河南新密密商业地地产项目目定位报报告.ddoc目 录一、项目目定位（一）、品品牌形象象定位（二）、业业态定位位（三）、商商圈定位位（四）、价价格定位位（五）、规规划设计计理念定定位188（六）、规规划布局局定位221（七）、建建筑设计计定位227（八）、交交通系统统定位333二、目标标客户群群定位336（一）、消消费者336（二）、经经营者338（三）、投投资者338三、营销销推广定定位399（一）、名名称定位位39（二）、营营销策略略定位441（三）、营营销主题题定位442（四）、产产品差异异化定位位43（五）、宣宣传推广广定位445四、经营营管理定定位477（一）、经经营管理理策略447（二）、经经营管理理目标设设计477（三）、经经营管理理限制条条件488（四）、经经营管理理效果测测评488A. 一、项目目定位（一）、品品牌形象象定位集购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮为一一体的大大型SHHOPPPINGG MAALL一个好的的产品必必须有其其鲜明的的定位，才才容易被被市场认认可和接接受。本项目将将汇聚市市场上最最流行的的时尚品品牌，包包括服饰饰、饮食食、娱乐乐、休闲闲等。在在业态布布局方面面也将脱脱离传统统的业态态布局，采采用目前前国内最最流行的的业态组组合模式式，根据据时尚、潮潮流的元元素进行行不规则则性分布布，即以以主力店店、品牌牌旗舰店店等的规规则分布布带动其其它同档档次不同同类型业业态的不不规则分分布，使使消费者者在这里里充分体体验到“逛的乐乐趣”和“发现的的乐趣”，突破破纯购物物商场的的概念，增增加娱乐乐休闲和和餐饮业业态的分分布比例例，真正正把本项项目打造造成新密密的商业业航母、时时尚购物物公园，使使之成为为人们休休闲、娱娱乐、购购物的首首选。 打造新密密市全新新的商业业模式 提升新密密市整体体商业的的经营水水平、改改善当地地购物环环境 满足新密密及周边边县、乡乡、镇多多层次居居民的消消费需求求 形成一种种可以复复制的商商业模式式，进行行可持续续经营与与（二）、业业态定位位1、业态态比例定定位购物（440%）、休休闲娱乐乐（255%）、餐餐饮（225%）、配配套及其其他（110%）2、业态态细化定定位购物中心心业态细细化表业态内容比例购物主力店：综合超超市次主力店店及一般般品牌散散户：品品牌服饰饰、家电电专卖、儿儿童用品品、音影影图书、家家居家饰饰、建材材装潢、通通讯器材材等40%休闲娱乐乐洗浴中心心、KTTV、多多影厅电电影院、健健身中心心、攀岩岩、美容容美发、演演艺吧、游游戏中心心、桌球球室、棋棋牌室等等25%餐饮特色餐饮饮：美食食广场、风风味餐厅厅、酒吧吧、茶艺艺馆、咖咖啡吧、西西餐厅、快快餐厅等等高档餐饮饮：酒楼楼、茶楼楼等25%配套及其其他咨询处、医医疗点、银银行、邮邮政、证证券、汽汽车展厅厅等10%（三）、商商圈定位位一般来说说，一个个Malll的有有效商圈圈达20003300公公里，它它的形成成还将带带动人流流、物流流、信息息流、资资金流全全面汇集集，对一一个区域域的经济济产生巨巨大的带带动作用用。新密项目目的商圈圈就是以以项目为为中心，项项目能够够对消费费者的消消费行为为产生直直接影响响的范围围。根据据产生影影响的直直接程度度，可以以分为核核心商圈圈（第一一商圈）、次次要商圈圈（第二二商圈）和和辅助商商圈（第第三商圈圈）；新新密项目目现规划划商业面面积为6650000平方方米。按按照购物物中心规规模分级级为大型型购物中中心。根根据大型型购物中中心第一一商圈交交通距离离为100分钟，第第二商圈圈为155分钟，第第三商圈圈为300分钟的的划分标标准。我司认为为： 第一商圈圈辐射区区域及半半径：新新密市区区（主要要为东区区和西区区）辐射射半径约约5-66公里，辐辐射人口口约155万人。 第二商圈圈辐射区区域及半半径：新新密市周周边各个个乡镇（13个乡镇）辐射半径约20-25公里，辐射人口约80万人。 第三商圈圈辐射区区域及半半径：新新密市周周边县市市（如：新郑、禹州、登封、荥阳、郑州、巩义等）辐辐射半径径约400-500公里，辐辐射人口口约3000万人人。商圈内消消费群体体支撑程程度：第一商圈圈支撑665-770%的的消费人人群；第二商圈圈支撑225-330%的的消费人人群。第三商圈圈支撑 5%左左右的消消费人群群。（四）、价价格定位位1、价格格依据条条件（1）、以以现阶段段市场价价格状况况为基础础；（2）、以以现有市市场资料料评估出出本项目目第一层层的价格格；（3）、本本价格的的分析、结结论只供供现阶段段参考，随随着工程程、销售售、招商商工作的的开展，会会对售价价做相应应调整；（4）、所所述金额额均以人人民币为为单位。2、价格格因素分分析（1）、个个别因素素分析A、本地地块规划划为纯商商业用地地，拟建建2-33层建筑筑，预计计可售面面积为6650000，具具备地面面停车场场；B、项目目位于新新密市城城市重点点规划区区城西西组团，目目前此区区域无大大型配套套商业，仅仅少量临临街街铺铺及一大大型酒店店，项目目周边商商业氛围围冷淡；C、项目目规模大大，适合合多种商商业业态态的组合合，结构构适应性性强，可可填补市市场高档档次消费费及一站站式购物物的空白白点；D、项目目四面临临街，有有良好的的展示面面，部分分商铺可可以设为为街铺，实实现商铺铺价值的的最大化化。（2）、区区域因素素分析A、项目目北面以以餐饮为为主，有有少量办办公用品品；东面面以休闲闲、餐饮饮为主；南面为为青屏广广场，周周边分布布酒店、洗洗浴城、咖咖啡西餐餐厅、家家饰品店店、服饰饰等；B、商铺铺均为租租赁，租租金在220330元/之间间；C、项目目周边商商铺经营营面积较较大，其其中洗浴浴城3层层，经营营面积在在20000以以上，其其它餐饮饮经营面面积也多多在2000以以上。（3）、市市场背景景分析目前新密密商业仍仍集中在在西大街街片区，大大部分商商场经营营面积在在15000330000，业业态较合合理、功功能分区区较混乱乱、购物物环境较较差，经经营档次次较低，均均为租赁赁，市场场需要一一个集中中式、有有品味、高高档次的的消费场场所。3、价格格评估方方法市场常用用的价格格评估方方法有：（1）、市市场比较较法：与与已经发发生了交交易的类类似房地地产加以以比较对对照，从从类似房房地产的的已知价价格，修修正得出出估价对对象客观观合理价价格的方方法；（2）、成成本法：求取购购建估价价对象的的成本价价格，以以此估算算出客观观合理价价格或价价值的方方法；（3）、收收益法：求取估估价对象象未来的的正常净净收益，选选用适当当的资本本化率，将将其折算算到估价价时点后后累加，以以此估算算出客观观合理价价格或价价值的方方法。 根据本项项目的特特点及本本身的实实际情况况，可考考虑市场场比较法法或成本本法，但但考虑到到成本法法的一些些不明确确因素，因因此最终终选取市市场比较较法作为为本次价价格评估估的基本本方法。4、价格格测算过过程（1）、选选择可比比实例：经过对新新密商业业市场的的调查，根根据用途途相同、地地段相似似、规模模接近的的原则，确确定以下下四个可可比实例例，详细细资料见见下表：项目名称称租/售租金（元/.月）付款方式式配套布 局管理水平平经营面积积（）业态分布布商场概述述屏峰商场场租赁1F：7702F：550一年一交交，管理理费200元/仅走梯功能分区区不明确确较差250001F：百百货、德德克士22F：服服装、床床上用品品3F：针针织品业态较丰丰富，人人流量大大，出租租情况良良好，卫卫生条件件差亚太商场场租赁1F：880一年一交交仅走梯功能分区区不明确确较差18000服装、鞋鞋、饰品品业态分布布凌乱，人人流较大大，卫生生状况不不理想香港大厦厦租赁1F：996一年一交交，含管管理费、税税费有走梯、电电梯功能分区区不明确确较差150001F：百百货2F:鞋鞋、品牌牌服装目前1、22F正在在招商，其其中银基基商贸城城即将进进驻3、44F；商商场装修修档次相相对较高高，有适适当的共共享空间间上海商场场租赁1F：887一年一交交有走梯、电电梯功能分区区不明确确较差300001F：百百货2F：服服装业态分布布相对合合理，卫卫生状况况不理想想浪淘沙旁旁服饰店店租赁21半年一交交/120服装/综上分析析：经营规模模：1550030000的的商业规规模在新新密已属属大型购购物中心心；经营业态态：经营营业态以以百货为为主，经经营品种种主要有有服饰、鞋鞋帽、家家居用品品等；经营档次次：经营营档次较较低，仅仅满足当当地人对对一般生生活的需需求，而而高档次的消费费多至郑郑州消费费；租赁价格格：本地地人无投投资商铺铺意识，经经营以租租赁为主主，商场场租金一一般为880元/，商商业氛围围较旺的的街铺租租金可达达1000元/，本地地块周边边街铺租租金在220330元/之间间；配套设施施：大部部分商场场临街面面而建，无无聚人气气的广场场，商场场内无中中庭、无无电梯、无无中央空空调，少少量商场场在设计计时有电电梯及中中央空调调，在后后期经营营中，因因种种原原因而大大多闲置置停用，无无法提升升物业档档次；经营状况况：屏峰峰商场、亚亚太商场场人气旺旺盛，经经营状况况良好，香香港大厦厦有主力力店的引引入，如如经营管管理科学学，经营营前景乐乐观，街街铺中低低档次商商品经营营较好，较较高档次次的品牌牌店因产产品优劣劣不一，口口碑不佳佳，因此此经营状状况较差差；经营管理理：商场场经营管管理较为为混乱，业业态组合合单一、经经营布局局凌乱、购购物环境境杂乱，无无配套设设施或配配套设施施闲置停停用，物物业档次次整体较较为低下下。总结：作为郑州州后花园园的新密密市，总总人口为为14.4万，GGDP达达1.33万元(RMBB)，民民用车辆辆达2.2万辆辆，平均均15人人拥有一一部车，百百万以上上的有钱钱人占总总人口的的8%。新新密目前前商业结结构可以以满足当当地人对对日常生生活的需需求，而而部分高高收入阶阶层对高高档次、高高品位消消费场所所的需求求仍是一一个空白白点，因因此建造造一个大大型、复复合业态态的商业业中心有有其市场场的需求求及市场场支撑点点。（2）、建建立价格格可比基基础建立以统统一付款款方式，统统一采用用单价，统统一币种种和货币币单位，统统一面积积内涵，统统一面积积单位为为基础的的可比价价格。(RMBB)屏峰商场场：1FF：57760元元/亚太商场场：1FF：64480元元/香港大厦厦：1FF：78800元元/地块周边边街铺：25220元/注：以上上销售单单价均为为单位租租赁价格格按688%实用用率、110年收收回投资资成本换换算所得得。（3）、交交易情况况修正系系数屏峰商场场、亚太太商场、香香港大厦厦、地块块周边街街铺均为为正常交交易，故故交易情情况修正正系数为为1000/1