体育新城商住安置用地（07-08地块）项目建筑方案招标设计任务书体育新城商住安置用地（07-08地块）项目建筑方案招标设计任务书2016年9月目录一、项目概况及周边条件51.1.工程名称51.2.城市地理、气候及文化51.3.项目概况61.3.2基地周边现状：71.3.3周边交通现状及中远期规划8二、建设目标及设计定位92.1.项目目标92.2.项目定位9三、上层次规划设计要求103.1 总体布局：103.2.公共空间：113.3 合理设计和组织交通：113.4. 城市界面建筑形象设计：123.5. 景观绿化带：13四、建筑设计要求144.1城市设计144.2办公设计144.2.1定位144.2.2设计要求144.3商业设计144.3.1业态定位144.3.2设计要求144.4公寓设计154.4.1产品定位154.4.2设计要求154.5酒店设计154.5.1产品定位154.5.2设计要求154.6地下设计164.7绿色建筑设计16五、投标设计成果要求166.1.文本文件166.2.展板176.3.电子文件176.4.实体模型176.5.附件17一、 项目概况及周边条件1.1. 工程名称 体育新城商住安置用地（07-08地块）项目1.2. 城市地理、气候及文化深圳位于中国南部沿海，东临大鹏湾，西连珠江口，南邻香港，其与九龙半岛接壤，与香港新界一河之隔，被称为“香港的后花园”。全市总面积2020平方公里；人口1300多万，多数来自中国内地，因此深圳被称为“移民城市”；是中国30年来发展最快、经济最活跃、文化最多元、人口最年轻的新型经济型城市。深圳鼓励创意和创新，为此市政府提出将深圳打造成为中国“设计之都”的构想。深圳属亚热带海洋性气候区，气候温和、雨量充沛、日照时间长。年平均气温为23.7，最高气温为36.6，最低气温为1.4，无霜期为355天。年日照时数1975.0个小时，太阳年辐射量5225兆焦耳/,年平均相对湿度72.3%。每年5至9月为雨季，年平均降雨量为1608.1毫米。常年主导风向为东南偏东风，夏秋两季偶有台风。1.3. 项目概况体育新城商住安置用地（07-08地块）项目（以下称本项目）位于深圳市龙岗区体育新城片区大运安置区，其所属片区（大运安置区）北至清辉路，东至黄阁中路，南至如意路，西至龙盐大道。规划区分东西两块，总面积32.40公顷。其中，商务用地15.09公顷，以商业办公为主，平均容积率5.0。居住地块面积17.31公顷，为二类居住用地，规划容积率3.2。商务安置区规划总建筑面积约37万平方米，居住安置区总规划建筑面积约123万平方米。目前该规划已经通过审批。不仅是龙岗区的政治、经济、文化中心，更是集合了居住、办公、商业等多功能为一体的复合型城市中心区。1.3.1宗地情况：体育新城商住安置用地07-08地块项目（地块编号：2008-60W-0002），项目建设用地面积约10834.68平米，容积率6.07,规划总建筑面积约为65767平米,其中办公建筑面积为27467平米、商业12000平方米、商业酒店16440平方米、商务公寓9860平方米。大运新城片区中央商务区07-08地块总用地面积 10834.68计容建筑面积65767各业态建筑面积办公建筑面积27467商业建筑面积12000商务酒店面积16440商业公寓面积9860不计容建筑面积 暂定16000建筑容积率6.07停车位395辆本案1.3.2基地周边现状：项目属于深圳市龙岗区龙城街道大运新城片区，本地块位于黄阁中路左侧，北临绿地公园，南侧已建有五星级中海圣庭苑酒店，西临荣超中心，东面隔地块临黄阁路与龙城公园，交通便利，规划有轨道交通12号线，景观资源好；用地性质为商业性办公用地+商业用地；大运新城片区内商务配套北边现有天安数码城、留学生创意园，和大运配套中心，大运会馆北面的商业用地规划了50万平米商务中心与1栋总部大厦，将进一步完善区域总部经济基地功能，助推区域迅速升级。1.3.3周边交通现状及中远期规划本项目位于深圳市龙岗中心区，地块四周市政道路及轨道交通分布如下（详见图四）： 东侧：黄阁中路； 南侧：南至如意路； 西侧：西至龙盐大道 轨道12号线，本项目基地东侧（具体线位及站点尚在规划中）。二、 建设目标及设计定位2.1. 项目目标设计首先着眼于整个城市脉络演变和发展的角度，重点分析深圳市和龙岗区的本身地域属性、特质的演变形成过程和建筑文化遗产，使本项目成为本区域的精品建筑，为市民提供良好的休闲、娱乐、购物、办公、居住等场所，并将其打造成为一张龙岗中心区的城市形象名片。2.2. 项目定位本项目定位为未来深圳市龙岗区繁华的社交、人居及经济活动中心，充分利用地块良好的地理位置，依托大运新城这一发展平台，打造成高品质的商务办公环境以及充满活力、完善的商业街道空间。三、 上层次规划设计要求3.1 总体布局：项目位于深圳市龙岗区体育新城片区大运安置区，建设用地面积约10834.68平米，容积率6.07,规划总建筑面积约为65767平米,其中办公建筑面积为27467平米、商业12000平方米、商业酒店16440平方米、商务公寓9860平方米。本次设计范围除了自身红线用地范围之外，同时要尊重龙岗中心城整体城市设计及龙岗区大运新城北区详细规划研究的要求。3.2.公共空间：根据上层次规划要求，最大限度的争取公共利益，打通生态廊道，塑造商务商业氛围，提升工作生活的水准，体现“花园化办公，生态化社区，人性化空间”的现代生活模式。项目与周边地块之间需保证一定的完整性，自身地块的公共开放空间也需满足上层次规划要求。3.3 合理设计和组织交通： 地块内在消除影响交通安全和效率的消极因素下，保证人行优先。将规划地块及周边的商业人流、办公人流、广场人流和文化休闲人流等各种人流组织形成网络，打造全天候、完整的、连续的地下、地面及二层步行体系。需切实落实上层次规划设计要求。3.4. 城市界面建筑形象设计：规划应充分利用良好的周边环境，塑造高水平的空间环境。重点塑造大运新城整体城市形象。有效保护和利用原有自然生态景观资源，并且在建筑的材质、颜色等方面与周边的大运场馆、居住片区相协调。本项目整体采用现代的建筑立面风格，应体现综合商务、创新的特点，兼顾商业氛围及标志性建筑特征，充分重视项目周边建筑界面的形象塑造。项目需考虑夜景灯光设计，使建筑在夜晚既有自身的标志特性，又能够与周边城市夜间景观很好的融合为一体。尊重上层次规划设计，充分考虑地块内外的各种因素及边界条件，使自身地块在设计及功能使用上，与周边地区形成良好的互动与补充，并整体考虑与周边建筑筑的的关系，形成完整的城市界面。3.5. 景观绿化带：统筹周边其他地块，满足上层次规划设计要求，塑造高水平的空间环境。重点塑造大运新城整体城市形象，有效保护和利用原有自然生态景观资源。 四、 建筑设计要求4.1 城市设计 A: 打造综合性、主题性商务办公、公寓、酒店综合体，形成龙岗体育新城片区新的地标。B: 打造灵活的内外空间，并与城市形成有效互动。C: 设计在突出创意的基础上，应合理考虑片区的整体城市设计要求。4.2 办公设计4.2.1 定位1.打造满足管理国际化、人性化、数字化、节能化、商务化的高端写字楼。2.合理打造差异化的办公产品。3.适当考虑功能空间的灵活性。4.2.2 设计要求合理设置大堂面积、层高、出入口位置和数量。在项目区域未来商业价值提升情况下，为项目提供商业配套拓展预留空间。具体要求如下：A：标准层平面：不宜大于2000、层高应符合深圳市的相关规定要求。B：核心筒设置应集约化，办公产权面积主力控制在约150-250：C：建议在保证核心筒功能完善、适用的前提下，尽量优化核心筒设计，实用率保证尽量不低于70%；E：客梯配置保证符合中心区主流水平，保证单梯服务办公面积50005500；4.3 商业设计4.3.1 业态定位1.项目定位为面向青年为主要客户群体的时尚型商业。2.形成时尚、创意、生活的主题 4.3.2 设计要求 A: 充分挖掘地上二层以上裙房屋面的商业价值，与周边地块商业人流形成有效衔接。B: 商铺划分规整、实用，避免不必要的异形空间。C: 商业得铺率尽量控制在70%以上。4.4 公寓设计4.4.1 产品定位1.应与周边同类型的产品形成合理的差异化。2.适当考虑公寓空间的灵活性。3.公寓户型以50平米以内小户型为主，尽量明厨明卫（明厨暗卫亦可），动静分区合理，平面设计满足相关规范要求。4.4.2 设计要求1.公寓部分，尽量采用公建化的外立面处理手法。2.户型设计应充分结合景观、日照、通风、朝向等多方面因素，最大限度的优化产品。3.公寓室内空间设计紧凑，单位面积使用效率高，减少面积浪费。4.5 酒店设计4.5.1 产品定位1. 以时尚为主题2. 定位为4星级商务酒店标准。3. 充分考虑产品转化的灵活性。4.5.2 设计要求 1. 在保证建筑外形、空间感与商业、办公、公寓和谐的条件下，应具有相对独立性 2.大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适，大堂面积应在500平米以上，宽敞大气，与接待能力相适应，大堂建议挑空处理。3.客房面积应合理，标准层平面设计尽量规整简洁。4.部分酒店配套功能可以和商业裙房功能共享使用。4.6 地下设计1.合理布置地下设备用房及人防配套，设计应提出办公区和商业区货运车道的流线和净高的解决方案（货运车俩仅按照中型货车考虑设计）。2.地下停车场设计注重与办公区、商业区以及公寓区的分隔，强调安全性与便利性。3.地下停车场出入口应充分满足城市设计的要求。4.7 绿色建筑设计项目需满足绿色建筑设计要求，项目设计按相关规定要求，达到绿色建筑评价标识合理、相应的星级要求。五、 投标设计成果要求投标设计成果应满足建设部建筑工程设计文件编制深度规定（2008版）中方案设计文件的内容和深度要求，包括文本文件、展示图板、电子文件和实体模型四个部分。设计成果内容一律采用以中文为主形式，计量单位一律采用公制计量单位。6.1. 文本文件：(A3装订8份，1份正本7份副本)设计文本应包含但不限于以下内容： 设计说明、设计构思 总体规划平面图（彩色） 规划结构分析图及空间分析图 地块城市环境分析（结合上层次规划） 地块及周边整体景观环境分析及具体设计 功能分区图 道路结构图、地块及周边地区的交通组织设计 消防分析图 商业、 办公、公寓建筑的平面、立面、剖面图 总体鸟瞰图 主要空间及景观节点人视点效果图 其他反