世纪国药仓储物流中心项目申请报告（二）第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1 项目选址及用地方案1、场址选择原则本项目选址依据我国现行的卫生、环境保护、城乡规划及土地利用等法规标准和拟建项目生产过程的卫生特征、有害因素状况，结合建设第四按的规划与现状，水文、地质、气象等因素以及为保障和促进人群健康需要，进行综合分析确定。同时考虑以下选址原则：（1）节约用地，也占耕地。建设用地因地制宜，优先考虑利用荒地和空地，尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。（2）减少拆迁移民。工程选址、选线应着眼于少拆迁，少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的城镇或居民区。（3）有利于厂区合理布置和安全运行。（4）有利于环境保护和生态，有利于项目所在地的经济和社会发展。2、场址地点选择及用地布置依据以上条件原则，经过多方案比选，本项目建设地点选择在中国亳州中药材交易中心南端，规划占地面积13.5亩，该区地形规则，地势平坦，具备优越的地理条件，并且在原材料和人力资源、运输等各方面都有利于项目的建设实施，完全符合以上对项目选址的原则要求。5.2 土地利用合理性分析本用地方案不涉及拆迁、毁田事件，没有妨碍农民正常生活和农业生产；同时充分利用土地闲置资源，减少了耕地占用，体现了项目选址的合理性。5.3 征地拆迁和移民安置规划方案本项目地表无大型长期建构筑物，用地范围内无居民，不存在拆迁和移民安置规划问题。第六章 环境和生态影响分析6.1 环境和生态现状该项目建设选址位于中国亳州中药材交易中心南端，周围的区域无明显的污染源，环境质量良好，为项目的发展提供了优越的条件。6.2 生态环境影响分析1、施工期环境影响分析（1）大气环境影响分析施工期出于需要大量的建筑材料、机械设备等，各类运输车辆进出施工场地来往较频繁。因此，车辆运输及物料堆放产生的道路扬尘较大，对大气环境质量的影响不容忽视，应采取措施加以控制。各类施工机械和运输车辆排放的尾气主要污染物有CO、NO2 碳氢化合物等。（2）地表水环境影响分析施工期工程对地表水环境的影响因素有：施工现场工人生活污水；施工活动中排放的各类生产废水；施工现场地表裸露破坏引起的水土流失等；生活污水中主要污染物有COD、BOD5、SS等；施工生产废水主要有搅拌机、清洗水、搅拌中外泄废水和洗石冲灰水等；废水中主要污染物有SS、硅酸盐、PH油类等。（3）噪声环境影响分析施工期建筑施工噪声源主要是各类施工机械，由施工机械产噪机理和特征，可知施工噪声对周围环境的影响有四个特点：高噪声施工机械相对集中于土方期和结构期，施工时间也相对较长：而打桩的打桩机冲击声声功率最强，但发生时间较短。施工机械噪声除打桩机为狭带冲击声外，其余多为中、高频的机械噪声。安装期大部分声源在室内，旗工期声源皆在室外，影响范围较远，尤为打桩机的冲击声。施工噪声污染特点是短期和暂时性的，一旦施工停止，施工噪声影响将随之消失。由于拟建厂址土方运输量较大，土方期运输噪声影响时间相对较长。（4）固体废弃物施工期产生的建筑垃圾会对环境造成一定的影响，应及时清理外运，以免对周围环境造成不利影响。2、营运期环境影响分析（1）废污水及其污染物废水主要是冲洗晾晒场污水、生活污水和雨水。（2）固体废弃物固体废弃物主要来源于中药材生产加工后的废药渣、以及废旧包装袋等。（3）生产工艺过程产生的气态污染物该项目用使用燃油锅炉，产生少量烟尘，经过滤处理后排入大气。此外原药材的粉碎加工（打粉），有少量粉尘污染。（4）噪声污染根据卫生部和劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准对新建企业的从严规定，8小时允许噪声要降为85 dB（A）。为此该项目建成后将有多个强噪声源（其中主要包括空压机、空调机组、冷冻机组、粉碎机等）的声压级在90105dB（A），超过规定标准。如不采取相应的防治措施，有可能影响厂界噪声超标。6.3 生态环境保护措施1、施工期环保措施认真贯彻执行国家和地方有关环境保护法律法规，做到污染防治工程与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用。（1）施工期间原料不肆意堆放，应保持整洁有序。（2）工程竣工后及时拆除各种临时工棚、设施，并将现场整理干净。建筑废弃物应运到环保或城建部门指定的地方存放。（3）铺设下水道，保证雨污水排水通畅。（4）建设适当数量的公厕，设废物箱，保持施工现场的洁净。（5）在施工现场设置绿化带，可建一定面积的绿化区，以改善施工区形象，陶冶人的情操，美化人的行为。（6）施工阶段主要环境污染因素及其环保方案见下表：环境因素环境保护管理方案噪声1、结构施工阶段，尽量选用低噪音环保混凝土振动棒和有消声降噪的施工机械；各类管道安装临时固定要牢靠。强噪声施工机具必须采用有效措施如添加抑制器；2、现场搬运材料、模板等，针对材质采取措施，轻拿轻放；3、钢构件卸车、安装时，尽量避免钢结构构件间的碰撞；4、购置噪音监测仪，专人定期监测，发现超标立即整改。粉尘1、现场运输道路进行硬化，场区内进行绿化，覆盖易扬尘地面；2、成立文明施工保洁队，配备洒水设备，做好压尘、降尘工作；3、建筑垃圾分类存放，及时清运，清运时适量洒水，降低扬尘；4、现场供暖采用清洁燃料。运输遗洒1、道路出入口设清洗槽，车辆离开现场前应清洗轮胎、底盘的泥尘；2、车辆不超载，并覆盖严密，严防遗洒。3、混凝土罐车出场前清洗下料斗。2、废物治理方案（1）废水治理方案本项目所产生的废水中不含有毒有害成份，经二级处理后排放，可达到GB8978-1996污水综合排放标准的一级标准。（2）废气、粉尘治理方案本项目没有有害气体产生，因此不构成对环境的空气污染。对于粉尘可采用湿法除尘、过滤除尘、旋转分离除尘等方法进行有效地治理。在投料及成品打包处设置吸风口可防止粉尘飞扬，仓储库内粉尘含量不超过10mg/m3。（3）固体废弃物治理方案本项目没有有毒有害的废弃物产生，不会对环境产生影响。（4）噪声治理方案噪声是本项目的最主要的污染。噪声种类主要有机械噪声、空气动力性噪声和电磁噪声等，其控制方法有：从声源上降低噪声。改进设备结构，改变操作工艺，提高加工精度和装配质量；在噪声传播途径上降低噪声。在厂区平面布置时，将噪声源集中，使之远离办公及生活区域，或者建造天然屏障（绿化植树、建筑物等），以达到减少噪声的目的；在噪声接受地点采用隔声设备和防声用具进行防护，隔离强烈的噪声；在噪声发生地点采用多孔吸声材料、设计共振吸声结构等方法吸声降噪或消音。通过在设备选型时选用低噪声的先进设备，以及对噪声高的设备采用消音、隔音及减震等措施，可有效的使噪声降低到环保标准规定的指标以下，不会对周围居民带来不良影响。6.4 地质灾害影响分析规划区露出地层为第四系冲积地层，工程地质状况良好，地基承载力为1015T/平方米。据国家地震局1990年区划，这一地区地震基本烈度为6度。6.5 特殊环境影响项目区为商业规划区，亳州市历史悠久，人杰地灵。项目拟建区域周围没有发现文化古迹，离旅游景观也比较远，项目的建设不会对亳州市的风景名胜和自然景观造成不利影响。第七章 经济影响分析7.1 经济费用效益或费用效果分析1、总成本估算（1）固定资产折旧和摊销。房屋及建筑物20年；设备折旧5年；无形资产按5年摊销；递延资产按5年摊销。（2）修理费按设备折旧费的20%提取。（3）项目需新增人员100人，福利按工资的14%计算（4）产品成本估算中的原材料、动力价格以当前市场价格为基础，预测生产初值的价格计算产品成本。其他费用、销售费用等按相近行业指标计算。年平均总成本10600.75万元。生产成本和消费计算详见附表。2、营业收入该物流中心建成后，将集仓储、中转、配送为一体，为企业自身和其他单位组织生产经营提供诸多便利有效的服务，为下岗职工及周边居民提供劳动就业机会，预计年实现营业收入12576万元。（1）仓储收入项目建成后，仓储总面积15000.0平方米，平均每平方米每月收费20元，则物流中心仓库年可实现营业额360万元。（2）展厅收入项目建成后，中药饮片展示销售厅总面积6000.0平方米，平均每平方米每月收费30元，则物流中心展厅年可实现营业额216万元。（3）物流收入预计平均每日可实现物流输送收入40万元，年按300天计算，则年实现营业额12000万元。三项合计年收入12576万元。3、财务效益分析建设项目经济评价与参数（第三版）为据，采用动态分析，财务分析期16年，基准点均取在项目实施第一年的年初，目标收益率采用18%。计算所得税后财务指标如下：（1）净现值（FNPV）根据本工程所预期的效益，选择目标收益率R为12%，计算在分析期内各年发生的现金流入CI（+）及现金流出CO（-）的现值总和，即净现值FNPV。2704.72万元。（2）财务内部回收率（FIRR）指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，即，经分析计算得出该项目财务内部报酬率FIRR23.66%（见流量表）。（3）总投资收益率=24.99%。（4）投资利税率38.91%。（5）投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是财务投资回收能力的主要静态指标。投资回收期（累计现金流量开始出现正值年份数）1上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量=5.48年（含建设期）。7.2 行业影响分析医药物流就是运用现代管理技术和信息技术，对医药的采购、运输、储存、包装、装卸搬运、流通加工、配送等诸环节进行有效集成和整合，实现医药流通的高效率和高效益。促进我国医药物流发展的重要意义主要体现为以下三个“有利于”：1有利于规范医药市场秩序医药物流运用现代计算机技术、通讯技术与网络技术进行医药的网上采购，实现信息传递和交易过程的“人机对话”，能够最大程度地降低药材销售企业与医药企业之间“人与人”的联系，增强医药采购过程的透明度和公开度，较好地杜绝采购中的不正之风。2有利于降低医药流通成本医药物流以满足消费者需求为出发点和落脚点，依托一定的物流装备、信息技术和购、销、存、储、配管理系统，有效整合医药产业链中的上下游资源，最大限度地减少流通环节，实现面向最终消费者的高效服务。3有利于提升医药流通产业的持续发展能力医药物流通过信息共享、集中采购、物料管理、统一配送等方式，挖掘流通过程中“第三利润源”。医药物流企业能够及时了解药品配送状况，随时查看所经营品种的库存和销售动态，及时了解市场情况，及时调整库存品种，通过信息系统自动向供应商实施补货计划。这种高效、快速的市场反应能力大大提升了医药流通产业的持续发展能力。7.3 区域经济影响分析1、投资环境分析随着经济的发展，社会的进步，特别是通讯技术的广泛应用，以及信息技术的日新月异，使国际经济一体化和区域经济一体化的趋势日愈加强，我国加入世界贸易组织，对外开放程度和参与国际竞争的程度都将进一步扩大。在这种情况下，国家、地区和企业只有不断创新，开发新产品、新工艺、新技术才能够生存和发展。项目是以劳动力密集型生产为主，而亳州市有着得天独厚的优势，至2006年末，亳州总人口达到561.65万人；亳州人口的受教育程度不断提高，这些均为亳州劳动者质量的提高创造了良好的条件，为本项目的顺利发展提供了较高水平的人力资本条件。2、经济辐射力和带动能力分析项目的建设不仅对亳州市经济的发展起推动作用，还对亳州及周边县市的发展有着辐射作用，由于亳州交通便捷，可在一定程度上优化区域内产业结构，促进区