目 录目 录I第一章总 论1第一节 项目名称及承办单位概况1第二节 可行性研究报告编制单位3第三节 研究的依据和范围3第四节 可行性研究概要4第五节 项目主要技术经济指标5第二章项目背景和必要性分析7第一节 项目背景7第二节 项目建设的必要性9第三章改造范围和开发条件15第一节 改造范围15第二节 项目用地15第三节 开发条件16第四章市场分析及预测20第一节 房地产市场分析20第二节 市场供需分析22第三节 市场定位28第四节 目标市场及预测29第五章建设内容及规模31第六章设计方案32第一节 拆迁安置方案32第二节 规划设计目标、指导思想及原则37第三节 总体规划方案38第四节 建筑设计方案39第五节 结构设计方案42第六节 道路交通设计44第七节 景观与绿色生态设计46第八节 公用工程设计47第九节 智能化设计51第七章环境保护54第一节 设计依据54第二节 项目建设与运营对环境的影响54第八章节能方案分析61第一节 用能标准和节能规范61第二节 能耗状况和能耗指标分析61第三节 节能措施和节能效果分析62第九章物业管理、安全卫生及消防64第一节 物业管理64第二节 劳动安全及卫生65第三节 消防66第十章项目实施计划及招标方案68第一节 工程进度安排68第二节 招标方案69第十一章投资估算和资金筹措71第一节 投资估算71第二节 资金筹措与投入计划73第十二章财务评价及经济分析76第一节 销售总收入估算76第二节 项目利润估算76第十三章风险性分析78第一节 法律风险78第二节 政策性风险78第三节 市场风险78第四节 价格风险79第五节 金融风险79第六节 经营管理风险79II天园地产项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位概况一、项目名称市中区大官庄棚户区改造工程二、项目承办单位XX房地产开发有限公司三、建设地点市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧四、项目承办单位概况单位名称：XX房地产开发有限公司公司地址：市中区解放北路103号法定代表人：彭光明注册资金：300万元经济性质：国有企业概况：XX房地产开发有限公司成立于2004年3月，隶属于房产管理局，实行独立核算、自负盈亏，为三级企业法人单位，法定代表人彭光明。主要从事房地产开发经营与销售，具有丰富的房地产开发经验。近年来，随着改革不断深入，XX房地产开发有限公司在 房产管理局的正确领导下，坚持以经济建设为中心，抓住机遇、开拓经营、大胆创新，坚持走综合开发的道路。先后开发建设了鑫苑花园、和谐家园（群玉山庄）等在我市较有影响的住宅小区。和谐家园（群玉山庄）是XX房地产开发有限公司开发建设的保障性住房小区。该小区位于市中区人民路北侧，市直属粮库东侧，交通便捷，附近小学、中学、医院、市场等配套设施一应俱全。北侧与光明广场仅百步之遥，是人和自然和谐相处的理想之处。和谐家园规划占地面积5.68万平方米，其中住宅占地4.82万平方米，总建筑面积55311平方米。共建住房720套，其中经济适用房585套，廉租住房135套。和谐家园的开工建设，充分体现了市委市政府高度关注民生，是切实解决城市低收入家庭住房困难的重要举措。小区的建设标准、建设质量及建设环境受到省扩大内需检查组、省政府参事室及省建设厅的高度评价，认为可以成为我市乃至全省的经济适用房样板小区。近年来，XX房地产开发有限公司始终坚持诚实、信用、优质服务的原则，使企业的各项经济指标每年达到一个新台阶。XX房地产开发有限公司全体员工齐心协力、勇于拼搏，现有职工80人，各类工程技术人员38人，其中高、中级工程技术人员8人，施工机械100多台（套），固定资产2000余万元。公司机构健全，管理层次严密，各职能科室齐全。下设工程科、计划科、材料科、财务科、办公室五个科室，六个土建项目部，三个安装项目部，一个装饰装修项目部，一个金属门窗制安项目部。XX房地产开发有限公司是一家集开发、施工于一体的充满活力的企业，规模正在日益扩大。第二节 可行性研究报告编制单位单位名称： 信息工程咨询院工程咨询资格等级：丙级资格证书编号：工咨丙11820060044发证机关：国家发展和改革委员会第三节 研究的依据和范围一、研究依据1、中华人民共和国城乡规划法2、国家、省、市有关法律、法规、政策、规定3、现行有关技术规范4、建设项目经济评审方法与参数（第三版）5、市中区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要6、 城市总体规划（2007-2025）7、 住房建设规划（2008年-2012年）8、改造工程规划图及规划设计说明书9、 XX房地产开发有限公司提供的基础资料和数据二、研究范围1、项目背景笔必要性2、拆迁及安置3、开发条件4、市场分析及预测5、建设内容及规模6、设计方案7、环境保护8、节能方案9、物业管理、安全卫生及消防10、项目实施计划11、投资估算和资金筹措12、财务评价及社会经济分析13、风险性分析第四节 可行性研究概要一、项目建设是必要的1、符合国家产业政策2、符合 城市总体规划（20072020年）3、符合国家加快民生建设的要求4、符合改善居民居住条件和环境的要求二、项目建设范围和主要内容1、建设地点及范围建设地点为 市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧、沿文化路、龙头路、华山路设置沿街商住，同时满足回迁要求。结合景观湖建设，沿西昌路打造新的城市中心。2、建设内容及规模本项目总用地面积265600，总建筑面积858534，其中住宅面积636515，邻里中心建筑17100，商业建筑面积61246，小学建筑面积14900，幼儿园建筑面积6500，社区服务配套建筑面积12600，地下建筑面积109673，总居住户数5313户，总居住人口17001人。三、项目投资及效益项目总投资247824万元，其中工程费用128701万元，工程建设其他费用15863万元，建设期利息5670万元。资金来源：申请银行贷款50000万元，企业自筹150760.09万元。项目建设期3年。该区域的实施改造，将充分发挥区域的自然环境优势，在统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则下，合理利用土地开发建设，对于优化土地资源，提高土地使用价值，完善城市功能，改善城市居民的居住条件，具有良好的社会效益和经济效益。第五节 项目主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标如下表：表11 主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1总规划用地面积2656002总建筑面积8585342.1地上建筑7488612.1.1住宅建筑面积636515回迁建筑315658， 开发3208572.1.2邻里中心建筑面积171002.1.3沿街商铺建筑面积612462.1.4小学建筑面积149002.1.5幼儿园建筑面积65002.1.6社区服务配套建筑面积126002.2地下建筑面积1096732.2.1储藏建筑面积691002.2.2车库建筑面积557872.2.3公建地下建筑面积88003停车位个2657地上1062，地下1595 4总居住户数户5313其中回迁总户数户9505容积率2.826建筑密度%18.67绿化系数%38.5第二章 项目背景和必要性分析第一节 项目背景党的十七大报告提出“更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。这让我们看到了在经济发展的基础上，我们党惠及全体人民的社会体制改革的完整设计，更让人民确信在中国人民的生活会越来越好。“上学难、上学贵”，“看病难、看病贵”，“住房难、住房贵”问题是群众关注的重点。保障总关情，民生系国运。党的十七大报告从人民群众最关心的实际问题出发，从解决人民群众最直接、最现实的利益问题入手，这充分体现了党和人民的血肉联系。加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人民“住有所居”。民生问题，事事关民心，事事关已身。“中国的城市住房问题，是一个人口大国快速城镇化过程中的问题，面临非常复杂的情况和十分艰巨的任务。既要解决低收入家庭住房困难，也要改善棚户区、旧住宅区居民的住房条件。同时，如何妥善解决新进城镇人口特别是低收入家庭的居住安全和卫生，保证城镇化健康推进，这又是一个很大的挑战。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。房价高、房价上涨过快，这是近年来一些群众的抱怨，但另一方面，我们不能不肯定这几年的住房建设成就，据建设部的统计，从1993年到现在，全国人均住房面积已经从17.8平方米增加到28平方米。住房是体现居住房的核心产品，是人民生活的最基本的产品。从世界各国的经验来看，做到人人有房产是不现实的，但是必须要保证“住有所居”，在这方面政府责无旁贷。十七大首次在报告中专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。加快完善经济适用住房制度，是 委、市政府贯彻落实党的十六届六中全会精神、大力促进社会主义和谐社会建设的重要举措，是解决中低收入和最低收入家庭住房基本需求的德政、民心工程，更是深化城镇住房制度改革的重要组成部分。在市政府领导的统一协调下， 经济适用房示范小区开发以来，相关部门建立了快速运转、全力配合、现场解决的工作流程，极大地支持了项目建设。为了更好更快地完善住房保障体系， 政府把建设经济适用住房保障编入了 住房建设“十一五”规划，并继续完善经济适用住房制度，让符合条件的低收入家庭能够住得上经济适用住房，在关注民生中促进社会和谐。住房和城乡建设部副部长齐骥2008年11月12日表示，今后三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。根据省发展改革委、省建设厅、省国土资源局三部门关于申报2008年经济适用住房和廉租房建设投资计划的通知要求，按照“市场导向、总量控制、以销定建、定向销售”的方针，结合 实际，经 经济适用