泰州坡子街商业项目原始调查资料及分析业态组合：当地最大的新建商业业态的分析（常用版）(可以直接使用，可编辑 完整版资料，欢迎下载）泰州坡子街项目经营现状分析报告目录：1、项目综述与报告说明2、详细个案市场调查一手资料3、面积配比 1）项目总商业配比 2）项目各层商业配比细化3）各层商铺经营分类配比4、项目特点1） 道路交通规划2） 主力店汇总5、项目的租金及经营现状分析6、项目市场调查过程中反应出的各种问题7、总结规避项目不足，启发对大型商业项目的介意1、 项目综述与报告说明1）项目综述：泰州坡子街商业中心从拿地拆迁有多年，由泰州宝江置业(二级资质)05年开发，当年7月项目正式开盘。地处泰州市中心核心商业街区的坡子街，是泰州的传统商业街，有着百年悠久的商业历史，底蕴深厚的商业文化。坡子街商业中心项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、居住、商办集旅游观光于一体的大型商业中心，是泰州市提升城市商业环境和品味的重点发展项目，也是泰州市十大重点建设工程之一。项目所处地理位置得天独厚,周边交通网发达,配套设施应有尽有。项目总规划建筑面积210000平方米,占地面积约61.5亩。项目分两期,一期栋高层住房带6层裙房商业楼，目前住宅部分销售完毕。裙房商铺一层基本售尽，2、3层半数以上商铺滞售，目前几乎无人问津。项目单产权商铺原规划共计440套，而项目4到6层为办公房。未开工建设的二期为四栋高层商住房，2到4层预计选择性规划为商铺。项目商铺至07年底一层以涨至25000到58000元，二层11000到18000，三层5000到8000。据老板介绍，一层商铺开盘以来平均价格升值一万左右，二层价格也是水涨船高，但是南北核心位置都是企业老板一到三层上千平米与开发商多次协议价优惠后购买。购买业主95%是外地人，他们来直全国各地，以江浙、上海、北京、安徽居多，年龄大多在在40岁以上，而90%的经营老板是泰州本地人，经营者中95%以上的老板为2次置业以上，或者家族有商业经营的经验，老板年龄层在30到45岁之间的占85%，他们年富力强，具有很强的社会洞察能力与事业主动性。泰州坡子街店铺大多于07年10到12月之间正式营业，很多主力店提前到上半年就开始装修宣传，但是今年以来商业氛围一直未成气候，加之项目商铺租金过高，90%的商铺处于亏损状态，30%的商铺处于严重亏损，约有10%左右的经营业主在08年上半年3到5月间相继退出该项目，5%的在营商铺白天时间常常关门打佯，舆论给项目造成负面影响严重，进一步影响着项目后期的招商。项目5到6月份间商铺业主给经营业主租金纷纷降价，降价幅度普遍都在30%到40%之间，但仍有不少经营业主不满意而离开，经营业主扫兴而去，带走了对坡子街商业投资不好的印象。而商铺购买业主更是损失惨重，租金未果，银行还贷压力加大。坡子街项目目前对外打出广告称已经与韩国大型超市易买得签下合同，今年12月25号圣诞节该超市正式开业于坡子街地下一层。目前地下一层已经有个别施工人员开始进入，在对肯德基店经理拜访中得知肯德基店已明确表示当日将与超市联营活动，并在过年前后与超市举行更多联营活动，刺激坡子街消费，我们拭目以待坡子街明年是否会出现良性的商圈氛围。2）报告说明：该项目二、三层目前经营商铺数量极少，层间电梯未启动，且卫生环境欠佳，个别案例不足以构成项目分析的依据，且经营老板都是委托经理经营。目前我们将继续跟踪调查坡子街商圈经营销售情况。待年底易买得大型超市进驻后，站在我公司商业项目前期定位基础上进行思深度考，我们再进一步针对性完善的坡子街市场调查研究分析报告。2、 详细个案市场调查一手资料一层：共八个单元基础报告说明“-”未能租出的毛坯房“=” 撤走预转让、暂停营业的商铺或者即将转让的在营商铺；严重亏损：盈利达不到租金的60%亏损：盈利达到租金的60%到100%盈利：盈利达到租金100%到140%较好盈利：盈利达到租金140%到200%高盈利：盈利达到租金200%以上一层一单元分为三个片区(北南东)一单元北商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况名称面积（平方米）租金（万/年）或者联系 经营状况其他特步80+177=257严重亏损原始设计两个店面打通组合真维斯184亏损生意一般，但店面租金贵李宁193严重亏损并无价格优势，生意很差-77毛坯房长期搁置部分店面装修材料，未对外招租-67琦琦银饰=32严重亏损双休才会经营一下，准备年底视情况撤走-40招租-83-39-24登峰鞋店=537万亏损年盈利4万多，店铺为转角处，开间大，但没有品牌可言。租金已降3万，但老板仍然准备年底看情况撤走缤纷前线（服装）707万亏损康威体育849严重亏损德尔惠8411严重亏损老板没在，员工在一单元南商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况BEYOND服装135+51=186亏损2商铺连起经营一个品牌三福大型潮流饰品、衣服店一层211平米，二层570平米较好盈利该店货品比较新颖且非常齐全，导购员也不少。实行两层销售，2楼人七最旺361运动服共210严重亏损南面进出口位置的珍贵店面4店合一经营，该店人气很差 饰派（大型饰品店）共240平米亏损3店连通同品牌经营，南面两间，北面一间，缺少人气欧菲女装77严重亏损该店打出全场5折宣传，但仍然人气不好，坡子街女装普遍人气不旺，已成通病石头记珠宝店52亏损来得客户购买意向一般比较强，但老板仍然觉得自己一年肯定要亏好几万口渴了26几月前12万，现已降租盈利客人断断续续，夏季生意不错，晚上生意也还可以-71已购，但并未对外出租彤彤服饰578亏损夏季到来，又在店外买起水和雪糕杭广裤业527严重亏损老板觉得生意越来越好，略有些转机，关键是客户的积累-56隔壁商家认为短期不可能有人应租，到是有几个商家撤走-123一单元东商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况。该组团在营商家极少，白天交通光线也十分暗，几乎没有人从该组团经过。短期不会有商家进入-48727777505112663=30女包，货柜都在，东西大部分撤走了，预装让，可将剩余的包与店一起便宜转让-50455832267777662071747776767762一层二单元分为三个片区(北南东)二单元北商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况名称面积（平方米）租金（万/年）或者联系 经营状况其他必胜客一层104，二层447，共计551 经理介绍，该店与老板签订租金与业绩挂钩式，不存在投资亏损的风险高盈利经理认为投资成功，原因是其独一无二的品牌优势，并且是肯德基和旁边麦当劳的最打竞争对手，销售额高于麦当劳与肯德基两店的总销售额够坏堂女装95几个月前40多万，目前30多万严重亏损人气很旺，但是还没有形成在此购物的习惯，一天销售额在800左右，双休等有时候可以达到将近2000销售额-109袜酷5亏损开间极小，原本114平米的女装店在后期经营中严重亏损，划分成3个店独立经营阿依莲女装100未划分前40万严重亏损原本114平米的女装店小食品零售店95万较好盈利114平米的女装店，唯一的服务员准确说每天销售额400到650，双休常常翻倍的，楼上住户很多固定来买，关键还是过路的比较频繁，坡子街目前的确缺少小食品店，不少卖衣服商家也买个冰箱买冰淇淋-126两店用于招商部，但是目前双休都大门紧锁，留下 估计让客户区售楼处，反映出招商的冷淡-12=68汇美化妆店关门撤走-51335633136014721825662697677779514169697945455812613092988986531112323二单元南商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况杰伊汉服装142严重亏损灵通珠宝210经理也不知道严重亏损经理开玩笑到，今年不可能盈利，他们就等着超市进驻，看是否有转机-80-177-126泰州安踏第6店84降价目前也不做了严重亏损品牌鞋子地摊打折卖了，而且剩下也不多，一副要撤走的形势乔丹运动84严重亏损亚礼得运动服82严重亏损老板说没起色，他要走人了，已经准备了，目前打出5折的宣传，他说他已经不期望赚钱=34严重亏损饰之秀关门走人，货架还在，愿转让老北京品牌布鞋183.5亏损在五一路开有店，生意很好，老板想不通自己的老字号投资成果是这样，门面由33平米商铺拆分的韩版服装152.5严重亏损33平米商铺拆分的商铺，生意就是差，没话说，一天不开张也不是没有过，周边光线白天也比较暗，老板对开发商不满-65这些门面据说都卖掉了的，但是业主都没有留出租门面的联系号码7260535232571028361775151二单元东商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况。该区域朝西门面光线很暗，那个区域附近亏损严重的店铺较多-