物业公司管理制度日常工作管理制度 为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、 工作秩序，特制定本制度。一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度， 按照岗位责任制和具 体工作目标，严格履行自己的职责。二、全体员工必须服从分配， 听从安排， 对工作不服从分配， 经教育仍不 能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）三、做到按时上下班， 不在工作时间内睡觉、 打扑克、 下棋或干其它与工 作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。四、严格考勤制度， 各物业管理站必须坚持每日签到考勤， 考勤员必须认 真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。 月底汇总，于次月 1 日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。五、严格坚持请销假制度， 做到事前请假事后销假。 杜绝不请假或先离岗 后请假，违者按旷工处理。六、对无视公司工作纪律， 屡次违反， 除按上述规定处理外， 将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同 处理）七、严禁打架斗殴， 聚众闹事。 违者除对其批评教育外， 按奖惩制度第七 条执行。八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复， 一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。九、除因工作需要， 禁止中午喝酒， 反对酗酒， 不得因喝酒聚会而影响或 延误八小时以外的临时性工作和服务要求。十、 水电工要严格执行水电工岗位责任制， 水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。十一、工作时间定为每天 8 小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休 班；值班人员安排其他时间补休（法定节假日据情况安排休息） 。十二、对业主提出的各种合理性服务要求， 在规定范围内的要立即去办， 服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推 诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。十三、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先 向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为 止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。奖惩制度为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常 的工作秩序特制定本规定。奖 励 ：一、对完成年度工作任务及下达指标， 年底评出的先进个人由集团公司进 行统一表彰。二、对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。1、对发现查出偷水、偷电之行为并给予处罚，罚款部分按 10提取。2、对工作中因有发明、 技术改造或提出合理化建议， 给公司带来经济效 益的员工，参加集团公司献计策、做好事“双十佳”评选活动。并按公司文件 规定评选奖励。处 罚 ：三、工作迟到或早退 10分钟以内处罚 10 元，10分钟以上处罚 20元；30 分钟以上者按旷工处理（ 30分钟以上为半天， 1 小时后为一天）。四、旷工半天， 扣发本人一天工资， 旷工一天扣发本人两天工资； 旷工超 过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。五、消极怠工，工作时间内上网、打扑克、下棋或干私活发现一次处罚20 元。六、无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。七、打架斗殴，聚众闹事， 影响工作并造成影响的， 除视情节轻重移交有 关机关处理外，单位将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法 刑事拘留的，按解除劳动合同处理。八、利用工作之便以权谋私，接受用户好处（包括喝水、抽烟、吃请等） 一经发现除返还或赔补外， 发现一次处罚当事人 200 元，情节严重的加倍处罚。九、除工作需要外， 严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工 作安排或住户的服务要求， 发现一次处罚 50元，如给住户造成损失 （本物业服 务范围之内的）由当事者一并赔偿。十、 对水电查抄及收费过程中弄虚作假，发现一次除重新更正或补收外， 处罚当事人 100 元。十一、 对居民提出的服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或居民 举报反映给公司一次处罚 50 元，出现居民上告或举报给公司以外的其他管理部 门一次，发现一次处罚当事人 200 元。（正当理由除外）十二、 严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。十三、 严格考勤并做好记录， 做到日考日记，并于次月 1 日报公司经理， 审核签字后备案并编制本月工资表，如发现考勤记录与实际出勤情况不符，扣 责任人 30 元 / 次。十四、 工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损 失的实际造价予以赔偿。十五、 对员工的各类处罚，均由经理办公会研究同意报集团公司批准后 执行。考勤制度一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早 退。二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作 假，公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚 （按奖惩制度第十三条执行） 。四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计 算员工工资。五、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予 以补休，各物业站可适当安排提前 1 小时下班，但不能推迟上班时间，各住区 出现突发性抢修而占用的非工作时间由公司组织补休。六、考勤记录要于次月 1 日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资 表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。请销假制度一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现 先离岗后请假的现象。三、职工请批假范围请假半日以上（含半日） ，须提前写出请假报告，由副经理或经理批准， 各站长一切非因公外出须经经理批准。四、因病请假一日以上（含一日）须有正规医疗部门的证明手续。五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按公司的有关规定执行。六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。业主回访制度一、为确保业主利益，规范服务程序，提高服务标准，特制定如下制度：1、对业主提出的各类咨询应做好记录，并予以答复。2、对业主的误解，物管人员应进行必要的耐心解释。3、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。4、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记 录。5、回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的， 应告知预约时间答复。6、回访后遇到的重大问题， 应上报例会讨论， 找出解决方案，做到件件有 落实，事事有回音。7、对业主提出的工程质量问题， 由物业公司进行登记， 并以“工作联系单” 的方式，一式三份，物业公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工 程部联系施工单位进行维修并承诺修复时限，反馈给物业公司，由物业公司负 责向客户解释。由客户服务中心督促工程部在规定的时间内维修完，并让业主 进行验收。8、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题， 应承诺解决的方法和 时限，并做好记录，并在规定的时间内给予回复。9、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主， 征求 意见。10、对回访情况要做好完整地记录，且须由业主签字为证。二、回访时间及形式1、物管经理 / 主任每年登门回访 2-5 次，了解情况，解决问题、沟通关 系。2、小区物管员工按区域范围分工，每季回访 1 次。3、利用节日庆祝活动、 社区文化活动、 公关活动等形式广泛听取住户反 映。4、有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。5、小区设投诉信箱， 投诉 ，由专人接收，交物管经理 / 主任及时处理。6、作好回访登记。（一）投诉事件的回访：1、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理；2、回访率应该达到 100%;3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。（二）维修工程的回访：1、由小区物管员进行；2、回访率应该达到 30%;3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。（三）业户报修的回访：1、由物管管理员进行；2、回访率应该达到 30%;3、应在维修完成以后三天以内进行回访人员领取回访记录表，通过与住户面谈、 现场查看的方式进行 回访，回访的内容包括质量评价、 服务效果的评价、 住户的满意程度评价、 缺点和不足的评价、 住户意见的征集， 将回访的内容简明扼要地记录在 回 访记录表上，并请住户签名确认。 管理员每月末对回访的结果进行 统计和分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一 种维修三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管经理审 阅，并做出解决方案。财务管理制度一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递 制度。二、每月 27 日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小 区水、电损耗情况报告。三、每月 10 日前各站上报上月经营情况报表，财务分析报告。四、财务现金借用（含各小区收费员）必须由 经理签 字批准，不得私自借 用，违反者由当事人以 工资垫付 且追究责任。五、出纳会计现金库存限额不得超过 五百元 ，作为零星开支，其它支出一 律由支票支付。六、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工 资表，在当月工资中体现。七、对各类费用报销，由出纳督促，事后 七日 内必须报销，原则上不得跨 月。八、各小区发生的任何收付款项必须统一入账，不得出现帐外资金收支。水、电工管理制度一、由专人负责对水、电的日常管理和维修养护。二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录要齐全。三、操作人员即水、电管理员要严格执行设施设备操作规程及保养规范。 确保不发生质量安全事故。四、水、电管理员要定期查抄水、电表，编制每月水、电的收费、损耗情 况。五、严格控制小区内水、电、暖的损耗情况，随时查处偷水、电等现象， 维护全体业主的合法权益。六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内给予修复，最迟 不能超过 24 小时。七、水、电、暖管理员设备房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现 象。八、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复， 最迟不能超过两天。九、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。十、如违反以上九条，根据情况给予当事人及相关责任人 20 元至 100 元 的罚款，造成经济损失的按损失额的 50%负担。机器设备管理制度第一章 目 的 为加强机器设备的管理，按照科学管理、“预防为主”的方针，防止设备 安全事故的发生，确保机器设备安全运行，保障楼宇及相关设施正常供水、供 电、，并依据国家有关设备管理的法律法规和技术要求， 对水、电等设备设施进 行日常维修与养护，特制定物业小区设备维修及保养管理细则。第二章 原 则以预防为主， 坚持日常维护保养与按计划维修并重， 确保安全、经济运行。第三章 适应范围 适应小区内所管辖的所有设备设施。第四章 设备管理组织一、物业公司设置设备维修运行部，对所管辖设备的安全运行、维修进行 集中管理，有利于提高运行服务水平和经营效益。二、设备维修运行部设副经理一名，负责所辖区域内的设备设施的管理。三、物业公司区域内配套设备设施类型较多，设备运行维修部下设：强电 班、弱电班、水暖班，并分别负责各自分管设备的运行、养护与维修。第五章 职责一、设备运行部是在物业公司经理的领导下开展工作，并全面负责对所管 辖区内设备安全运行及维修保养等管理工作。二、设备维修运行部协助物业公司经理与设备厂家签