Word文档仅供参考项目投资建议书项目投资建议书第一部分项目背景该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司托付拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于 1998年开发的位于朝阳区大屯路 223号的现代花园外销公寓项目，该 项目因虚假按揭、抵押、法院查封等咨询题， 已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的咨询题比较多，因此其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。第二部分项目概况一、项目区位1 .地理位置项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路222号院，阳光广场东 500米图1:项目所处区域位置具体四至：北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园(主场)小区，西至裕农农产品贸易公司2 .交通状况(1)对外道路北苑路：地块位置西面 50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环 1.2公里大屯路：地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路安立路：地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路(2)公共交通项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交到达，公 共交通方便。二、项目现状1 .项目现状该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地所有权及在建工程，在建工程现状：结构已封顶，外立面装修与设备安装差不多完成，内装已完成30%,各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位 80个。2 . 土地权属(1)该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。(2)项目用地正北部存在 1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证， 该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。3 .周边环境与配套教育：陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园商场： 飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、竟然之家医院：中日友好医院、慧忠医院、运动休闲：姜庄湖高尔夫、钞票柜文化娱乐：炎黄艺术馆三、项目规划条件项目规划指标序号项目名称数量单位性质1 土地面积12086.95平米公寓2公寓住宅2栋34000平米在建工程3写字楼12000平米在建工程4配套楼4000平米违章5共计46000平米不含违章建筑四、转让价格及构成(1)转让价格：北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。(2)转让佣金：1000万元人民币注：竞价者另需提供至少1亿的资金证明。五、项目购买方式与付款方式1 .购买股权如采纳购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续能够沿用，由我方申办开工证或复工证即可。当然要充分留意或有债务咨询题。2 .购买资产采取资产过户方式要紧做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更3 .债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理由我公司、拍卖公司、项目方、 法院共同成立的重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议 (含缴纳土地款和滞纳金)，又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。4 .交接方式在中招国际拍卖公司协同法院主持下(1)确认项目实物清单、资料清单内容(2)按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接5 .付款方式(1)在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。(2)资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。(3)暂留1000万元人民币在我公司帐户一年，幸免或有债务出现。第二部分市场研究一、2008年上半年北京市总体市场分析1 .北京市场对宏观调控的反应近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的时期，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。上半年，北京市受宏观调控政策阻碍较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下落，开发商采取了减慢开发速度的策略，以后一年内北京房地产供应增量将下落。北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期 大幅下落。北京商品房价格不管较去年同期，依旧相比疯狂上涨的2007年下半年，仍处于增长趋势，而且环比、同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。2 . 土地市场的变化1、供应量大幅增加，居住用地居主导据北京市国土局 2008年度土地供应打算，2008年京城土地供应量大幅增加，比2007年增加了 100公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地打算的23.3%,限价房占打算用地的17.xx%, 一般商品房仅有 58.82%。随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构 将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有效需求。2、交易场面趋冷，月成交量下落进入2008年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅 3家企业或4家企业参与竞标。3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓由北京市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块2008年上半年楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达 292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。但二季度与一季度相比有所下落。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在 缓慢上涨。4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下落从土地购置价款来看， 持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期， 放慢 了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为要紧策略。二、需求分析1 .亚奥区域支持在差不多过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速进展成为京城首屈一指的富人 区，其繁华程度和聚拢大商业的能力略有体现。2001年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。北京启用 1800亿元加强基础设施白建设，其中有900亿元用于高速公路、都市快速路和轨道交通的建设，以提速都市交通。在这十几条交通干道中，约有一半都集中在亚 奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。而且，在整个奥运场馆建好以后， 该地区将出现新的世界级的配套设施。不仅如此，奥运因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态：北环水系改造工程、京城最大公园氧吧奥林匹克森林公园、 温榆河及周边地区的环境治理。依照朝阳区政府最新公布的 朝阳区奥运功能区十一五进展 规划，奥运功能区将形成一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区 生态旅游区、文化教育区、宜居生活区，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。2 .需求积极因素分析依照朝阳区政府最新公布的朝阳区奥运功能区十一五进展规划称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当操纵低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头；以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素养人才。 2010年前，奥运功能区人口自然增长率操纵在年均 1.5‰以内。该区域仍将连续过去富人区的聚拢效应，同时奥运所带来的休闲、娱乐等 环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研、教育、文化、 等高素养从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实、旺盛的。3 .需求不利因素该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会：(1)该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能；(2)亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在一定难度；三、区域市场分析表4:亚运村周边项目销售情况表项目名称位置类型价格(元/平米)规模(平米)装修销售情况远洋万和城北四环东路 73号地，望和桥西北角 公寓均价23000176000精装修20XX年5月 10日开盘保利香挨花园朝阳区路东侧住宅土M介1950051069毛坯20XX年9月27日准许销售面积：44566已签约：26024保利金泉朝阳区亚运村大屯路住宅均价19000184000毛坯20XX年4月15日准许销售面积：84042已签约：44304亚奥观典国际公寓朝阳区慧忠路9号，北辰购物中心东 200米路北公寓一期 20000二期22000-2500078121精装修一期已售完，二期近期开盘世奥国际中心朝阳区北四环东路慧新东桥向东200米酒店式公寓均价 19200待定精装修20XX年11月18日准许销售面积：80399已签约：11679美伦堡朝阳区科荟西路（国家森林公园以西）公寓土M介1920070000精装修2008年4月12日准许销售面积：9188已签约：589凯旋城朝阳区北苑路 172号 商住楼公寓18000写字楼16000250000精装修二手房主场朝阳区亚运村大屯路220号公寓均价16000100000毛坯二手房嘉铭桐城朝阳区西北苑路86号一般住宅公寓均价16000600000毛坯二手房光大名筑亚运村北苑路178号住宅均价1800090000毛坯二手房芝麻街亚运村北辰购物中心向东500米商铺一层30000二层18000北京MOHO朝阳区安慧里北苑路 168号 写字楼二手售价 19000租4元/平米/天36000洛克时代中心 朝阳区亚运村北辰购物中心正北500米写字楼4.5元/平米/天82700由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁5号线，交通便利，该区域由于受奥运阻碍，区域房价近年涨幅较快，产品要紧以高档公寓、写字楼为主，销售情况均比较理想，具有良好进展前景，区域市场近两年供给较多，存在一定的竞争性。第三部分市场定位一、客户定位1 .目标客户来源(1)北四环沿线大企业的技术术开发、治理人员。(2)小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。(3)亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。(4)高科技企业、外资企业等企业中的白领。2 .目标客户特征(1)以投资客户为主；(2)客群的职业分类比较清晰；(3)区域选择性较强(亚奥区域)(4)收入稳定，大部分家庭年收入40-50万(三居客户)，20-30万(两居客户)；(5)文化层次较高，对居住环境的舒适性、交通便利程度比较看重；(6)对价格敏感度不高；3 .需求特点(1)住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用(2)交通便利：车程在 10-15分钟之内，公交条件好，最好有地铁；(3)户型：有用、适度舒适，两居在 90平米以内，三居130平米以内；(4)环境：关于园林景观的要求比较高，追求原生状态，对人工雕琢味较浓的东西不感