湘天才源商业综合楼建设项目申请报告 目 录第一章 总论11.1 项目简介11.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围11.3 项目承办单位简介31.4 主要经济技术指标4第二章 项目建设背景与建设必要性62.1 经济与地理环境62.2 项目建设的必要性14第三章 市场分析与预测153.1湘阴县旅游市场简析153.2湘阴县酒店市场简析193.3项目周边市场环境分析21第四章 项目选址及建设条件243.1 项目选址243.2 项目建设条件24第五章 建设内容与规模275.1 建设内容与规模275.2 经营内容27第六章 工程设计方案316.1 设计依据316.2 工程概况316.3 建筑设计326.4 结构设计336.5 辅助工程35第七章 环境影响分析407.1 周边环境现状407.2 环境影响分析407.3 环境保护措施及治理效果41第八章 节能、消防、劳动安全438.1 节能节水措施438.2消防458.3劳动安全卫生47第九章 项目的组织机构与运作方式489.1 组织机构489.2 部门职能48第十章 经营方式与营销策略5510.1经营方式5510.2 营销策略56第十一章 项目实施进度5911.1 项目工程实施计划5911.2 项目实施横道图59第十二章 投资估算6112.1估算编制依据6112.2 估算编制范围6112.3 估算结果6112.4 资金筹措62第十三章 经济效益评价6313.1 成本核算6313.2 利润估算6313.3 财务评价结论65第十四章 结论与建议67第一章 总论1.1 项目简介1.项目名称：湘天才源商业综合楼建设项目2.项目承办单位：湖南省众力置业有限公司3.项目建设地点：湘天才源商业综合楼建设项目位于湘阴县文星镇嵩涛路与东茅路交汇处西南角4.项目建设性质：新建5.项目建设内容和建设规模：项目规划总用地面积6588平方米（约9.88亩），净用地面积5555平方米。总建筑面积37609.34平方米，新建一栋28F商业综合楼（其中：地上建筑面积29441.78平方米，地下建筑面积8167.56平方米）。并配套建设道路、广场、绿化、水电等基础设施。6.可行性研究报告编制单位：岳阳通源投资咨询有限公司湘阴工作站。1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据1.中华人民共和国城市规划法2.城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）3.湘阴县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要4.湖南省众力置业有限公司关于编制湘天才源商业综合楼建设项目申请报告的委托书函；5.国家发展计划委员会计办投资200215号印发的投资项目可行性研究指南；6.国家计委、建设部计投1993530号关于“印发建设项目经济评价方法与参数的通知”7.岳阳市房屋安全鉴定报告报告编号（2010070）；8.湘阴县国土资源局关于湘天才源商业综合楼建设项目用地的预审意见；9.湘阴县城乡规划局规划条件通知书；10.国家有关建筑工程设计规范和标准；11.项目承办单位提供的与项目有关的基础资料。1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照湘阴县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全县经济增长等）的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3 项目承办单位简介湖南省众力置业有限公司根据中华人民共和国公司法及国家有关法律行政法规的规定，成立于2011年4月，并取得了长沙市工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册资金1000万元，经营范围：房地产开发，投资管理，物业管理，园林绿化，室内外装饰的设计、施工，建筑材料的销售。法定代表人：王伏湘。系二自然人出资组成，其中：王伏湘出资800万元；王棋出资200万元。公司现有员工16人，其中本科毕业6人，中高级职称4人。（公司工商营业执照证号：430100000143762）今年因业务的需要将公司迁入湘阴县城，并于2012年7月取得了湘阴县工商局核发的企业法人营业执照，注册资金1000万元。经营范围：房地产开发，园林绿化，室内外装饰的设计、施工，建筑材料的销售。企业法人王伏湘，公司工商营业执照证号：430100000143762，机构代码证证号：572246436，地方税务登记证证号：430624572246436。本公司成立近一年的时间，具有雄厚的经济实力和良好资源优势，公司主营产业为房地产开发及管理。公司内部具有科学的组织结构和优秀的房产销售团队。公司团队的成员信奉敬业进取、追求卓越、永不言败的精神，准备向打造湖南最专业、最具影响力的有限公司而奋斗。1.4 主要经济技术指标主要经济技术指标指标名称单位数量备注总用地面积m26588净用地面积m25555总建筑面积m237609.34其中地上建筑面积m229441.78地下建筑面积8167.56商业面积m24110.01剧院面积m22541.971030个座位酒店面积m222789.8300间客房建筑基地面积m22557.86建筑密度%46容积率5.3绿地率%40地上停车位36地下停车位189第二章 项目建设背景与建设必要性2.1 经济与地理环境项目位于湖南省岳阳市湘阴县境内，项目区概况主要包括湘阴县基本概况、自然环境概况、人文环境概况和经济社会发展概况，下面分别说明。2.1.1地理位置与行政区划区位湘阴县处于长沙、岳阳、益阳三市五县中心，县城至省会长沙仅38公里，位于长沙市区长株潭半小时经济圈内，长株潭“两型社会”综合配套改革试验区紧密圈层，是长株潭城市群向洞庭湖南岸拓展空间、带动“3+5”城市群发展、连接武汉城市圈的核心节点。总面积1581.5平方公里，总人口近70万。全县辖12个镇、7个乡：文星镇、袁家铺镇、界头铺镇、樟树镇、南湖洲镇、三塘镇、长康镇、城西镇、湘滨镇、新泉镇、岭北镇、石塘乡、六塘乡、白泥湖乡、静河乡、玉华乡、青潭乡、杨林寨乡。湘阴位于省会长沙之北，物华天宝，人杰地灵。古称“楚南首治”，有“鱼米之乡”之美誉。自古以来，凭借其水陆交通区位优势，游人如织，商贾如云，骚人唱和，题咏不绝，故又称“文献之邦”。历史沿革据湘阴县出土文物青山石器分析，远在6000至10000年前的原始社会，先人即茹毛饮血于斯。4200年前夏禹治水时，黄帝后裔封于湘阴地境，史称“罗”。湘阴之名始于南北朝刘宋元徽二年（公元474年），湘阴刺史王僧虔置县于黄陵山北（今三塘镇），因黄陵山又名湘山，山北为阴，故名湘阴。湘阴县境春秋时属楚国，公元689年楚徙罗子国移民于湘水之南，县境遂属罗子国地。秦国时为罗国，西汉末析东境置汉昌县，南北朝474年析罗县、益阳、湘西三县部分地域置新县，因地居湘水之南，故名湘阴。隋代几经废置，唐神龙三年（公元707年），析县境东部地域置昌江县（今平江县）。今之县城，则为南宋知县李植于公元1135年所迁立。建国初，1966年3月析县境东部置汨罗县（现汨罗市），县境范围遂为今状。2.1.2湘阴县自然环境概况地理概况湘阴居于湘、资两水尾闾间，濒南洞庭湖。介于东经112度30分113度02分、北纬28度30分29度03分之间，南北长61公里，东西宽51.3公里。面积1581.5平方公里，约占岳阳市总面积的10.5%、全省总面积的0.759%。属华夏构造体系的第二隆地带。地形以湘江为界，湘江以东称东乡，地处丘陵，山川秀丽，青葱翠绿。青山庵、狮子岭、鹅形山、文家山、王思岩等为县内名山。湘江以西为西乡，为滨湖平原，地势低平，海拔在35米以下，种植业、渔业甚为发达，乃有名的“鱼米之乡”。土地资源湘阴县土地资源构成可概括为“一山四水三分田，两分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平方公里，低山21.4平方公里，岗地200.92平方公里，水域面积657.06平方公里。全县地势平坦，土地适种性广：西部平原土壤以水稻土为主，湖滨为潮土，东部低山岗地主要为红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜等作物生长；东部岗地红壤土质粘重，酸性较强，适种茶树；湖滨潮土土层深厚，质地肥沃，夏季淹水，冬季干涸，可广种芦苇，亦可栽种杨柳；广大湖区既可进行鱼、虾、蟹等大面积水产养殖，也可广种莲荷、菱角等经济作物。可以说，湘阴独特的土地资源一方面使湘阴成为名副其实的鱼米之乡，另一方面也造就了湘阴的青山绿水，为湘阴提供了得天独厚的旅游资源。气候资源湘阴位于亚热带湿润季风气候区，四季分明，光照强，气温较高，夏季长达4个月。降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温17摄氏度，全年无霜期为223-304天，年日照1399.9-2058.9小时，年太阳辐射总量为97千卡-119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量1392.62毫米，雨季（3月-7月）平均降雨量可占年平均总量的54.4%，年平均相对湿度为81.37%，年平均风速为3米/秒。从旅游资源开发的角度来看，湘阴四季皆宜，适游期长，旅游气候舒适度很高。因此湘阴温热湿润的气候一方面有利于农作物和树木的生长以及各种水陆动物的繁殖，另一方面宜人的气候也是发展旅游业必不可少的天时条件。水资源湘阴水资源极为丰富，境内河渠纵横交错、湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在境内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，另有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座，水域总面积98万余亩，可利用率达55%以上，丰富的水资源不仅为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水和饮用水提供充裕的水源，而且从旅游的角度来看，河湖密布、水面广阔的自然环境中负离子含量高，空气清新，有利于游客放松紧张的神经，同时丰富的水资源也使得湘阴成为美丽的水乡泽国，本身就是不可多得的旅游资源。生物资源湘阴境内适应性广的土地资源和充足的光、热、水资源，为生物的繁衍提供的了良好的生态环境。农业生物资源有以水稻、红薯为主的11种粮食作物，有以茶叶、棉花、藠头为主的15种经济作物，以芦苇、湘莲为主的10余种水生经济作物，以松、杉