金地广州荔湖城项目A地块二期工程工程管理策划书编制：公司 2006 年 12 月 / 目录第1章项目工程概况11.1工程概况11.1.1项目位置11.1.2场地现状及周边环境11.1.3项目主要技术经济指标21.2平面图31.2.1原始地貌图31.2.2用地红线图31.2.3地块周边详图31.2.4规划总平面图4第2章管理愿景及项目组织52.1项目产品定位52.2管理愿景52.2.1工程管理愿景52.2.2团队管理愿景52.3项目组织52.3.1项目部组织架构图52.3.2项目部工程组岗位职责6第3章施工范围划分103.1标段划分103.1.1标段划分原则103.1.2标段划分103.2分包工程143.2.1工程分包原则143.2.2分包工程清单143.3施工总平面布置163.3.1布置原则163.3.2施工总平面布置图16第4章项目工程管理特点及管理思路174.1本项目工程管理特点174.2工程管理整体思路和管理重点174.3对总包单位的管理要点184.3.1总包项目组织架构的管理194.3.2总包施工设备管理194.3.3总包施工方案审核管理194.3.4总包施工进度管理194.3.5总包施工质量管理194.3.6总包安全管理194.3.7总包样板先行制度管理204.3.8总包售楼配合管理204.4对分包单位的管理要点204.4.1与总包实行工序面局面交接制度204.4.2与总包签订局面配合协议制度204.4.3其它20第5章销售配合及施工总平面布置调整235.1销售展示要求235.1.1销售展示范围及时间节点235.1.2销售展示区平面图235.1.3销售展示区看楼路线图255.1.4其他需求265.2销售展示的工程配合265.2.1施工节点进度配合265.2.2管理协调275.2.3展示区域的完工移交275.2.4展示期间的协调与维护275.3销售展示期间的施工总平面布置调整285.3.1布置原则285.3.2销售展示期间的施工总平面布置图28第6章采购与招标296.1监理招标296.2总包招标296.2.1总包招标计划296.2.2入围资格296.2.3其它要求306.3分包工程与部品招标306.3.1分包工程招标计划306.3.2集团战略化采购物品清单306.3.3甲购、甲定乙购材料设备清单31第7章程管理目标及过程控制327.1工程管理目标327.1.1施工节点进度计划目标327.1.2工程质量目标327.1.3成本控制目标337.1.4安全文明施工管理目标337.2施工过程各单位配合流程357.2.1进度控制配合流程357.2.2质量控制配合流程367.2.3材料进场验收控制流程377.2.4竣工验收配合流程387.2.5现场签证配合流程397.2.6进度款支付配合流程407.3过程管理的制度及措施417.4 工程管理奖罚措施417.4.1 总包施工进度奖罚规定417.4.2 总包施工质量奖罚规定417.4.3 总包安全文明施工奖罚规定417.4.4 其他奖罚规定41第8章工程控制难点、关键点及对策438.1难点控制的指导原则438.1.1加强事前分析与预控438.1.2做好对各施工单位及材料供应商的源头控制438.1.3强化项目部的制度管理与内部沟通438.2公司管理模式和人力资源配置方面的难点和措施448.3合作单位管理的难点和措施448.4建筑市场波动（如原材料等）带来的管理难点和措施458.5本工程各施工阶段工程控制关键点及应对措施458.5.1土方支护及桩基工程关键点控制458.5.2上部主体工程关键点控制478.5.3装修工程关键点控制488.5.4样板房工程关键点控制488.5.5设备工程关键点控制498.5.6环境施工关键点控制518.6其他难点及风险预控518.6.1外部协调难点预控518.6.2销售配合难点预控518.6.3天气影响预控528.7工程质量通病的防治52第9章项目的沟通管理539.1进场知会539.2例会制度539.3工程月报53第10章建议5410.1对报批报建的建议5410.2对设计的建议5410.3对营销的建议5510.4对成本的建议5510.5对公司的建议55附件1过程管理的制度及措施561施工单位质量保证体系的审查562施工进度计划审核措施563图纸审查制度574技术方案先行制度595战前培训制度606ISO9000体系相关程序文件与作业指导书62附件2工程质量通病的防治641潜在失效模式及效果分析（PFMEA）642工程质量通病的建议防治措施64附件3文件的收发、传阅及归档701洽商单编号统一要求702文件归档分类70第1章 项目工程概况1.1 工程概况1.1.1 项目位置规划用地位于广州增城市永和镇余家庄水库周边地区。A地块位于余家庄水库西南侧，总占地面积54.3万。用地依山傍水，西临新新公路，东与高尔夫球场相望，交通便利，环境优美。二期位于A地块的北部。1.1.2 场地现状及周边环境l 地块原有地貌及构筑物情况：A地块规划用地位于广州增城市永和镇余家庄水库周边地区，总面积325.38h，离广州公司办公室约10公里。A地块地势为西北高中间低，最高点位于北部海拔87.1米的丘陵，最低处位于西北角海拔30.2米的边界处。其中部地势平坦，北部为低丘山地，分别向北、向东、向南延伸，山体植被繁茂。南部地势较为平缓，但植被被破坏，场地曾被平整。场地内尚有部分建筑物，开工前将进行拆除。地块内尚有鸭场、坟山、果树青苗、电视天线等还没拆迁，局部尚牵涉到政府部门与当地村民的一些赔偿问题尚未解决，拆迁协调工作是公司的一个重点。l 地块周边建筑物和交通情况：A地块用地依山傍水，西临新新公路，东与高尔夫球场相望，西边有一采石场，对地块周边环境有一定的影响。周边有广州经济技术开发区，新塘工业区，新新公路于地块旁边穿过，A地块与外界的交通联系只有新新公路连接，由地块沿新新公路向南可以到达广惠高速、广园高速、广深高速公路出入口、广深公路及广深铁路线，约10多分钟车程，向北可以直达广汕公路。从A地块主入口向南约500米的路段，路面较小，灰尘很大，路况较差，项目部将与当地政府进行沟通，通过路面改造来解决该问题。l 地块内外的市政配套情况：新新公路敷设有市政DN600管给水，该市政给水管在A地块预留给水管为DN300。临时用水在预留给水管接出，现已安装两组DN300的水表。地块附件无现成的市政排水管网，特别是排污，新新公路尚未有排污系统，如何解决工程施工过程中的排污及建成后小区的排污是关键，项目的规划设计是污水通过人工湿地处理达标后排放到水库，雨水通过沉淀处理后排放到水库。燃气供给，无燃气管道经过地块位置，目前的方案是：在A地块2号路入口东南处设一天然气瓶储站，以满足A地块使用要求，燃气公司表示将视项目的开发入住情况才能决定何时敷设以及使用天然气，估计在08年。小区用电：经过地块的有110KV永和变电站线路，该线目前负荷相当紧张，广州公司已经争取到临时用电1000KVA的 使用，目前已经接通；对于小区永久用电，规划中的110KV甘竹变电站供电局答复将于05年12月投产，离项目地块6km，如果从甘竹站专线接驳，公司的投入成本比较大，并牵涉到铺线拆迁建成保护等等诸多问题，工期能否保证等，考虑到此情况，经公司多方努力，现增城供电局基本答应A地块的永久用电尽可在永和变电站调配，需要进一步核实总用量，公司正在申请永久用电的手续。但对于B、C区以后的永久用电始终是公司重点考虑的一个问题。智能弱电系统：综合信息管道由相应信息管道公司负责统一建设，各电信运营商共同使用。固定电信、有线电视、移动通讯等已有的电信运营商的需求综合考虑1.1.3 项目主要技术经济指标金地广州荔湖城A区二期工程综合技术经济指标一览表面积备注居住区用地面积总建筑面积2261874.51:小户型面积户指住宅建筑面积（包括公摊）小于90平方米2:1015区半地下车库均计入地上面积3:16区车库面积归类说明如下： 16区架空层以下共有两层集中车库及设备辅助用房，其中下层为全埋地下车库，上层局部外墙为非全埋状态（1/4周长）。本表中，下层面积计入地下面积，上层面积计入地面配套用房面积。其中地下总建筑面积213050地上总建筑面积2249242.5其中底层架空面积25500地面配套面积227250住宅建筑面积2216492.5其中大户型面积/比例263222/29.2%小户型面积/比例2153270/70.8%住宅总户数2491其中大户型户数/比例317/12.73%小户型户数/比例2174/87.27%建筑基底面积227575.15除16区车库外，其余各区半地下车库占地面积均计入建筑基底面积车位总数1123停车总面积239069其中地面露天停车总面积/ 停车数24125/168指1014区露天车位，包括住宅院内停车抽屉半地下室停车总面积/ 停车数23728/137指1014区抽屉式半地下车库集中半地下室停车总面积/ 停车数220516/537指15,16区半地下集中车库集中地下室停车总面积/ 停车数210700/281指16区地下集中车库配套公建面积23500地面小型会所，收费厅，绿化景观小品厅台等面积如需增加设备用房，消防控制室，管理处，非机动车车停车场，则配套共建面积为75001.2 平面图1.2.1 原始地貌图1.2.2 用地红线图（含二期用地范围示意）1.2.3 地块周边详图项目周边交通图1.2.4 二期规划总平面图第2章 管理愿景及项目组织2.1 项目产品定位广州荔湖城项目是金地集团全国性发展中规模最大的项目，成为金地集团进入广州市的第一个高品质的地标性建筑，对提升金地集团的品牌价值与实力有巨大贡献的里程碑式产品，同时对金地集团在中国华南区域的更深入发展，有着重要的战略意义。2.2 管理愿景2.2.1 工程管理愿景根据公司对荔湖城项目的开发目标，规范和高效地执行开发计划。确保本项目工程进度能达到公司开发目标，工程质量成为广州市东部版块大盘的