利保考察项目市场分析及项目初步建议日期：二OO六年一月二十日东二三环房地产市场研究第一章区域市场分析区域市场界定及概述1.区域市场界定项目所在区域为东城区， 但考虑到CBD东直门及朝阳门区域等项目的辐射力和影响力, 我司认为各项目主要竞争区域为以下“茶色”覆盖区域。因此，本文将多对主要竞争区域进 行市场分析。2.区域市场概述受土地供应的影响，东城、西城、朝阳、海淀、崇文、宣武等城六区及四环以内的新增 供应渐少，随着城区的土地稀缺，本区域的特性（即位置优势）将更加突显。区域商业、办公等氛围非常成熟，已形成一个被公认的核心区域，其有着无可比拟的自身条件。区域内房地产市场供应物业以写字楼、 商住公寓等办公型物业占最大比例， 其市场竞争 亦最为激烈；普通住宅市场中，除个别项目因定位等原因外， 销售均较好；而商业物业市场， 因成熟度、位置等因素，使各项目租售价差异较大。区域内项目核心竞争力多为：?第一，区位优势，区域的吸引力以及人气；? 第二，交通优势；? 第三，环境优势，既有生态方面的环境，也有投资的硬环境、软环境；? 第四，功能完全，坐拥若干商圈，其潜在置业客群被无限放大。7000区域住宅市场分析1. 区域市场供需现状 1.1市场供给分析开盘时间项目名称物业地址占地建面总套数2006 年海晟名苑（北区）8402005 年NAGAh院东城区东直门内大街9号9956号公禹海淀文惠园路56路0.4万平1.4万平216富力爱丁堡公馆朝阳区东三环长虹桥西南4.5万平20万平374工体3号朝阳工体西路3号0.7万平6.3万平346当代万国城（8#）2.58162港湾国际东城区 东直门外大街28号0.18万平1.67万平312合计5.78万平27.7万平23492004-2003年海晟名苑东城东直门外大街乙 36号7万平21.2万平1459小街俊景东城小街桥南200米路东1.3万平6万平304巷上东城区钟楼北桥东北角1.05万平7万平356和平新街二期61当代万国城（9、10#）3.6228合计9.35万平34.2万平24082000-2002年底华冠丽景东城区东直门北小区5.2万平20万平600京香福苑东城区 北二环安定门内20万平30万平242官书院小区1.3万平3.7万平182得胜世嘉北二环南侧1万平2.2万平200金岛花园朝阳区西坝河南路1号2.08万平10万平126和平新街一期朝阳区东北二环小街桥北2.1万平14.5万平600当代万国城东城区东直门香河园路1号22万平66万平3500柳清居朝阳区外馆斜街柳荫公园北门0.9万平5.6万平332合计54.58万平152万平578260005000400030002000100002000-2002年2003-2004年2005年以后* 总套数2000-2002年2003-2004年2005年占地面积（单位:万平） 建筑面积（单位：万平）分析说明：?据不完全统计，由上表，区域内普通住宅市场自2000-2002年出现市场供应的井喷，并涌现像当代万国城这样分期开发，建面66万平米的大盘，加之和平新街的分期开发，持续影响2004、2005年的市场供给；? 自2003年以后，由于土地的稀缺，加之市场政策的影响，普通住宅市场供给大幅度 下跌，并出现逐年递减的趋势；?2005年新盘供加老项目二期的供给，开盘数量并没有明显的减少，但是整体都以小规模面市，60%占地面积大多在 1万平米以内。从另一方面再次证明区域土地供量的稀 缺，近几年大盘、大规模的开发的可能性甚微，主要以老项目后续供应为主；?北京市发改投资处 2004年3月30日公布，从2004年起三环内严控新批房产项目；从8 31”过关项目来看，区域可供应的住宅面积约30多万平方米；房产政策及市场的影响，将使得区域地段优势进一步凸现。1.2市场需求在售项目销售情况180016001400120010008006004002000当区）代万万国城富力爱丁工体3号当代万国港湾国际海晟景豪广 r 号国命际 苑/庭堡公寓城（南区）-I未签约套数-I批准销售套数1r1Irj 1I-Th海 海晟项目名称销售情况户型面积开盘日期批准销售套数未签约套数海晟名苑（北区）8406944 5-702006年3月NAGAh院99300、 600、 12002005-11-3056号公寓233704 5622005年10月30日富力爱丁堡公馆3741501003002005年7月30日工体3号3462433 5 1002005年10月9日当代万国城（8#）162880210港湾国际2741273 8 61海晟名苑（南区）88113984242003-8-31中景豪庭14905002001-6-28当代万国城（9#、10#）2285120140分析说明:? 海晟名苑（北区）2006年3月左右开盘，现接受内部认购，可直接签约，自取得预 售许可证后已销售 17.4%，户型面积为45-70平。? 其次市场表现良好的是56号公寓，以45-62平米小户型为主，自10月底开盘以来消化掉70%? 在售项目中，最高端的项目为 NAGA上院，无论从营销推广、产品设计都走较为高端 的路线，户型面积为 300、600、1200,销售表现平平。? 除NAGAk院，区域内在售项目的消化率多达到50%上，其中如当代万国城、海晟名苑（南区）、中景豪庭等后续项目已进入尾盘期，基本在10套左右的余量待消化，对项目竞争影响甚微。300-500? 此外，值得注意的是中景豪庭项目，其剩余的十四套户型集中在高总价的 平米的豪华户型上，自 2001年年中开盘以来，一直处于滞销状态。2. 区域市场价格走势项目名称均价 （元/平米）装修标准户型面积（平米）200 6年开盘海晟名苑（北区）1 7 0 0 0精装4 5-70NAGA上院3 0 0 0 0精装300、600、120056号公禺110 0 0精装4 5-622005年开盘富力爱丁堡公馆1 6 5 0 0精装100-300工体3号1 8 0 0 0精装3 5-100当代万国城（8#）2 0 0 0 0精装80-210港湾国际1 4 9 0 0精装3 8-61海晟名苑1 4 0 0 0毛坯、精装两种98-4242004-2003年小街俊景9 8 0 0毛坯118-229开盘和平新城二期1 2 0 0 0毛坯17 8当代万国城（9#、10#）1 8 0 0 0精装14 0华冠丽景8 5 0 0精装2 10京香福苑8 7 0 0毛坯120-150官书院小区8 8 0 0毛坯100-1802000-2002年得胜世嘉7 8 0 0装修87-240底金岛花园1 2 0 0 0精装106-166和平新城一期9 8 0 0毛坯160-200远洋风景9 3 0 0毛坯15 0当代万国城9 5 0 0精装120-140分析说明：?区域内普通住宅价格自2003年以后涨幅持续，2003-2004年是涨幅最大的一年。? 自2005年以后，涨幅减缓，产品出现明显的两极分化，基本达到量价量齐的房地 产市场格局。?受北京市房地产市场影响，以及区域内土地的稀缺性，价格预期将持续上涨。?此外，从产品格局来看，自2003年为分界点，各房地产市场已由最初的低单价、高总价（户型面积较大，在 150左右）演变为高单价、低总价（小户型面积控制总 价）的市场供应现状。价格基本持平价格涨幅明显价格两极分化3. 区域市场产品分析出于建筑产品在不断更新换代考虑，我们选取近三年开盘项目作产品分析，以期提高参 照性，为本项目后期产品定为提供切实可行的决策依据，代表项目如下所列：开盘时间项目名称装修标准户型面积（平米）主力户型面积（平米）2006年开盘海晟名苑（北区）精装45-70602005年开盘NAGAh院精装300、 600、 120030056号公寓厨卫装修45-6245富力爱丁堡公馆精装100-300150工体3号精装35-10049当代万国城（8#）厨卫装修80-120120港湾国际精装38-61612004-2003 年开盘海晟名苑毛坯、精装两种98-242200小街俊景毛坯118-229120和平新城二期毛坯120-178178当代万国城（9#、10#）精装100-1401403. 1户型面积项目户型面积分布图项目主力户型面积分布示意图当4当4堡富加海晟名名一（-P- 夕苑体3号国城海名r， 夕夕小小街厶 俊景景当代万国城和十平新成一港湾国际56号公寓中景国城05年后新开盘项目分析说明:由上表明显看出，以 2005年为分水岭，2005年以前的项目主力户型在120-150平米之间，自2005年以后新开盘项目，以 45-60平米为主力户型的项目增多；2005年以后新开盘项目，多数楼盘以小户型作为项目的主力户型；其一，表明在该 区域内小户型有着一定的市场需求；其二，因为土地稀缺，项目规模较小。无法营造 大户型社区所需环境；此外，项目楼盘户型面积差距逐渐减小，随着房地产营销的不断完善，楼盘定位越来越清晰，如05年以前开盘的海晟名居南区，户型面积由 差距，目的是为了满足不同层次客户群的需求，而预计 区，户型面积45-70平米，仅30平米的差距。98到224，有100多平米的06年3月开盘的海晟名居北3.2装修状况25%67%毛坯交房橱卫装修全套精装全精装带家电分析说明:区域内普通住宅产品以毛坯标准交房项目极少,是几乎为零；而市场中一般出现的全装