青岛太平洋国际广场项目投资分析报告目 录摘要4一、青岛基本概况51、地理位置52、历史沿革53、人口54、经济水平65、区域规划情况106、结论131、房地产发展各项指标分析152、房地产未来量预测183、青岛市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析18三、经开区楼盘分析251、竞争分析26（1）、净地分析26（2）、竞争个案分析26（3）、潜在竞争情况282、区域楼盘特点283、区域客户需求分析29（1）、不同面积、不同户型的需求状况29（2）、不同单价，不同总价的需求情况29（3）、潜在购房人群分析29（4）、供需分析结论30四、项目概况301、合作方概况302、用地情况313、用地四至394、规划情况415、配套情况426、道路状况427、市政规划428、开发进度449、合作方式44五、项目SWOT分析451、SWOT分析45六、投资分析48七、综述53摘要青岛太平洋国际广场项目位于青岛市经济开发区西侧，紧邻大海，项目地利位置较优越，经开区作为青岛市未来的经济和工业中心，发展潜力巨大，特别是2010年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。项目占地面积59470.56平方米（89.21亩），地上总建筑面积190305.79平方米，容积率3.2，用地性质为商业用地，计划开发酒店式公寓。项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权，转让价格为楼面价1100元/平方米，总价格约为2.1亿元（209336369元）。项目总投资成本预计约15.2亿元（6311元/平方米），销售收入约20.9亿元(公寓10250元/平方米，车位16/个),净利润约4.3亿元（1713元/平方米），净利润率约19.24，具备良好的盈利能力。项目预计需要投入1.8亿元自有资金，并办理3亿元项目银行开发贷款，即可通过滚动开发完成整个项目运作。一、青岛基本概况1、地理位置青岛位于山东半岛东南部、黄海之滨。是全国70个大中城市之一，也是我国大陆第二大港口。该市东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，2007年，总户籍人口757.99万，其中市区1102平方公里，人口275.55万人。截止到2007年底青岛市常住人口达到了838.67万人。2、历史沿革1981年，青岛市被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院正式批准在国家计划中实行单列，赋予省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。3、人口表1-1：青岛市2003-2007年人口增长情况年份20032004200520062007青岛市人口（万人）720.68731.12740.9749.38757.99市区人口（万人）246.77258.4265.43271275.55总人口增长率（%）0.701.4%1.31.11.15市区人口增长率2.084.72.72.11.68全市城市化率35.2%36%35.8%36.2%36.4%数据来源：青岛市年度统计公报房地产市场的发展与城市人口增长、人口导入、城市化之间存在不可分割的联系，从青岛市人口和城市人口变动的数据反映，人口导入速度越快（青岛市2004-2007年人口增长率均高于中国年均的人口增长率1.07%）、城市化发展进程越快(2005年中国城市化率为42.99%，而青岛市仅为36%，低于全国平均数6个百分点)、人口导入动力越大，当地房地产需求量将越大。4、经济水平青岛市借助良好的自然条件和经济基础，过去五年经济发展迅速。表1-2：青岛市2003-2007年经济发展情况年份2003年2004年2005年2006年2007年GDP（亿元）1,780.30 2,163.80 2,695.50 3,206.58 3,786.52 GDP增幅（%）15.90%16.80%16.90%15.70%16.00%人均GDP（元）24,703.06 29,595.69 36,381.43 42,789.77 49,954.75 人均GDP增幅（%）16.45%19.81%22.93%17.61%16.74%人口（万人）720.68731.12740.9749.38757.99人均GDP（美元）3,611.82 4,327.17 5,319.31 6,256.27 7,303.86 （1）、GDP青岛市GDP年均增幅为16.26%，远高于全国的平均增长速度，反映了宏观经济较好的增长态势。图1-1：青岛市2003-2007年GDP增长情况图1-2：青岛市2003-2007年GDP增长率（2）、人均GDP人均GDP亦从24703.06元（03年）至49954.75元（07年），约合7303.86美元，年均增幅为18.71%。 图1-3：青岛市2003-2007年人均GDP增长情况青岛市人均GDP介于1300-8000美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。若按照人均GDP18.71%的年平均增长速度，青岛市人均GDP在2008年将达到8000美元，房地产发展进入平稳上升阶段，2011年达到13000美元，房地产发展进入下降阶段，这说明青岛市房地产已经到了快速增长的末期，即将进入平稳的发展阶段，适合进行长期价值投资。表1-3：人均GDP与房地产市场发育状况的关系人均GDP800-1300美元1300-8000美元8000-13000美元13000美元以上住房房地产阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段按照世界银行2004年的划分，低收入国家的水平是人均收入低于826美元，国家城市化的程度平均是30%，下中等收入的国家人均收入的水平是826美元到3255美元，这些国家的人均城市化水平是50%，上中等收入国家他们的收入水平是从3255美元到10065美元，这些国家他平均城市化的水平是70%。高收入国家也就是收入高于10065美元的国家，他们平均城市化的水平是80%。而青岛2007年的人均GDP是7303美元，属于上中等收入国家的水平，按照目前的发展速度，预计2010年即可达到高收入国家的水平。（3）、城市化率另一方面，从城市化角度来看，当城市化率60%时，城市化率高速增长；当城市化率60%时，城市化进程进入平缓发展阶段，而青岛市的城市化率仅为36%，按照目前的增长速度，需要100年才能达到60%的城市化率（实际过程中随着后期总人口的增速放缓，城市化进程将加快，达到60%需要的时间将远远少于100年），同时参照中国、世界和发达国家的平均城市化率水平（2007年分别为44%、50%和75%），青岛的36%的城市化水平同其经济发展水平很不相称，从收入水平来看，青岛2007年的人均GDP是7303美元，属于上中等收入国家的水平，按照世界银行的统计，该档收入水平的国家城市化率应该达到70%，而青岛仅为36%，所以要想达到上述水平必须通过快速的城市化来实现，而这将必然推动房地产市场的快速发展。（4）、恩格尔系数根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。青岛市居民恩格尔系数呈逐年递减，说明居民生活已经逐渐从小康向以享受和发展为标志的富裕型生活转变。表1-3：居民消费支出情况年份2003年2004年2005年2006年2007年食品支出（元）3,163 3,424 3,716 4,348 4,949 人均消费支出（元）8,056 9,002 9,883 11,945 13,376 城市恩格尔系数39.26%38.04%37.60%36.40%37.00%（5）、城镇居民人均可支配收入：2007年，青岛市居民收入水平（17856元）远高于全国平均水平（13786元），而农民收入水平（7477元）也远高于全国的状态（4140元）。表1-4：居民收入情况年份2003年2004年2005年2006年2007年城镇居民人均可支配收入（元）10,075 11,089 12,920 15,328 17,856 农民人均纯收入（元）4,530 5,080 5,806 6,546 7,477 5、区域规划情况（1）、十一五规划纲要主要目标根据青岛市十一五规划，到2010年，青岛市全市生产总值年均增长13左右，2010年达到4900亿元左右；全市户籍人口控制在809万人以内，城市化率达到63；城镇居民人均可支配收入达到20900元左右、农村居民人均纯收入达到9350元左右，年均分别增长10左右；北方国际航运中心建设取得重大突破，港口吞吐量达到3.2亿吨，集装箱吞吐量达到1200万标准箱。（2）、十一五城市功能区划与发展布局根据青岛市十一五规划，项目位于胶南市与黄岛区（即青岛市经济技术开发区）交界处，该区域属于重点发展的西岸产业带，该产业带依托枢纽港口和陆路集疏运体系，建设重化工业基地，发展物流业和加工服务业。工业基地：该区域将建设成西海岸现代制造业集聚区。包括青岛经济技术开发区、胶南城区、胶州南部区、东部新区及泊里重工业区。青岛经济技术开发区、胶南城区、东部新区重点发展港口、物流、造船、石化、橡胶、家电电子、汽车、医药、纺机、金属加工及其他临港加工业。物流中心：黄岛胶州物流中心区。以保税区保税物流园区和胶州中铁物流园区为依托，通过疏港铁路、公路将两个园区连接一体，业务对接；充分发挥其连接国际、国内物流市场的功能，优势互补，实现陆路物流、海港物流、空港物流有机整合，国内物流和国际物流紧密结合；突出发展物流信息平台，大力引进国际国内物流大企业，形成“哑铃式”的物流中心区，逐步成为中国北方重要的国际国内商品、部件、物资的集中、储存、拼装、分拨、疏运中心区。同时，青岛将构建以前湾港区为主体，鳌山湾港区、董家口港区为南北两翼，黄岛油港区、青岛老港区、四方港区共同发展的青岛港口集群。旅游产业：青岛市将以凤凰岛、琅琊台、大小珠山、前湾港为特色，加快发展西海岸旅游业，同时开辟崂山五四广场凤凰岛灵山岛等海上旅游航线，建设浮山湾、团岛湾、唐岛湾等海上旅游基地和少海、小港湾旅游休闲区。完善旅游配套设施。引进世界知名酒店管理集团，建设一批世界知名品牌高星级饭店。加快建设中低档经济型酒店和旅馆。（3）、城市总体规划（2006-2020）青岛市最新的规划为2006年颁布的青岛市20062020年总体规划，在规划中青岛市提出了“建设全国重点中心城市和世界知名特色城市”的战略目标，确立了“三点步局、一线展开、组团发展”的城市大框架。根据规划，到2020年，市域总人口规模控制在1200万，市域诚征人口规模控制在934万，城镇化水平达到77.8。图1：青岛市20062020年总体规划图（3）、城市总体规划（2006-2020）城市布局规划根据青岛市的城市规划，青岛市将形成“三地步局、一线