全国首位。华侨城是把主题公园的规划设计到投资建设，再到经营管理集于一身的大型企业集团，是中国主题公园和旅游地产模式的开创者。华侨城主题公园并不具备良好的自然条件，而只是一系列人造景观，那么，这一人造主题公园的成功需要具备什么条件？它的成功又对我们形成了什么启示呢？启示录一：良好的客源条件主题公园要求选址在经济发达、人口流动多的城市和特大城市，这样才能保证有良好的客源市场条件。据美国华盛顿的城市土地研究所研究，一个大型的主题公园的一级客源市场（1小时汽车距离以内）至少需要200万人口，二级客源市场（3小时汽车距离以内）也要有200万以上人口，之外的三级客源市场虽也有帮助，但不能过分依赖。深圳、东莞、惠州市的一部分是华侨城主题公园的一级客源市场，根据第五次全国人口普查公告，2000年这三个地区的常住人口已经达到1667万人。二级客源市场有香港和除去上述几个地区以外的珠江三角洲地区，总人口达3000多万。深圳位于广东省南端，与香港仅一河之隔，享有独特的区位优势。公路、高速公路、铁路四通八达，深圳作为改革开放的窗口和前沿，是内地人南下取经，外国人北上进入中国的必经之地，迎来送往，形成人员的天然集散地。深圳经济发展已接近中等发达国家水平，从客源市场规模来看，珠江三角洲在20世纪初已达到2000多万的强消费能力人口群，每年经过广州和深圳的过夜游客超过2000多万，香港本身有600多万人口，再加上每年1200万的入境游客，还有澳门的游客资源，整个粤港澳大三角地区每年游客市场的规模达到6000万人次。而华侨城也正是依托这样的优势区位，丰富的游客资源。（2008年1-11月深圳华侨城游客接待情况）（2011年2月份深圳共接待外地游客过夜人数达到300多万）以上图片是由深圳市统计局数据，2011年2月深圳市接待旅游过夜总人数312.07万人，旅游外汇总收入2.35亿美元，宾馆酒店开房率为53.54%。启示录二：便捷的城市交通 主题公园作为一种特殊的旅游目的地,其经营成本很高,每天需要有相当数量的入园游客数量，即门槛人数能否达到这一条件,其外部交通条件就成为极其关键的因素。外部配套交通已成为多年来制约主题公园发展的瓶颈因素之一。中国主题公园发展比较好的几个城市如北京、广州、深圳、无锡的城市外部区位条件优越，交通网络发达，各种交通如铁路、公路、航空线路发达，可进入性强，可随时方便地运送全国乃至海外的游客，易于游客的自由出入。这也是我国主题公园发展比较成功的几个城市所拥有的共同成功因素之一。深圳已与珠江三角洲其他城市形成城市群带，游客来去自由方便，感知距离很近。便捷的交通条件，大大扩大了华侨城主题公园的辐射范围。深圳拥有发达的海陆空交通网，坐火车、飞机、轮船、汽车均可出入深圳。市内交通也极其方便。深南大道上的巴士平均每41秒就给华侨城带来一个游客。 启示录三：成功的微观选址 成功微观选址也是主题公园成功的必备因素之一。大型主题公园一般在大城市郊区选址，因为主题公园一般占地规模大，城市郊区用地限制条件少，土地价格便宜。华侨城景区的土地就是深圳市政府在初期开发新城区时划拨的,早期为郊区的土地,这样土地价格很便宜,大大节省了其成本,并且其限制条件很少,深圳市政府在城市规划时都考虑到了该景区的发展规划及交通条件,其公路建设和地铁都直接延伸到华侨城景区,为其提供了便利条件。另外，主题公园一般选在主要公路干道旁。这样可以节省道路建设费用，“无偿”利用社会资源的交通运输能力，而且，主题公园的道路两旁视野开阔，主题公园可以向经过干道两旁的旅客展示标志性景点，不断强化景区的旅游形象，作无形的广告，加深在游客心目中的印象，吸引游客。锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗的选址都是十分成功的。这三个主题公园都选址在深南大道的旁边，从深南大道经过的旅客都可看到三个景区的标志性建筑景点“长城”、“石林”、“埃菲尔铁塔”。这三个无声的广告为三个景区带来了良好的形象效应，并且在此公路交通十分方便，深圳市政府专门开通了火车站、汽车站到景区的专项旅游客车，进出十分方便。启示录四：独特的文化内涵一个主题公园有没有发展潜力，有没有生命力，其蕴涵的文化内涵起着非常重要的作用。因此，必须将旅游业和文化紧密地糅合在一起，将文化作为旅游来经营，通过发掘和宣扬文化来综合地发展旅游，以经营旅游的方式多方位的展示文化，赋予主题公园以丰富的文化内涵，从而创造出具有鲜明特色的旅游文化。华侨城在国内兴建的主题公园，虽然参照了国外的形式，但从开始的那一天起，就注入了自主创新的文化内涵，着眼于从历史文化中寻找主题经营的灵感。回顾华侨城主题公园的发展，无一例外地是建立在对历史文化资源挖掘的基础上，并因此而具有了独特的魅力。景区活动的不断更新，是留住游客的重要手段。而突出特色、提升品质，实现差异化竞争，又是华侨城主题公园不断创新的方向。为此，他们从源远流长的民间社火中升华出广场演艺形式，投入巨资在世界之窗建造了环球舞台，在锦绣中华建造了凤凰广场，并先后推出了创世纪、跨世纪、中华百艺盛会、龙凤舞中华等大型广场演艺节目，在市场上引起了强烈反响。与此相配套的是东方霓裳、马战、世界风情这样一些剧场式演出和大量的村寨表演，形成了文化底蕴深厚的表演体系，满足了多层次游客的精神文化需要。启示录五：持续不断的创新主题公园以游客体验为目的，游客体验具有不确定性，受到投入产出、行为习惯、追求时尚等因素影响，因而主题公园无论在策划、建设、经营、管理等阶段都是最需创意的产业形态。对主题公园而言，自主创新就是其生命力的源泉。经营管理稍有松懈或者缺乏创新，景观的吸引能力就大打折扣。华侨城主题公园每年都有投资额不低于3000万的新增项目投入每个公园。1998年欢乐谷一期项目的建成开业，体现了华侨城集团旅游产品的新突破，实现了由观赏性公园向参与、体验性主题乐园的转型；2002年，欢乐谷二期成功进行了产品的提升和完善，在规划及项目设计方面始终遵循“体验即是生活，生活即是体验”的现代休闲理念，在原有基础上新增四大主题区，全新引进一系列高科技游乐设施，强化满足游客参与、体验新型时尚娱乐的需求，为欢乐谷“动感、时尚、欢乐、梦幻”的品牌形象奠定了坚实的基础；2005年“五一”，欢乐谷三期“欢乐时光”项目一炮走红，为欢乐谷品牌注入了新的内涵：推出“都市娱乐中心”的全新品牌定位，提出“繁华都市的开心地”的品牌口号，并巧妙运用“欢乐嘉年华”形式进行媒体宣传。通过旅游产品娱乐化，使欢乐谷品牌再次升级。资料：中国主题公园之觞华侨城主体公园的成功，使全国各地的各类主题公园如雨后春笋般涌现。根据国家旅游局资源开发司不完全统计，我国的主题公园总体数量以每三年上一个台阶的速度呈阶梯上升趋势；1989年底，有30多个，1993年初，增长至600多个，到1996年底，发展到1730多个，目前分布数量已经高达数千个，广泛分布于各地，以广东、江浙、北京数量最多，形成三足鼎立态势。广东模式以深圳华侨城为代表，在自然与人文旅游资源相对贫乏的环境中，充分利用临近港澳的地理优势和优惠政策，开发出以中华风景名胜、民族文化、异国文化、高科技娱乐为主题特色的四个主题公园，旅游组合完整，既提升了整体旅游概念，也为其可持续发展创造了条件。江浙模式以杭州“宋城”和无锡“吴文化公园”为代表，主题公园开发均以厚重的文化为切入点，拓展关联产业，旅游产品由单一主题公园模式转向多元化经营发。2002年，由零点公司发布的新型娱乐设施市场潜力调查报告说：“全国2500个主题公园沉淀了1500亿元投资，其中70%处于亏损状态，仅有10%左右盈利。”就在全国主题公园爆出倒闭潮的时候，华侨城成为主题公园绝对领跑者。1998年耗资10亿元的苏州吴江福禄贝尔主题公园倒闭；1999年，投资5亿元的广州番禺飞龙世界关门；2004年10月，广州东方乐园停业虽然这一时期，广州世界大观、杭州宋城、杭州未来世界、深圳欢乐谷等多家主题公园取得了不错的经营业绩，但是很多项目好景不长，中国主题公园的主体形势是亏损。珠三角地区失败的主题公园项目主题公园关闭时间关闭原因飞龙世界1999年家族式管理、产权关系混乱太阳岛乐园2002年竞争激烈、设备陈旧、管理不善森美反斗乐园2004年欠债被法院派员清点物业财产明思克航母主题公园2005年2月28日严重资不抵债被裁定破产世界大观2005年3月负债达2亿元，其股东72.22%的股权被拍卖以上文章节选子图书旅游地产改变中国一：图书概况：旅游地产改变中国 书号：978-7531836698作者：段宏斌； 定价：666元一套（2本）；黑龙江美术出版社出版； 大16开，全彩色印刷；广州道本文化传播有限公司出品二：旅游地产改变中国内容提要传统房地产开发模式走到今天，已经进入滞胀时期，一个时代的终结和离去，必然伴随着新商业模式的诞生。未来中国房地产发展的出路在哪里？ 旅游地产改变中国堪称旅游地产的开山之作；从华侨城的运作商业模式，发展经历，营运状况进行深度剖析开始，挖掘他的内在成功的基因；再延伸到海南岛的国际旅游岛的远景及现状，结合中国土地的特殊属性，和各地产企业对旅游地产开发的战略思路，理出一条清晰的旅游地产的发展方向，揭开旅游地产神秘的面纱，对于今天的地产及相关企业有着最为直接借鉴意义，是不可多得的一本旅游地产著作。 三：旅游地产改变中国目录第一篇 起题-旅游地产在中国 第一章：不得不说的华侨城第一节： 深圳有座华侨城第二节： 华侨城 主题公园缔造者第三节： 华侨城主题公园模式走向何方第四节： 华侨城主题公园成功的启示录第五节： 桃子成熟了吗？ 旅游地产形成的四个必要条件第二章： 腾飞的华侨城 第一节： 华侨城开始涉足房地产第二节： 从旅游、 地产到旅游+地产第三节： 大书特书的波托菲诺第四节： 旅游地产的分类第五节：从主题公园的缔造者到旅游综合的先行者第三章 成就一个国家的高度：深圳东部华侨城 第一节：东部华侨城是谁 第二节：东部华侨城两座主题公园第三节：东部华侨城主题酒店群第四节：东部华侨城天麗大夏第五节：从华侨城到东部华侨城第六节：旅游地产开发模式第四章 华侨城的华丽转身第一节： 复制旅游综合体之华侨城在全国扩张第二节：旅游地产不等于旅游第三节：山红涧碧纷烂漫 遍地开花的旅游地产第二篇 承题度假、休闲与第二居所第五章 从海南国际旅游岛说起第一节： 海南想象第二节：海南房地产热潮第三节： 海南岛各楼盘概述第六章： 海南岛不仅仅是个岛第一节： 海南往事第二节： 海南印象 第三节： 海南房地产发展第一次热潮第七章 国际旅游岛：理想和现实有多远？第一节：夏威夷是理想目标吗？第二节：海南岛会成为“中国版夏威夷”吗？第三节：博鳌亚洲论坛给海南岛带来什么？第四节：国际旅游岛定位解读第八章 中国的第二居所第一节：一岛海南明星楼盘第二节：巨头云集海南旅游地产第三节：从海南岛到长白山、普陀山、武夷山、西双版纳