不动产估价不动产估价编著编著 周小萍周小萍 毕继业毕继业王军艳王军艳.第13章 不同类型不动产的估价n13.1 建筑物单独估价n13.2 商业不动产估价n13.3 居住不动产估价n13.4 工业不动产估价n13.5 在建项目估价n13.6 其他类型不动产估价.学习目标学习目标n通过本章的学习，读者应了解建筑物、商业不动产、居住不动产、工业不动产、在建项目和其他类型不动产等不同类型的不动产估价实务，为培养今后的实务操作能力奠定基础。.13.1 建筑物单独估价n13.1.1 建筑物估价的概念n13.1.2 影响建筑物价格的因素n13.1.3 建筑物价格的特点n13.1.4 建筑物估价的基本思路n13.1.5 建筑物估价方法n13.1.6 建筑物估价的注意事项n13.1.7 建筑物估价应用举例.13.1.1 建筑物估价的概念n建筑物估价是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。.13.1.2 影响建筑物价格的因素n1 建筑物重置价格建筑物重置价格n2 环境因素环境因素n建筑年代n建筑物朝向n建筑物的用途n建筑物楼层n3 其他因素其他因素.13.1.3 建筑物价格的特点n1 一般性特点一般性特点n时间的有效性n建筑物价格的递减性n建筑物价格的地区性n建筑物价格受自然条件影响大n影响建筑物价格的不确定因素多.2 不同用途的建筑物及其价格特点不同用途的建筑物及其价格特点n商业类建筑物及其价格特点n居住类建筑物及其价格特点n工业类建筑物及其价格特点.13.1.4 建筑物估价的基本思路n对具有市场流动性的建筑物，其估价的基本思路是以重置价格为基础，采用重置价格折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。n对不具有市场流动性的建筑物，其估价的基本思路是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。.13.1.5 建筑物估价方法n1 重置价格折旧法n2 对照法n3 建筑物残余法n4 比较法.13.1.6 建筑物估价的注意事项n经常了解建材价格的变动状况n建安工程费与建筑物造价n建筑物造价与市场价格n建筑物估价应注意各楼层的差异n区分动产与不动产n增建建筑物的折旧问题n分析建筑物自然条件n说明建筑物所具备的必要的内部设施.13.2 商业不动产估价n13.2.1 商业不动产的主要特点n13.2.2 商业不动产价格的主要影响因素n13.2.3 商业不动产估价的基本思路n13.2.4 商业不动产估价案例.13.2.1 商业不动产的主要特点n1 投资的收益性n2 区位的重要性n3 交易的频繁性n4 经营的综合性n5 装修的高档性.13.2.2 商业不动产价格的主要影响因素n1 商服繁华程度n2 交通条件n3 临街状况n4 不动产类型n5 其他.13.2.3 商业不动产估价的基本思路n商业不动产估价业务中最为常用的方法是收益法。在市场交易资料较为充分的情况下，同时应采用市场法，然后综合评定其价格。如果商业不动产的估价目的是抵押、破产、兼并，往往也用成本法评估其结算价格作为辅助参考。.13.3 居住不动产估价n13.3.1 居住不动产的类型n13.3.2 居住不动产的主要特点n13.3.3 影响居住不动产价格的主要因素n13.3.4 居住不动产估价的基本思路和主要方法n13.3.5 居住不动产估价案例.13.3.1 居住不动产的类型n从市场化程度出发，居住不动产可分为社会保障性住宅（福利房，包括安居房、房改房、成本房等）和市场商品化住宅（商品房）；从新旧程度而言，居住不动产可分为新建住宅和旧有住宅；从居住不动产的建造装修档次而论，则居住不动产又可分为普通住宅、高级住宅、简易住宅等。.13.3.2 居住不动产的主要特点n1 居住功能要求n2 环境功能要求.13.3.3 影响居住不动产价格的主要因素n1 造价因素造价因素n2 质量因素质量因素n房屋的建筑质量n房屋的环境质量n3 居住不动产房屋的成新度和土地的使用权剩余居住不动产房屋的成新度和土地的使用权剩余年限价值年限价值n物理折旧 n功能折旧n经济折旧n4 多元化的不动产价格政策多元化的不动产价格政策.13.3.4 居住不动产估价的基本思路和主要方法n1 新建居住不动产估价n2 旧有居住不动产估价n不动产整体评估n土地和房屋分开估价n3 拆迁居住不动产的补偿价格评估n4 住宅租金的评估n标准租金法n市场租金比较法.13.4 工业不动产估价n13.4.1 工业不动产的概念与特点n13.4.2 工业不动产价格的影响因素n13.4.3 工业不动产估价的基本思路和主要方法.13.4.1 工业不动产的概念与特点n工业不动产是指工业企业和其它工业生产单位所属的不动产，其主要功能是进行工业生产，制造产品。n与其它类型的不动产相比，工业不动产的特点主要表现为：n行业特征十分显著n非标准厂房多，建筑造价差异大n多数带有辅助性用房和构筑物n建筑物耐用年限低于非工业用房屋.13.4.2 工业不动产价格的影响因素n交通条件n基础设施n聚集规模n其他.13.4.3 工业不动产估价的基本思路和主要方法n1 工业不动产估价的一般思路和方法n2 不同估价目的下的工业不动产估价思路和方法n工业不动产改变用途时的转让价格评估n拆迁补偿时的价格评估n企业改制时的资产价格评估n破产清算时的价格评估n工业不动产抵押时的价格评估n工业不动产租金估价.13.5 在建项目估价n13.5.1 不动产在建项目估价概述n13.5.2 不动产在建项目抵押价值评估.13.5.1 不动产在建项目估价概述n在建项目是指正处于建筑施工过程中的开发建设项目，是不能交付使用的毛坯房或半成品。n在建项目的建设单位或开发商要求估价的目的主要有四种：n其一，预售。n其二，托盘。n其二，托盘。n其四，抵押。.13.5.2 不动产在建项目抵押价值评估n1 影响抵押价值的因素或问题n土地权属n项目权属n工程进度n销售情况n2 不动产在建项目抵押价值评估的适用方法n成本法n假设开发法.13.6 其他类型不动产估价n13.6.1 其他类型不动产的估价特点n13.6.2 其他类型不动产估价的主要方法.13.6.1 其他类型不动产的估价特点n用途对价格影响大n建筑物与构筑物特殊n对估价人员要求高.13.6.2 其他类型不动产估价的主要方法n其它类型不动产中，一种是无收益的，这类不动产的评估一般只能采用成本法。n另一种是有收益的，对于这类有收益的特殊不动产，其收益存在一定程度上的垄断性。因此，在采用收益法进行估价时，应注意对收益的客观性（合理利润率）的判断，同时对还原利率（资本化率）这一参数的确定也应充分考虑。.本章基本概念本章基本概念n建筑物估价 商业不动产 居住不动产 工业不动产 普通住宅 高级住宅 标准厂房 其他类型不动产.思考与练习思考与练习n1 简述建筑物估价的特点及其相应的注意事项。n2 商业不动产估价有哪些不同类型，应注意哪些问题？n3 居住不动产估价主要采用的估价方法有哪些？n4 简述工业不动产估价的特点及其可采用的估价方法。n5 在建项目估价有哪几种情况？主要的表现形式是什么？n6 其它类型不动产估价的特点有哪些？.