XXXX房地产开发有限公司大淮海国际城XXXX商业开发项目可行性研究报告XX工程咨询事务所二O一三年五月大淮海国际城XXX商业开发项目可行性研究报告目 录第一章 总 论5一、项目概述5二、可行性研究报告编制依据及范围6三、项目单位简介7四、项目主要技术经济指标8第二章 项目的背景、可行性及必要性9一、项目提出的背景9二、项目建设的必要性9三、项目的可行性14第三章 市场分析16一、项目整体素质分析16二、项目区商业环境研析18三、项目招商的政策优势19四、综合评价：26第四章 项目选址及建设条件27一、项目选址27二、建设条件27第五章 项目策划与定位35一、项目策划思路35二、项目的市场定位37三、 建筑规模及规划设计方案42第六章 建设规模及功能标准48一、建设规模48二、功能设施标准48第七章 建筑方案50一、 规划设计方案的指导思想、原则及依据50二、项目总体规划方案52三、结构设计58四、公用工程方案63第八章营销策略及方案71一、营销策略71二、营销方式73三、销售节奏与策略75第九章环境保护78一、主要污染源78二、 环境保护执行标准78三、环境保护措施78第十章 资源节约81一、设计依据81二、节能81第十一章 劳动安全卫生及消防84一、劳动安全84二、消防85第十二章 项目管理与实施进度安排87一、项目管理87二、项目监理87第十三章投资估算及资金筹措90一、投资估算依据90二、建设投资估算90三、资金筹措方案91第十四章 项目招投标92一、发包方式92二、招标组织形式92三、招标方式92四、本项目招标形式和招标内容94第十五章经济评价96一、销售价格96二、销售进度及付款计划96三、税费率96四、盈利能力分析96五、不确定分析97六、财务评价结论99第十六章 社会效益分析100第十七章 结论与建议102 1第一章 总 论一、项目概述（一）项目名称：大淮海国际城XXXX商业开发项目（二）承办单位：XXXX房地产开发有限公司（三）建设地点：XX市XX区XX镇天汇大道1号（四）项目性质：新建（五）项目法人代表：联系电话：联系电话：（六）项目建设规模：项目总投资180000万元。总占地面积466662平方米（700亩）。总建筑面积：460000平方米，其中：创智商务楼建筑面积60000平方米，创智商业街区建筑面积12729平方米。预计实现招商经营收入28亿元；新增税收2.24亿元；预计新增就业人口3000人。（七）大淮海国际城XXXX开发投资计划（八）项目建设期：18个月（2013.72014.12）。（九）可研编制单位：XX区工程咨询研究所二、可行性研究报告编制依据及范围1、编制依据（1）国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南。（2）国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数。（3）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。（4）徐州市城市总体规划XX市城市总体规划。（5）国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知和关于发布房地产开发项目经济评价的通知。（6）XX市人民政府关于加快主城区危旧房改造实施的意见。（7）XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划（8）安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标纲要（9）XX区城乡开发总体规划（10）XX区土地利用总体规划（11）民用建筑设计规范；（12）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（13）委托方提供的其他资料2、编制范围本项目可研报告的研究范围包括：（1）项目提出的背景及建设的必要性（2）项目选址与建设环境条件（3）项目建设规模与主要建设内容（4）项目总体布局方案（5）工程技术方案（6）环境保护、安全卫生、消防和节能（7）项目运营和实施计划（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析（10）项目结论与建议三、项目单位简介XXXX房地产开发有限公司公司现有开发综合部、工程管理部、合同预算部、行政事务部四部门，经济势力雄厚，技术力量强大。公司宗旨“服务、诚信、创新”。XXXX房地产开发有限公司注册资本1000万元，主营：工业地产、房地产开发等。注册时间：2010年1月。公司地址：XX市XX区XX工业集中区天汇大道1号。四、项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量一建设规模建筑面积平方米460000其中：创智商务楼平方米60000创智商业街区平方米4000002总占地面积平方米4666623可规划用地面积平方米4666624绿地面积平方米1866645建筑容积率0.996停车位个54407绿化率%408建筑密度%25二项目总投资万元180000三投资利润率%9.15四投资利税率%16.99第二章 项目的背景、可行性及必要性一、 项目提出的背景大淮海国际城所处XXXX区XX镇，位居大淮海经济圈腹地， 历来是四省交界、五省通衢焦点。今日更承南起北、东临渤海，西接中原，交集天下。作为56万平方公里自然交集与省际、城际临界焦点，与徐州高价值生态板块无缝对接，与XX、萧区近距离呼应城市化进程，亟待整合新兴产业资源优势，同步国际先进开发理念，引进国际先进有机产业城镇建设模式，通过整体规划、整体开发，成就大淮海新经济增长极的宏伟梦想。IEC大淮海国际城4088亩智慧之城、生态之城，正是在这一宏大背景下，应运而生。IEC可持续发展观，生态、产业、商居一体复合型有机城镇，大淮海经济圈新兴经济增长极，担负起融通淮海、聚合价值，跨地域城域功能互补，推动区域城际经济结构调整，对实现大淮海经济圈中心，徐淮区域中心化价值增长极具价值。二、项目建设的必要性1、符合徐淮两地总体发展需要。大淮海国际城无缝对接与徐州市泉山区云龙湖自然生态景区，近距离辐射萧区、XX，其智慧之城、生态之城的高规格、高起点规划规划，不仅将极大增强大淮海中心区域的资本、信息、人才吸附力，更以国际品质，完善区域城市功能，促进城际价值聚合融通，提升大淮海中心的城际竞争力。2、国际有机城镇大淮海经济圈蓝本推动徐淮两地城市进步。大淮海国际城XXXX和国际生态总部基地，以集产业总部、高端商务、商业、休闲、商住为一体的，生态的、可持续发展的公园式复合型高端商业地产，为徐淮两地规模最大、配套最先进，资源配置最齐备的商业巨构，不仅将推动徐淮城市建设水平，更汇同整个大淮海国际城，成为整个大淮海地区最具国际品质的新兴有机城镇蓝本。3、大淮海经济圈中心区域，徐淮两地地产市场发展必然趋势(1)城际生态卫星城镇建设条件成熟 徐州作为大淮海中心城市，人口规模已近千万级，仅城市人口已突破400万，以传统工业为主导的产业发展更严重制约城市发展，新兴产业化、生态化城市功能导向和多中心城市扩张，已然确立。同样，XX市居苏豫皖三省要冲，皖北地重要商贸流通中心，依托丰富矿产资源，已发展成为以煤炭、电力、机械、轻纺、化工、建材为支柱产业的新兴能源工业城市，人口规模也已达200万。铁路、公路、内河航运为主体的综合交通运输网络，北接陇海，东连京沪，西入京九，交通条件极其优越。大淮海国际城，位居大淮海经济圈中心，徐淮中间，四省交集，价值聚合，区域中心化城际生态卫星城镇建设条件，已然成熟。 (2）提升城际中心功能，增强城市价值。徐州2012城市化率达到55.4%，业已进入调整发展期，第三产业发展提速，三产比重40.7%；城市经济进入快速发展阶段。房地产市场发展业已进入以改善性需求为主，注重质量为主的稳健发展阶段。大淮海国际城，更以高度智慧和远见、生态和环保、超高低密度为主导的，可持续发展和极具智慧的高品质产品和空间营造，无缝对接徐州西北高值生态板块，使城市地产最具价值的板块突破地域界限扩展和延伸，弥补和增强了城市宜居功能，也为XX、萧区等周边区域提供了更为高级，层次更丰富的城镇发展和产城居住融合新标准。（3）接轨国际的新兴复合型，可持续高价值公园式商业地产。大淮海国际城XXXX及国际生态总部基地，优化大淮海中心产业总部资源，定制城际高端商业配套，以生态、有机、复合、整体规划、统一营运的现代化公园式商业地产，成就大淮海经济圈区域中心价值整合梦想。4、提高城镇商业竞争力，助推XX镇商贸中心的形成与发展XX镇位于XX区 东南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设的历史机遇，全面完成城镇商业、住宅规划任务，安稳致富工程切实推进。项目的开发对于XX镇商业中心的形成与发展具有极大的助推意义。大淮海国际城XXXX商业开发项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动XX镇 成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城市新商圈，成为衔接老城区和新城的枢纽，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。同时，大淮海国际城XXXX商业开发项目通过科学的规划和建设，XXXX房地产开发有限公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的XX镇 新商业中心，成为XX镇乃至XX区东南部地区商贸发展的创新制高点。5、 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台我们也清醒地看到，XX镇 经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，农民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是：新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多；加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全区负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。大淮海国际城XXXX商业开发项目的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都区的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。6、解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义消化现有存量空置物业是一项重要的举措。目前看，XX镇 的存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。7、依据城镇升级改造政策，深化提高XX镇 商贸业的升级发展商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前XX镇 城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。