南开大学21春房地产估价在线作业二满分答案1. 关于回填方工程量计算，正确的说法有( )。A.按设计图示尺寸以体积计算B.场地回填以回填面积乘以平均回填厚度计算C.室内回填以主墙间净面积乘以回填厚度计算，扣除间隔墙D.基础回填以挖方清单项目工程量减去自然地坪以下埋设的基础体积计算参考答案：ABD2. 某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为( )万元。A.600B.625C.650D.675参考答案：B3. 聚氯乙烯板面层的焊接工料消耗另行列项计算，不应包括在防腐面层的综合单价内。( )A.正确B.错误参考答案：B4. 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50参考答案：C5. 交易日期修正指将可比实例在其估价时点时的价格修正为成交日期时的价格。( )A.错误B.正确参考答案：A6. 运用路线价法进行土地估价的关健，是路线价的确定和深度指数表的制作。( )A.错误B.正确参考答案：B7. 一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。( )A.错误B.正确参考答案：B8. 关于招标控制价的说法正确的有( )。A.招标控制价 根据国家或省级、行业建设主管部门颁发的有关计价依据和办法B.招标控制价是招标工程的最高投标限价C.招标控制价要求在招标文件中公布D.投标人的报价如超过招标控制价，其投标将作为废标处理参考答案：ABCD9. 比较法的理论依据是( )。A.预期原理B.替代原理C.生产费用价值论D.递推原理参考答案：B10. 运用比较法估价要对可比实例成交价格做适当的处理，根据处理的内涵不同，分为( )。A.价格分析B.价格换算C.价格修正D.价格调整参考答案：BCD11. 关于保修责任，说法正确的有( )。A.保修期内，因承包人原因造成工程的缺陷、损坏，承包人应负责修复，并承担修复的费用以及因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失B.保修期内，因发包人使用不当造成工程的缺陷、损坏，可以委托承包人修复，但发包人应承担修复的费用，并支付承包人合理利润C.因其他原因造成工程的缺陷、损坏，可以委托承包人修复，发包人应承担修复的费用，并支付承包人合理的利润，因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失由责任方承担D.因承包人原因造成工程的缺陷或损坏，承包人拒绝维修或未能在合理期限内修复缺陷或损坏，且经发包人书面催告后仍未修复的，发包人有权自行修复或委托第三方修复，所需费用由承包人承担参考答案：ABCD12. 房地产按实物形态分类，可以分为居住房地产、商业房地产、工业房地产等。( )A.错误B.正确参考答案：A13. 因不可抗力导致合同无法履行连续超过( )天或累计超过( )天的，发包人和承包人均有权解除合同。A.64，84B.84，140C.84，150D.140，140参考答案：B14. 直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。( )A.正确B.错误参考答案：B15. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为( )。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日参考答案：C16. 房地产投机对房地产价格的影响，下列说法中正确的有( )。A.必然引起房地产价格的上涨B.可能引起房地产价格的上涨C.可能引起房地产价格的下跌D.可能起着稳定房地产价格的作用参考答案：BCD17. 征收集体土地时，土地征收补偿费用一般包括( )。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.安排被征地农民的社会保障费用E.征地管理费参考答案：ABCD18. 招标人根据招标控制价复查结论需要重新公布招标控制价的，其最终公布的时间至招标文件要求提交投标文件截止时间不足( )日的，应相应延长投标文件的截止时间。A.5B.7C.14D.15参考答案：D19. 招标工程量清单应由( )编制。A.具有编制能力的招标人B.受招标人委托、具有相应资质的工程造价咨询人C.投标人D.监理人参考答案：AB20. 对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括( )。A.形状B.外观配套设施C.环境景观D.地势E.开发程度参考答案：ADE21. 简述安装工程工程量清单的主要内容。参考答案：(1)机械设备安装工程(2)热力设备安装工程(3)静置设备与工艺金属结构制作安装工程(4)电气设备安装工程(5)建筑智能化工程(6) rn自动化控制仪表安装工程(7)通风空调工程(8)工业管道工程(9)消防工程(10)给排水、采暖、燃气工程(11)通信设备及线路工程(12)刷油、防腐蚀、绝热工程(13)措施项目22. 下列有关房地产变现的描述，错误的是( )。A.通用性越强，变现能力越强B.独立使用性越差，变现能力越差C.可以分割转让的房地产，变现能力较强D.价值越大的房地产，变现能力越强参考答案：D23. 运用成本法估价，计算投资利息时，包括( )的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。A.管理费用B.土地成本C.销售费用D.建设成本成本参考答案：ABCD24. 砌筑各种墙体工程的砌砖的用工量是( )。A.基本用工B.超运距用工C.辅助用工D.人工幅度差用工参考答案：A25. 运用成本法估价时首先需要搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料。( )A.错误B.正确参考答案：B26. 运营费用与( )之比，称为运营费用率。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.净收益D.正常利润参考答案：B27. 工程量清单项目编码的第一级表示( )。A.专业工程代码B.附录分类顺序码C.分部工程顺序码D.分项工程项目名称顺序码参考答案：A28. 在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用参考答案：C29. 在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和估后续开发的必要支出及应得利润。( )A.正确B.错误参考答案：B30. 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。A.37B.40C.50D.43参考答案：A31. 假设开发法中的动态分析法中( )不独立显现出来。A.开发成本B.销售税费C.投资利息D.开发利润参考答案：CD32. 下列关于假设开发法的表述中，正确的是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E.假设开发法也称为剩余法参考答案：ABDE33. 房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。( )A.错误B.正确参考答案：B34. 按经营使用方式划分房地产的类型主要有( )。A.现房B.销售C.出租D.自用参考答案：BCD35. 现行工程量清单中采用的单价不包括( )。A.人工费B.利润C.规费D.企业管理费参考答案：C36. 某宗房地产交易总价为60万元，合同约定，首期付款30%，余款分别于半年后和一年后分期平均支付，假设年利率为6%，则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A.58.21B.57.62C.58.79D.57.21参考答案：A37. 价值类型从本质上讲是由估价目的决定的。( )A.错误B.正确参考答案：B38. 混凝土基础、柱、梁、墙板等主要构件模板及支架工程量按( )计算。A.现浇混凝土构件的面积B.模板的实际面积C.模板与现浇混凝土构件的接触面积D.模板的投影面积参考答案：C39. 下列关于长期趋势法运用，描述错误的是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.需要在市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.适用于价值、价格有一定变动规律的房地产D.保证政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格参考答案：D40. 进口设备的交货方式有( )。A.内陆交货类B.目的地交货类C.装运港交货类D.运抵港交货类E.厂地交货类参考答案：ABC41. 房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。( )A.错误B.正确参考答案：B42. 房地产估价是替代市场定价。( )A.错误B.正确参考答案：A43. 价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价，多出现在( )中。A.保险理赔案件中B.期房估价C.拆迁估价D.房地产纠纷案件中参考答案：D44. 发包人应按照合同约定方式扣留保证金，保证金扣留比例不得高于工程价款结算总额的( )%。A.1B.2C.3D.5参考答案：C45. 建设单位为组织完成工程项目建设，在建设期内发生的各类管理性质费用是( )。A.建设管理费B.可行性研究费C.研究试验费D.市政公用配套设施费参考答案：A46. 假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的( )的“倒算法”。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法参考答案：B47. 下列属于机械幅度差用工的有( )。A.施工机械转移工作面及配套机械互相影响损失的时间B.在正常施工情况下，机械施工中不可避免的工序间歇C.检查工程质量影响机械操作的时间D.临时水、电线路在施工中移动位置所发生的机械停歇时间参考答案：ABCD48. 假设开发法的操作过程中，首先需要选择最佳的开发利用方式。( )A.错误B.正确参考答案：A49. 在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价