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资源描述
某居住区可行性研究一、工程概况随着某市城市化进程的加快、城市社会经济的开展和产业结构的优化,城市用地功能需作进一步调整。为此,首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议,原那么上同意将某市市某厂改造为“某厂居住区。该工程拟由某市某集团房地产开发部负责开发建设。工程财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析,确定工程的规划功能、开发档次、开发本钱和市场营销对象,并对工程的经济可行性做出评价,为委托方投资决策及开发工程融资提供依据。1工程位置及占地面积拟建“某厂居住区位于某区东八里庄,包括现状某厂厂区和某公司的用地。地块北临六里屯路,南至某北路,西起星火路,东到规划中的石佛营东路。本工程总占地面积公顷,其中:规划用地面积公顷,市政代征地公顷。本工程规划建设用地面积中,目前属某市市第某筑工程公司使用的有公顷,详见表1所示。表1 工程用地面积及其分布用地单位规划用地面积(m2)可开发用地面积(m2)保存建筑占地面积(m2)某37980033203747763某76520712005320合计456320403237530832工程现状特点工程用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅,将来都要予以撤除,但由于生产水泥制品的需要,以铁路专用线将厂区分为南北两局部,南部为第一期开发,北部为第二期开发,中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。规划范围内有三组拟保存建筑:厂区南侧靠近某北路的住宅楼为某厂新建的宿舍区;规划范围内西北角是一组旧住宅楼,分属某厂和某公司,目前保存,待将来有条件时再改造;厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外,现状厂区内的锅炉房也将予以保存,用于未来小区供热。保存建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。表2 工程用地范围内保存建筑占地面积和建筑面积土地使用者用途某某占地面积(m2)建筑面积(m2)占地面积(m2)建筑面积(m2)住宅43488100000532030000地区公建2209200合计47763122092532030000工程规划范围以北是石佛营住宅小区,西侧是东八里庄住宅小区,南侧也已建成居住区,东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西,本工程周围已形成规模居住区,将厂区改造为住宅区符合规划要求。3工程拟建规模按照初步规划方案,某厂居住区由保存建筑和新建建筑两局部组成,其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建详见表3。建设用地面积456300平方米,总建筑面积912600平方米,总容积率为。表3 工程拟建规模和建筑面积分配类型建筑面积(m2)建筑面积所占比例 (%) 保存建筑152092-新建建筑高层住宅437908多层住宅137600地区商服85000配套公建100000小计760508合计912600-4工程效劳对象居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院,为附近地区和小区内居民提供效劳,其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中,局部新建住宅为某集团其它开发工程提供拆迁安置房,局部住宅为公开销售商品房,所占比例分别为30%和70%。5市政工程和根底设施据测算,某厂居住区建成后,对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下:(1) 供热小区内将自建锅炉房,负责整个小区的供热。(2) 供电根据?某市某厂住宅区供电可行性咨询报告?,某厂住宅区的能源供给方式采用锅炉房或热力网供热,煤气或天然气炊事,集中与分散空调相结合方案,新建住宅和新建公建用电定额分别按25瓦/平方米和50瓦/平方米计算,那么该小区用电总计约20000千瓦。同时使用系数为,那么最大负荷约16000千瓦,需安装24000千伏安变压器。根据测算,新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需400万元和480万元,需交纳的供电贴费为2880万元,以上三项共计3760万元。另外,居住区还应承当地方电力建设基金4000万元,此项费用可分期交纳。(3) 煤气据某市市煤气公司测算,按小区内住宅7736户、其它建筑万平方米计,日用煤气量为万立方米,顶峰用气量为3500立方米。(4) 电讯据某市市电信管理局测算,按居住人口2万多、住户7736户计,某厂居住区至少需 9000部包括公建,初期至少需安装程控交换机1万门。 二、市场研究一某市市当前房地产市场概况略二某市市普通住宅市场分析三市场供需关系分析略经过对某市市的投资环境和市场供求关系分析,我们提出如下建议:本工程所处位置紧邻某市市房地产投资的热点地区之一东四环路,建议市场定位如下:(1) 功能分配。小区内以普通住宅为主,配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住宅占70%,其中多层与高层并重,为提高工程的建筑面积,适当增加高层的比例。(2) 销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购置和某集团内部其它工程的拆迁用房为主,外地驻京机构为辅,兼顾散户。(3) 户型与功能。考虑到销售对象,普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主,约占70%;四室二厅为辅,占10%,其余为二室或一室。面积约60-120平方米。在节约本钱的前提下,应尽量使功能到达中档水平,如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。三某市市写字楼市场分析略四某市市商业用房市场分析略三、工程规划建设方案和建设条件一工程用地功能布局小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央,局部布置于靠近铁路的东北角,在高度控制方面,本着中间高、两边低的原那么,越靠近铁路高度越低,以减少铁路噪音对居民的干扰。某厂周围居住区建成较早,配套设施不完善,缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道某北路和星火路交汇处的东北部,即现状某厂的西南角建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院,所以在园星路以北,靠星火路一侧规划一家医院。星火路是经过居住区的一条主要生活性道路,规划公建区多沿星火路布置。在现状综合楼以南安排一处农贸市场,以解决星火路沿线的马路市场问题。在某北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区。为满足效劳半径要求,方便小区东北部居民,在六里屯路南,规划一处小规模商服用地。居住区东部目前是仓储区,有一组电气化铁路从居住区边经过。规划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线,另外将中小学用地也靠近铁路布置,但要采取降低噪音影响的物理措施。规划在石佛营东路西侧布置一条2030米宽的绿化隔离带,以减少铁路噪音干扰。其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0. 88公顷的用地内。另外,居住区还将配备30班中学一所,24班小学两所,9班幼儿园两所,4班、6班托儿所各一所。二工程规划控制指标综合考虑该工程所处的区位及有关规划要求,对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下:1. 用地情况总占地面积532320平方米其中代征地面积76000平方米规划建设用地面积456320平方米其中地区公建用地52900平方米住宅用地163400平方米配套公建用地124000平方米道路用地56000平方米绿化用地60000平方米2. 用地性质使用性质:住宅及配套、非配套公建3. 用地强度总容积率:其中:保存建筑:新建住宅:配套公建:地区商服:4. 建筑设计指标总建筑面积:912600平方米其中:保存建筑面积:152092平方米新建住宅建筑面积:575508平方米地区公建建筑面积:85000平方米配套公建建筑面积:100000平方米建筑高度:=60米其中:多层住宅:=18米高层住宅:4560米地区商服:=60米配套公建:=24米中、小学:=12米建筑层数:板式612层,塔式18层三市政建设条件1. 道路交通系统在某厂居住区四周道路中,星火路已修好,六里屯路和某北路都定过线,只有石佛营东路有待定线。规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延,横穿居住区与石佛营东路相交,此路段将居住区分成南北两个小区,亦有待定线。为加强小区间的联系,居住区内部规划了半环加十字形的道路系统:即由星火路向东,再向南,穿过园星路,再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。2. 市政设施现状某市某厂原有较完善的市政设施。为解决某市市热力公司在东郊地区建设供热厂的用电需要,某市市供电局提出结合供热厂投产,建设一座110千伏变电站星火变电站。站址拟选在京包铁路西侧,姚家园路北侧,建成后将由该变电站向某厂住宅区供电。随着周围地区的开发建设,该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善,为本工程建成后的使用提供理想的市政条件。其中:(1) 上水:某厂原有上水条件满足供给。(2) 雨水:沿区内管线通入市政干线。(3) 合流污水:沿区内管线送入市政干线。(4) 煤气:用地西侧的星火路、南侧的某北路有新建的Dg300中压煤气管线;在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座;小区内南北端有局部现状住宅楼已使用人工煤气。居住区需建设煤气中低压调压站两座,每座建筑面积70平方米左右。(5) 供热:基地内可满足供给。规划在原锅炉房的位置,绿化隔离带以西,设一处占地公顷的锅炉房,负责整个小区的供热。(6) 供电:某厂现状用电由国棉110千伏变电站以10千伏架空线石佛营路供电,由于该变电站已满载,某厂居住区拟由规划建设的星火110千伏变电站供电。某厂用电负荷较大,应安排一座占地500平方米的10千伏开闭站,由此分别引出双路10千伏电缆向住宅和公建供电。(7) 电讯:现状某厂有远离此地的呼家楼 局提供效劳,该局容量已满,无力为新建住宅区提供通信效劳。按电信开展总体规划方案要求,石佛营地区应由开发单位无偿提供土地,新建一个4万门 局所,占地面积5000平方米,建筑面积6000平方米,初装容量1万门。四、建设方式及进度安排一建设方式本工程的设计应采用总承包制,小区集中规划,统一设计。施工采用监理制,采用公开招标的形式选择工程承包商,以使工程的工期、本钱、质量得以确保。工程应到达优良工程水准。二建设进度安排由于该工程规模较大,因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式,这样既可以使工程迅速启动,又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案,降低投资风险。从工程本身的规模和所处的市场条件来看,本工程的开发建设分三期为宜,预计用6年时间可全部建成投入使用。各期开发的土地面积和建筑面积如表4所示。表4 工程建设分期安排 单位:平方米分期第一期(南)
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