2015房地产“营改增”:三大税务风险如何化解十二五规划把营改增作为经济改革的重要方向，“营改增”是继1994年分税制后又一次重大的税制改革，它从制度上解决了营业税制下“道道征收，全额征税”导致的重复征税问题，实现了增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”。从2012年1月1日“营改增”试点工作开始，截止目前，仅剩房地产业、建筑业、金融业和生活服务业几个行业未纳入试点。按照十二五期间（2011-2015）完成“营改增”改革任务的要求，房地产业将于2015年实现“营改增”改革。一旦将房地产业纳入“营改增”试点范围，房地产企业将面临税负进一步加重、企业的账务处理难度增加、发票风险进一步加大等诸多风险。因此，专家认为，正确应对“营改增”带来的风险，尽早制定完善应对策略，对房地产企业而言意义重大。一、全面做好“营改增”财务核算准备工作“营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求，企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。为了有效应对“营改增”带来的难题，房地产企业应充分学习相关政策，做好“营改增”财务核算准备工作1、调整会计账户的设置房地产企业应该在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”等明细科目，辅导期管理的应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目。在“应交增值税”明细账中，借方应设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等专栏，贷方应设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏.“进项税额”专栏，记录企业购入货物或接受应税劳务和应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或接受应税劳务和应税服务支付的进项税额，用蓝字登记。“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。“已交税金”专栏，记录企业已缴纳的增值税额，企业已缴纳的增值税额用蓝字登记。“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应交未交的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝字登记。 / “销项税额”专栏，记录企业销售不动产或提供应税服务应收取的增值税额。企业销售不动产或提供应税服务应收取的销项税额，用蓝字登记；发生销售退回或按照税法规定允许扣减的增值税额应冲减销项税额，用红字或负数登记。“进项税额转出”专栏，记录由于各类原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。“转出多交增值税”专栏，记录企业月末转出多交的增值税。企业转出当月发生的多交的增值税额用蓝字登记。“未交增值税”明细科目，核算企业月末转入的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本明细科目核算。“待抵扣进项税额”明细科目，核算企业按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额。2、正确进行会计处理第一，取得过渡性财政扶持资金的会计处理。房地产企业“营改增”转换期间因实际税负增加的，将有可能向财税部门申请取得财政扶持资金，期末有确凿证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按应收的金额确认营业外收入第二，增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理。按税法有关规定，房地产企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，应在“应交税费应交增值税”科目下增设“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。3、完善企业内部财务、税务控制制度良好的企业财务、税务控制制度是控制企业税务风险的重要手段之一。尤其在“营改增”后，账务处理复杂化、增值税专用发票风险凸显，企业更应该注意以下财税内控制度的建立和执行:第一，采购环节尽可能取得进项发票后支付款项。“营改增”后，房地产企业增值税税负的大小很大程度上是由其进项税额决定的，企业在采购过程中，应及时取得进项发票，否则，在支付款项后，可能由于市场或物品原因发生纠纷，无法取得进项发票，不能进行抵扣第二，采购货物以及向服务方付款应通过开户银行等途径。许多中小型房地产开发企业，服务方中涉及大量的个体户、自然人等情形，不乏有使用现金、单位小金库等方式付款的行为，此种行为不仅违反财务管理制度，还会涉嫌偷逃税嫌疑，应通过开户银行支付相关款项。第三，加强房地产开发过程中的成本管理。房地产开发过程是成本产生的过程，尤其应加强各项成本发生凭据的管理，因为相关凭证不仅是企业账务处理的依据，还是企业所得税土地增值税成本扣除的基本依据。第四，关注销售合同涉税条款的拟定。房地产企业在销售开发产品中，常常会使用各种促销手段，商业折扣还是现金折扣，财税处理有差异，需要在销售合同中予以明确；同时，不同的付款方式也会影响纳税义务的产生，企业在销售过程中应该有专业税务人士的指导。第五，按时进行纳税申报，依法提交、留存各项财务、税务材料。“营改增”后，主管税务机关由地税变为国税，同时，纳税申报时间、提交的材料也会发生一定的变化，企业应按照国家法律、政策要求提交、留存各项企业资料。二、全面提升增值税专用发票管理水平 “营改增”后房地产企业需使用增值税发票，由于增值税发票历来是发票管理的重点对象，并且也是发生经济违法案件较多的票种之一，因此，“营改增”的试行对房地产企业发票管理的要求也大大提高。1、及时取得可以抵扣的专用发票在实际操作过程中，企业为了获取更丰厚的进项税额的抵扣，应尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商，因为这些供应商能够提供增值税专用发票，就能起到增值税抵扣的作用。实行营业税改增值税之后，进项税额抵扣范围稍有增大，从成本上扩大到了费用和固定资产上，企业还应当考虑到油费、人工费用等一些成本的支出情况来做选择，对于比较难获得的油费增值税发票，可以通过统一购进充值卡或者记账月结或季度结算的方式来解决。当然，由于“营改增”目前只在特定行业实施，由于地区和行业差异以及时间等因素都会对试点企业的进项税抵扣的获得造成影响，这就将直接影响到企业的纳税额度了。因此，企业在进行进项税发票纳税筹划时，应该注意区分可抵扣与不可抵扣进项税项目，从而不断提高企业自身的纳税筹措能力与水平。而且，在分析完企业进项税抵扣项目和金额之后，还要有效确保企业能够及时获取到增值税专用发票，作为实现进项税抵扣的重要依据，如果能够及时合法获取增值税专用发票就可以有效减轻税负，如果不能及时获取，则在申请税项抵扣时就会遇到困难，无法顺利进行。2、加强专用发票的认证管理房地产企业存在取得增值税专用发票无法抵扣的风险。因此，企业的财会人员应当充分了解实践中无法抵扣的增值税专用发票的几种类型：上游已定性为虚开的、经鉴定为伪造的、被证明为非税务机关出售的、通过金税系统发现的“失控”、“作废”票，以及走逃企业开具的未报税的增值税专用发票等。因此，房地产企业应当仔细认证比对上述发票，否则可能出现轻则不予抵扣进项税款，重则以非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票、逃税等罪名论处的情形.3、防范虚开增值税专用发票增值税专用发票除了具有一般发票的销售凭证作用外，还具有抵扣税额的作用。在利益的驱使下，“营改增”后部分房地产企业会虚开增值税专用发票，此外，大型房地产企业很可能会虚开增值税发票开给子公司或关联公司，从而达到调节税金、不缴或少交税的目的。这一点可在已进行的“营改增”试点中得到印证，试点行业尤其是交通运输企业，虚开和接受虚开的违法行为呈多发、高发态势。根据中华人民共和国刑法第二百零五条规定，虚开增值税专用发票构成犯罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。因此，“营改增”新形势下，房地产企业应全面清理营业税下的虚开发票问题.三、积极进行税务筹划，控制潜在上升的税负率根据最新官方披露的消息，2015年房地产营改增极有可能是适用11%的增值税率，相比较于营业税制下的5%的税率，税率大幅提升，房地产企业如果没有足够的可抵扣进项税额，必然面临税负大幅上升的风险。在此严峻的背景下，专家提出以下四种解决途径:1、梳理经营流程，积极进行税务筹划对于企业本身来说，要做到科学合理地实施税收筹划，确保企业自身在营业税改增值税的过程中实现减负效果，需要企业及时准确的分析自身的税务情况。通过研究比较，了解企业可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目在总的支出中的比例高低，纳入进行抵扣的比例越高，则越有利于实现减轻税负的目的，反之，则难以实现这一目的甚至会加大税务负担。当前不少企业通过外包企业产品和项目来实现合理筹划目的，这样可以帮助企业有效实现税费转移，对于无法解决进项税抵扣的企业而言具有重要的现实意义。但是应当注意的是，外包项目和产品时，应当保障企业的产品及服务质量。其次，除了产品外包之外，企业也可以将自身的某职能部门外包，以实现筹划目的。通过外包财务、人士等，降低管理成本，降低企业实际税务负担.2、审查目前享受的税收优惠政策，防范税收优惠政策被清理2014年12月9日，国务院发布国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知（国发201462号），文件是依据“党的十八届三中全会精神和国务院关于深化预算管理制度改革的决定（国发201445号）要求”，目的是“严肃财经纪律，加快建设统一开放、竞争有序的市场体系”，并明确要求，“各省级人民政府和有关部门应于2015年3月底前，向财政部报送本省（区、市）和本部门对税收等优惠政策的专项清理情况，由财政部汇总报国务院。”在这一背景下，华税律师建议，企业应该全面审查正在享受的各项税收优惠政策，尤其是，部分通过利用西部地区的税收优惠政策进行筹划的房地产企业，面临前所未有的政策性风险。专家有两点建议：第一，与当地政府部门协商重新签署投资协议等文件。企业应在审查目前正享受的税收优惠政策的基础上，对据此签署的合同、协议、备忘录等的合规性予以高度重视。如果依据的税收优惠政策属于通知中无效的政策，应及时与政府部门协商，根据合法有效的税收优惠政策，重新签订协议第二，重塑企业运营架构，继续合法享受税收优惠政策。企业可在税法专业人士协助的基础上，调整自身的生产经营活动，重新搭建自身的税务架构，确保自身的生产经营活动符合合法税收优惠政策的具体规定要求，具体可以通过注销、迁址以及并购重组等方式调整集团企业内部的税务架构，向具有正当性和合法性的优惠政策的产业及区域进行战略性迁移。当然，企业应该积极争取国家针对“营改增”过渡时期出台的税收优惠政策，按照之前的做法，试点企业可以延续原有的税收优惠政策，企业应该充分把握，减少自身税收负担。3、销售不同税率项目应分开核算，以适用较低税率2012年“营改增”试点以来，在增值税原有17%、13%税率及3%、4%、6%的征收率的基础之上又增加了6%、11%两个低税率，同时将纳入增值税试点的小规模企业统一征收率为3%.这样一来，我国目前增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。房地产“营改增”实用何种税率，目前还没最后确定。但是，大型房地产企业势必出现混业经营的现象，根据相关税法政策，混业经营中，不同税率项目需要分开核算，否则会统一适用高税率，因此，房地产企业在“营改增”后，应对涉及的混业经营项目分开核算，以适用较低税率，降低税负成本4、积极申请过渡性财政支持不少企业都会在营业税改征增值税的过程中出现暂时性困难，针对这种情况，国家也出台了相应的政策加以扶持，对个别企业及行业进行过渡性的资金支持。因此，企业在营改增初期，如果出现较大的困难，难以通过自身措施减轻纳税负担，可以积极申请