收益法资产评估报告收益法资产评估报告在欧美发达国家中，对于资产交易中的企业价值评估、单项无形 资产评估均广泛采用收益法，并且容易被交易双方所接受。但就目前 国内情况看，则很少有评估机构和评估人员采用收益法，对于企业价 值评估几乎千篇一律用成本法，即使有少数机构或评估师采用了收益 法，其结果也大都受到有关部门或社会人士的质疑而不被接受，这反 过来又进一步影响了收益法在企业价值评估中的应用。收益法资产评估范本一：ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托（注：大家可 以虚拟委托人），根据国家有关资产评估的，本着客观、独立、公正、 科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场 价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估 的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在20XX年7 月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估 结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介名称：QS股份有限公司住所：XX区XX大道1154号法定代表人：XXX注册资本：4500万经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容 美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。二、评估目的为对外投资提供价值参考依据。三、评估范围和对象本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产 和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估 的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经 营。委估资产的所有权证分别为“W国用(20XX)字第157号、第158 号、W 房字第*-*5 号、第*-*6 号、第*-*5 号、第 *-*号”。四、评估基准日本评估项目基准日是20XX年7月1日;本评估报告所采用的一 切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日 接近。五、评估原则遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在 对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数， 力求准确估算委估资产的现时公允价值。六、评估依据1、土地管理法和房地产管理法；2、国务院1991年第91号令国有资产评估管理和国有资 产评估管理办法施行；3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发资产评估操作 规范意见(试行);4、基本内容与格式暂行规定和财企20XX20号资产评估准 则基本准则及资产评估职业道德准则基本准则；5、W市政府制定的基准地价资料；6、W政20XX39号市人民政府关于公布W市区土地出让金、 租金标准的通知；7、委托方提供的产权证明：“W国用(20XX)字第157号、第158 号、”，“W 房字第*-*5 号、第*-*6 号、第*-*5 号、 第 *-* 号”；8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；9、工程造价信息及房价信息；10、评估人员现场勘查记录等。七、评估方法根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法， 对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库 采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数 法。八、评估过程本次评估于20XX年7月15日至20XX年7月21日，包括接受 委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步 骤为：1、接受委托：我公司于20XX年7月15日接受QS股份有限公 司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负 责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、 评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估并 签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和 评估业务基本事项。2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据 其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华 程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明 文件等资料。3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情 况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行 整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有 方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后， 向委托方提供正式资产评估报告书。九、特别事项说明1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公 开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易 方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观 经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影 响。2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生 的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。十、评估报告评估基准日期后的重大事项评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法 对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值 产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。十一、评估报告的法律效力1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并继续经 营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前 提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列 明的.目的而提出的公允估价意见。2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具 有同等的法律效力。3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基 准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过 一年，需重新进行评估。4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管 机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可， 评估机构不得随意向他人提供或公开。5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我 公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督 之下，评估人员恪守职业道德和规范。6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性 由委托方负责。7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其 他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或 其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估 机构无关。