目录目录- 0 -第一部分 设备操作作业指导书- 1 -一、空调系统设备操作作业指导书- 1 -二、给排水系统设备操作作业指导书- 3 -三、消防系统设备操作作业指导书- 5 -第二部分 故障应急处理作业指导书- 8 -一、空调系统故障应急处理指导书- 8 -二、给排水系统故障应急处理指导书- 12 -第三部分 维护保养作业指导书- 14 -一、维护保养规范- 14 -二、水泵保养标准- 21 -三、风机保养标准- 23 -四、消火栓保养标准- 25 -五、冷水机组保养标准- 27 -六、冷却塔保养标准- 29 -七、空气处理机、新风机保养标准- 31 -八、空调水泵、阀门保养标准- 33 -九、系统管道维护保养标准- 35 -第四部分 附表- 39 -一、检修保养实施记录（范表）- 40 -二、年度维保计划（范表）- 41 -1、生活给水系统- 41 -2、排水系统- 42 -3、消防系统- 43 -4、空调系统- 45 - 14 -第一部分 设备操作作业指导书一、空调系统设备操作作业指导书1 目的：为了规范中央空调系统设备的管理，确保空调系统设备（设施）处于良好运行状态特制定本规程。2 范围：适用于中央空调的操作与保养。3方法和过程控制3.1日常保养3.1.1开机前的检查3.1.2冷却水、冷冻水水阀是否处于打开位置。3.1.3主机无渗漏油、无渗漏制冷剂痕迹。3.1.4检查所有水系统管路，确认无漏水，且水流方向正确。3.1.5检查所有水阀是否处于正常位置。3.1.6检查供给机组的电源，其电压波动范围应不超过压缩机铭牌所示额定电压的10%, 且相电压不平衡不得超过2%。3.1.7核实是否有足够的供电容量，以满足机组的启动和满载运行。3.1.8通过油分离器视液镜观察油面是否处于正常位置（约在油分离器视液镜镜面一半）。3.1.9检查所有安全控制阀是否在初始状态。3.2正常后准备启动系统。3.2.1.系统启动顺序：空调主机-末端风机3.2.2.启动主机，按主控面板上面开关机按钮，首先循环水泵会自动运行，然后深井水泵运行，在深井水泵运行后将过虑器阀门打开一部分，将过虑器泥沙清除。然后压缩机会自动逐步启动。 3.2.3.在温度正常后启动末端风机，注：风机开关先后不会影响到中央空调主机。3.3运行3.3.1主机正常运行后，每隔2小时巡视一次，填写中央空调运行巡视表。3.3.2运行过程中，出水温度达不到设定温度时，表明目前空调的负荷增大，需投入另一台主机运行。如需急冷（热）可两台主机同时运行，原则上只启动一台主机。3.4.为确保空调主机、水泵、保持较好工作状态，保证各设备的正常保养工作，原则上单台主机在连续24小时运行后，都需更换其它相应设备运行。如因设备故障、天气等原因，需单台设备连续运行超过24小时，需增加运行检查次数，每2小时一次改为1小时一次。连续工作不得超过72小时。3.5.停机操作：按下空调主机面板上关机按钮，主机系统进入自动停机状态，在主机停止后，水泵自动停止运行，再逐步关掉末端风机。3.6注意事项3.6.1在主机运转时若发生异常响声，立即按下主机的开关健，并关闭电源。3.6.2运行中注意机组局部温度是否正常。 3.6.3主面板显示故障后，需查明故障原因及处理故障后按下复位按键，从新启动主机。二、给排水系统设备操作作业指导书1、目的 规范给排水设备设施的操作程序,确保正确,安全地操作给排水设备设施. 2, 适用范围 适用于物业管理处辖区内给排水设备设施的操作. 3, 职责 3.1,班组长负责检查给排水设备设施操作标准作业规程的执行情况. 3.2, 管理员具体负责给排水设备设施的操作. 4, 程序要点 4.1, 启动水泵(潜水泵)前的检查 (1) 检查水泵(潜水泵)进,出水闸阀是否已打开,否则应拧开闸阀. (2) 排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话) . (3) 检查电压表,信号灯指示情况. (4) 手盘水泵轴转动 3 圈,应灵活无阻滞. 4.2, 启动水泵(潜水泵) (1) 合上水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关,将转换开关置于手动位 置. (2) 按下启动按钮,水泵(潜水泵)启动,注意观察启动电流. (3) 如果一次不能启动成功,可以再试启动两次,每次应间隔 3 分钟.如果 3 次都未启动成功,则应停下来查找原因,排除故障后才能再启动. (4) 启动成功后,让其运转 5 分钟.观察运转电流,听有无异常声响,闻有无 异常气味,检查漏水是否严重(漏水成线) .(5) 确认一切正常后,按下水泵(潜水泵) 停止按钮,水泵(潜水泵)停止. (6) 将转换开关置于自动位置,水泵(潜水泵)自动启动并运行. 4.3, 停止水泵(潜水泵) (1) 将转换开半置于自动位置,水泵(潜水泵)停止运转. (2) 拉下水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开半(如果需要) . (3) 关水泵(潜水泵)进,出水闸阀(如果需要) . 检查有无不正常情况,如有则及时处理. 三、消防系统设备操作作业指导书1 目的规范消防水泵及系统的操作、维护。2 适用范围为了保证消防水泵及系统的正常操作、运行、维护和保养，制定本文件。本文件规定了消防水泵及系统的操作及维护和保养步骤。3 职责3.1物管部负责的操作、维护和保养的技术指导。3.2各班组负责的操作、维护全过程。4 工作程序4.1消防水泵软启动控制箱操作规程 4.1.1操作方法4.1.1.1手动操作：合上电源开关，红色指示灯亮，将转换开关旋至“手动”位置上，按起动按钮，电动机开始起动，红灯熄灭，软起动器开始工作，经一定时间后（即时间继电器整定时间），旁路交流接触器接通，即自动切换使电动机正常运转，同时红灯熄灭，而绿灯亮。按停止按钮，电动机即开始软停止。约20秒后停止工作。4.2安全规定 4.2.1从启动切换至运转必须待电动机接近额定转速时进行。否则，容易损坏接触器，对输电网络亦不利。4.2.2在运转过程中，如继电器发生误动现象，此时应将热继电器的动作电流适当调大一点，用螺丝刀在热继电器上的电流整定旋钮上顺时针调动，电流调大；如发生过载保护动作，则需按下热继电器的“复位”按钮，方能继续工作。4.2.3在启动过程中，操作人员应认真监视控制箱启动结束后是否进入运转状态（绿灯亮），以免启动时间超过规定而引起启动器和电机的损坏。4.3日常检查内容 4.3.1检查输入电压是否在380400V正常范围之内。4.3.2各指示灯与泵状态是否一致。4.3.3消防水池水位是否在正常范围：-2.8-0.3米。观察消防水池上方的液位计以确定水位是否在正常范围之内。4.4消防泵操作4.4.1消防泵启动4.4.2确认消防泵进水阀门全开，出水阀门全开，各点消防阀门均处于正常关闭状态。4.4.3闭合1号消防泵控制开关，启动离心泵，即可进行灭火。4.4.4如果流量过大，可适当减小出水阀开度进行调节；反之，流量过小时，加大出水阀开度。4.4.5灭火作战结束后，关闭电源开关，停运1号消防泵。4.4.6关闭1号消防泵下游出水阀。4.4.7如果1号消防泵出现故障，不能正常工作，立即按上述步骤投运2号消防泵进行灭火。4.5消防栓操作4.5.1打开消火栓箱（消防井盖）。4.5.2取出消防水带，迅速展开消防水带。4.5.2.1一个义务消防队员立即看准位置，将水带接口对接到消火栓接口上，然后用力顺时针旋转手中接口，直到转不动为止。4.5.2.2另一个义务消防队员同时从水枪夹上取下水枪，按上述方法将水枪安装到水带的另一端。4.5.2.3完成水枪安装后，水枪端的义务消防队员立即双手抓稳水枪，身体微微后倾，水枪对准着火部位，做好灭火准备。4.5.2.4一切就绪后，消火栓箱旁边的义务消防队员匀速打开消火栓阀门。4.5.2.5水枪喷出水后，持水枪义务消防队员立即由近至远、左右扫射灭火。4.5.3注意事项4.5.3.1水带展开后不能扭曲。4.5.3.2应匀速开启阀门，缓慢升压，防止压力剧升导致水带破裂。4.5.3.3灭火过程中，不得骤然曲折水带，防止水带局部折伤。4.5.3.4持水枪义务消防队员身体必须后倾，防止跌倒。4.5.4灭火后，要把水带洗净晾干，卷成盘放入消火栓箱内，再把水枪卡在枪夹内，然后关好消火栓箱门。4.5.5消防井配备的消防水带和专用扳手必须摆放到现场众人周知的专用位置，不得占压，以便紧急状态下随时取用。第二部分 故障应急处理作业指导书一、空调系统故障应急处理指导书中央空调运行管理严格执行公共场所集中空调通风系统卫生管理办法。值班人员在日常运行中要严格执行中央空调的各项操作规程。为了保证中央空调安全运行，正确处置中央空调运行中各种突发事件，根据相关中央空调主机厂家的操作规程，制定本应急预案：（一）冷水空调机组（1） 巡查发现运行中的空调机组故障，应马上停止该机，并开启备用空调机组；启用备用空调机组时，注意开启或关闭相应系统切换阀门。（2） 发现故障的巡查或维修操作人员将情况报告配电室维修主管，能及时处理的及时处理，处理不了的第一时间报告物业公司办公室并联系设备保养人员维修。（3）设备保养负责人接到电话通知后，应迅速组织技术人员赶到现场维修，并在事后组织现场分析会作出维修报告，由维修操作人员和配电室维修主管确认存档，并报公司备案。（二）循环水泵（冷温水泵、冷却水泵）（1） 巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。（2） 发现故障的维修操作人员检查维修，可当场解决的问题即时修复并做好记录。（3） 水泵故障较严重，应报告配电室维修主管，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。（三） 冷却水塔1、 冷却水塔风机故障（1） 巡查发现运行中的冷却水塔风机故障，应立即停止该机，转开备用冷却塔和风机。（2） 发现故障的维修操作巡查人员，可当场解决的问题即时修复并做好记录。（3） 需要停机抢修属较严重的故障应报告配电室维修主管，由其组织抢修。并在事后作维修报告。2、 冷却水塔底盘漏水（1） 维修操作巡查人员发现水塔底盘漏水，应即刻开启备用水塔，将漏水水塔平衡管阀关闭。（2） 立刻将情况报告工程维修主管，由其组织抢修冷却水塔，并在事后作维修报告。3、 冷却水塔溢、漏水（1） 巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。（2） 浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。（3） 将情况报告维修班组长，由其组织人员维修，并在事后作出维修报告（四） 管网系统（冷却水、冷温水）1、主管道跑、漏水（1） 发现或接报主管道跑水、漏水应迅速关闭空调机组和冷温水、冷却水水泵并迅速关闭跑水位置的前端阀门。（2） 现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏。（3） 用薄铁皮将裂口围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱喷。（4） 将空调机房内管道集水器和分水器的底部排水阀打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况，一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口并及时组织人员进行抢修。2、 冷温水平管网跑、漏水（1） 发现或接报空调水平管网漏水，