经典商业策划案例 项目分析一、项目卖点挖掘二、项项目劣势势分析三、目目标客户户定位1、区域分分布2、层面划划分3、客户特特征推广策策略一、借借力打力力，借势势推广二、项项目包装装方案1、案案名及主主题广告告语2、项项目LOOGO及及VI系统统设计3、售售房部包包装方案案4、工地包包装方案案三、分分期工作作计划四、媒媒体投放放计划五、销销售目标标及销售售方式六、其其它配合合活动展示物物料七、费费用预算算销售策策略一、销销售渠道道策略二、价价格策略略三、销销售人员员培训项目分分析一、项目卖卖点挖掘掘1、地理位位置优越越，地处处江北观观音桥商商圈中心心位置；2、江北区区第一个个地下大大型综合合商场；3、高档、个个性化装装修；4、与家乐乐福、金金观音、黄黄金海岸岸等连接接有利于于聚集人人气；5、单个铺铺面面积积小，总总价少，进进入门槛槛低；6、江北商商圈改造造带来的的巨大升升值潜力力；7、商场内内休闲设设施、景景观的配配置；8、专业的的商业物物业管理理公司提提供的物物业管理理；二、项目劣劣势分析析1、项项目施工工周期接接近半年年，同时时采取明明挖的形形式，对对项目的的形象和和推广造造成一定定障碍。2、项目作作为人防防工程，商商业环境境比不上上地面项项目。3、项目地地形狭长长，不利利于商业业氛围的的营造和和辅助设设施的引引入。4、项目各各衔接点点的商业业氛围欠欠缺，对对项目的的提升力力度不足足。5、项目地地面为旧旧城改造造区域，地地下管网网复杂、施工工难度大大。三、目标客客户定位位从我司司销售的的其他地地下商业业物业分分析，购购买地下下商业物物业的客客户主要要以投资资客户为为主，以以经营户户为补充充。而投投资客户户的分布布具有分分散性，既既分布在在全市其其他区域域，也有有较大一一部分来来自区县县或外地地。故本本项目的的目标客客户群除除抓住目目前江北北区即将将拆迁的的经营户户和本区区的投资资者外，还还应重点点向其他他区域扩扩散。1、区区域分布布：（1）江北区区、渝北北区（2）渝中区区、南岸岸区、沙沙坪坝区区、九龙龙坡区等等（3）远郊区区县及外外地客户户2、层层面划分分：主力客客户：专专业房地地产投资资者；江北区区目前正正在经营营但即将将拆迁的的经营户户；其他区区域看好好江北区区商业发发展前景景的经营营户；次要客客户：有有一定积积蓄，希希望通过过投资物物业获得得稳定收收入的居居民3、客客户特征征：（1）看好江江北区的的商业发发展前景景；（2）看好本本项目较较高的投投资回报报；（3）对商场场的经营营及管理理比较关关心；（4）经营户户有丰富富经商经经验；（5）专业投投资者具具有丰富富的专业业知识，头头脑比较较冷静。综上分分析，本本项目虽虽然是江江北区第第一个地地下商业业物业，但但目标客客户群与与现代广广场负一一楼、北北京世纪纪金源、黄黄金海岸岸、北城城天街等等商业物物业的目目标客户户存在部部分的重重叠，竞竞争比较较激烈。投投资者和和经营户户的选择择面比较较广，要要有效抓抓住目标标客户，除除做出产产品自身身的个性性特色及及提高产产品的档档次外，有有效的推推广和手手段，是是项目成成功销售售的关键键所在。推广策策略一、借力打打力，借借势推广广1、借助日日前公示示的江北北商圈改改造方案案宣传项项目的升升值潜力力；2、借助北北京世纪纪金源推推广之势势；3、借助黄黄金海岸岸、北城城天街等等项目的的推广之之势。为更好好地借助助以上优优势推广广，建议议项目进进行精心心包装，突突出自身身特色，挖挖掘卖点点，有效效吸引客客户，促促进成交交。二、项目包包装方案案1、案案名及主主题广告告语案名：嘉陵旺旺角主题广广告口号号：让购购物成为为一种享享受2、项项目LOOGO及及VI系统统设计项目LLOGOO及VII的具体体设计由由广告公公司负责责完成。3、售售房部包包装方案案售房部部作为楼楼盘的直直接面对对客户的的窗口，是是楼盘的的一个重重要展示示空间。设计风风格：时时尚、大大气、简简洁、明明快；立面及及色彩必必须做到到亮丽、抢抢眼。4、工工地包装装方案工地现现场是项项目形象象的一个个重要展展示场所所，也是是一个重重要的广广告媒体体。方案11：制作作围墙条条幅推广广工地形形象方案22：工地地附近制制作一定定数量的的引导旗旗表示项项目地址址与项目目品牌具体内内容需广广告公司司协助提提供三、分期工工作计划划根据目目前前期期各项准准备工作作的进度度，及工工程的动动工时间间，初步步确定本本项目的的开盘时时间为220033年7月6日，星星期天，销销售周期期6个月。一一方面77月6日数字字比较吉吉利，另另一方面面星期天天也有利利于聚集集人气。准备期期（20003年年5月20003年年7月5日）制定包包装推广广计划，开开始实施施销售前前的准备备工作，如如售楼部部的装修修，宣传传及销售售资料的的准备等等，发布布项目信信息，推推出开盘盘前购房房优惠，展展开直销销工作，积积累目标标客户，为为开盘蓄蓄势。同时进进行人员员组训：把项目目的形象象定位、核核心理念念、卖点点及本项项目基本本情况、数数据向销销售人员员做深入入沟通并并现场模模拟，以以便向目目标客户户作出正正确传达达强销期期（20003年7月6日20003年年9月5日）引爆销销售热潮潮，以开开盘活动动及强势势广告烘烘托楼盘盘闪亮面面市，以以开盘期期间看房房有礼及及购房优优惠吸引引客户。入市策策略：ll注重重楼盘形形象的整整体推出出ll售楼楼处、户户外展示示全面到到位ll围墙墙及人行行道处理理完毕销销售策略略：ll强势势卖点宣宣传llSP活动动展开ll意向向性跟踪踪ll特定定客户拜拜访llDS电开开作业ll工程程进度配配合持持续期（2003年9月6日2003年11月5日）此此期间以以媒体和和特色活活动促销销为主，如如利用“十一”、秋交交会等时时机推出出购房套套餐，为为后期蓄蓄势，经经过3个多月月的准备备、开盘盘期之后后，已有有一定的的销售量量，应开开始充分分利用业业主资源源，推出出“老业主主带新业业主”活动。销售售策略：l客户追追踪洽谈谈lDS电开开作业l报报纸广告告配合：综合项项目的卖卖点尾盘期期（20003年年11月6日20004年年1月5日）此期间间媒体投投入较少少，主要要以自然然销售为为主，此此时所剩剩的数量量已不多多，且多多为总价价较高，位位置相对对较偏的的门面，可可针对这这部分铺铺面推出出特殊优优惠，顺顺利完成成销售。四、媒体投投放计划划以形象象定位的的理念为为宗旨，进进行一系系列宣传传，即遵遵循AIIDASS原理：A：AAtteentiion引起注注意I：IInteeresstinng产产生兴趣趣D：DDesiire引引发欲望望A：AActiion促使购购买行为为S：SSatiisfaactiion达达到满意意准备期期（20003年年5月20003年年7月5日）推广目目的：建建立客户户对项目目的信心心，扩大大项目知知名度，为为正式开开盘积累累客户。推广重重点：制制定推广广计划并并开始实实施，为为开盘准准备所需需的软、硬硬件设施施。本期推推广主题题：全方方位发布布楼盘信信息。媒体计计划：时间间媒体体主题版面费用（元元）6.66/五晨报江北商商圈改造造带来无无限商机机10000字字软文300006.110/二二晨报报专家家谈观音音桥商圈圈发展趋趋势110000字软文文300006.112/四四晨报报江北北第一个个地下商商场亮相相10000字字软文300006.113/五五晨报报“嘉陵旺旺角”地理位位置介绍绍1/2彩2100006.118/三三晚报报“嘉陵旺旺角”配套设设施介绍绍1/4彩1755006.220/五五商报报“嘉陵旺旺角”物业管管理介绍绍1/4彩1500006.224/二二晨报报“嘉陵旺旺角”投资价价值分析析1/2彩2100006.227/五五晨报报“嘉陵旺旺角”销售登登记火爆爆1/2彩2100007.55/六晨报“嘉陵旺旺角”明天正正式开盘盘1/2彩2100007.55/六晚报“嘉陵旺旺角”明天正正式开盘盘1/4彩1755007.55/六商报“嘉陵旺旺角”明天正正式开盘盘1/4彩150000小计15880000强销期期（20003年年7月6日20003年年9月5日）推广目目的：消消化前期期积累客客户、引引发第一一轮销售售热潮。推广重重点：发发布开盘盘信息，营营造热销销气氛，展展示商场场卖点。推广主主题：楼楼盘正式式发售及及热销媒体计计划：时间间媒体体主题版面费用（元元）7.66/日晨报“嘉陵旺旺角”隆重开开盘整整版44200007.66/日商报“嘉陵旺旺角”隆重开开盘11/2彩彩30000007.66/日晚报“嘉陵旺旺角”隆重开开盘11/2彩彩33300007.111/五五晨报报“嘉陵旺旺角”销售火火爆11/2彩彩21100007.118/五五晨报报“嘉陵旺旺角”加推铺铺面11/2彩彩21100007.225/五五晨报报“嘉陵旺旺角”热销中中1/2彩2100008.222/五五晨报报“嘉陵旺旺角”投资价价值分析析1/2彩2100008.229/五五晨报报“嘉陵旺旺角”投资价价值分析析1/2彩2100009.55/五晨报“嘉陵旺旺角”投资价价值分析析1/2彩210000小计23110000持续期期（20003年年9月6日20003年年11月5日）推广目目的：为为后期蓄蓄势。推广重重点：以以报纸广广告配合合特色促促销活动动。本期推推广主题题：项目目投资价价值分析析。媒体计计划：时间间媒体体主题版面费用（元元）9.119/五五晨报报“嘉陵旺旺角”投资价