房地产估价实习心得房地产估价实习心得1前言:迈进大学生活的最后一个年头,站在我们面前的就是那个向往已久的工 作社会,我们的心已经开始飞进那里.我们高兴,我们兴奋,因为我们终于可以在 这个巨大的舞台上展现自我,我们可以回报社会,我们可以服务国家.但是我们又 害怕又胆怯,我们常常会扪心自问:我们准备好了吗 是的,我们在校园里生活了数十载,而社会与校园是完全不同的两个世界,也许我 们不能完全立刻适应这激烈残酷的社会.所以我们选择一个过渡的桥梁把我们平 稳的送上社会的大舞台,这就是专业实习.我们的专业是工程管理,房地产是我们以后就业的主要方向之一,加上我俩对 房地产十分地感兴趣,所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼 嫩的翅膀.房地产评估公司属于房地产中介机构,是房地产开发商与消费者之间 的桥梁,在这里实习会使我们得到更好的锻炼.而许多专家学者给房地产估价下 了一个美妙的定义:房地产=科学+艺术.正式这种既有科学知识的严谨也有艺术 的魅力,我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业,才能主动的才房地产的 知识中自由的遨游!实习的一个月很快就要结束了,再回首这丰收的一个月,我们感到十分的欣慰, 它使我们在实践中了解社会,让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识, 也打开了视野,增长了见识,为我们即将走向社会打下坚实的基础.为了表达自己 收获的喜悦,我们将分开几个部分讲一下自己的感受,报告实习的情况!一, 公司介绍北京北方房地产咨询评估有限责任公司（以下简称:北方公司）系北京北方房 地产咨询评估中心（隶属于国土资源部）脱钩改制后形成的公司.是国内最早从事 评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一.北方公司以北京为依托, 业务范围辐射全国.具有技术力量雄厚,信息灵敏可靠,服务行为规范,规模信誉 良好的优势.1,公司的主要业务有: ，房地产开发土地使用权获取方式前期策划；房地产投资分析,可行性研究； 房地产投资的资金融通;房地产市场营销策划;房地产抵押贷款（个贷）评估;房地 产拆迁评估.北方公司自 19_年以来,对不少项目参与了整个策划,并成为多家 集团公司的长期咨询评估机构,成为许多集团公司的顾问单位,比如:北大青鸟集 团,隆达集团,北京市供销社,北京金隅集团,首创置业,国贸,北辰等. ，基准地价及各类宗地地价，房产价值评估业务.基准地价编制:北方公司曾在 19_年主持制定了浙江省温州市的基准地价, 并参与了其它省市基准地价的制定，获得原国家土地管理局颁发的 19_年局级 科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的 19_年度局级科技进步一等奖;业 务包括出让或国家收回土地的地价评估;转让，出租，抵押，作价入股房地产的评 估;企业兼并，破产，清产核资涉及的房地产估价;司法仲裁涉及到的房地产估价; 征收土地税费涉及的土地估价;其它依照法律，法规需要进行的房地产估价. ，在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策，法律咨询.北方公司自19_年起一直被国土资源部确认为A级土地估价机构，是全国最 早从事上市公司土地估价的机构.已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资 产评估，政策咨询，及土地资产处置的协调工作，积累了丰富的经验，熟悉股份制 改造中的各个环节，能够为企业提供最合理的土地资产处置方案，便于土地资产 与其他资产衔接平衡，达到上市标准. ,为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务. 目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务，积累了丰富的经验.包括企业清算资产评估，企业工商注册资产作价入资评估，资产补偿评估，无形资 产评估等，类型丰富多样. ，具备提供完备法律咨询服务的能力.北方公司现有法学硕士4名，其中具有律师资格的3名，具备提供全套法律咨 询服务的能力，尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验，使客户的权益得到最大限度的 保护.2，公司特点及优势 ,公司具备五种资质：中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构（第一批）作为目前全国具备资质最全面,最高级别的的评估机构,北方公司在目前许多 评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下,在协调各方关系方面更显示 出我公司的巨大优势.这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟 的. ,灵敏可靠的信息来源北方公司与国土资源部,建设部,财政部,外经贸委,各省及地方房地产管理部 门等建立了良好的业务联系,能及时准确地了解国家各项政策法规,并融会贯通. 尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切,了解和掌握全国各地地价 行情,可以协助客户办理评估结果确认 ,土地资产处置,权属变更登记等手续 ,有 协调各方面关系的能力和经验 .截止目前,公司已为数百家企事业单位进行了高 质量的房地产咨询评估及交易代理服务. ，良好的信誉北方公司是中国银行总部,国家开发银行,建设银行北京分行的指定评估机构 之一,与其他银行亦有业务联系,享有良好的信誉.目前,房地产抵押评估业务量 日益扩大.北方公司在接受评估工作过程中 ,从专业的角度协助银行机构审查贷 款企业的抵押财产证明的合法性 ,并协助企业明晰产权关系.既为金融机构的贷 款安全性提供保障,又为企业理顺产权关系,顺利取得金融支持提供法律咨询及 协调工作. ，雄厚的技术力量北方公司是国内成立最早,技术力最雄厚的专业评估机构.从事过各类资产评 估项目,并与境外评估机构进行过多次合作,有丰富的协调经验.在长期的房地产 评估工作中,全体员工不断总结经验,熟悉并掌握国际公认的评估原则和方法,目 前已形成了一套科学有效的评估程序 ,确保了评估工作的客观,公正和具有权威 性.自 19_年以来,各省市基准地价的制定 ,北方公司从长期的宗地评估中积累 了基准地价的制定方法的丰富经验 ,并对基准地价的数字化,标准化有独到的见 解.能在这么有实力的房地产公司实习,我们十分的高兴,这就像给与了我们一个 巨大的舞台,让我们在上面有机会挥洒自己的才华,演绎自己的青春.我们也十分 的珍稀这样来之不易的机会,好好的向同事们学习,增长自己的知识与经验.在北方的这一个多月,我们是慢慢的进入工作角色的,由开始的学习房地产评 估报告,到成为同事们的助理,再到参与到项目中来,最后得到项目主力的位置. 这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定,也是我们努力的结果,我们获得的不 仅仅是知识,还得到了走向社会的自信.下面简单介绍一下我们小组在北方所参 与的一些项目.项目一:国家土地局_年的北京地价监测北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理,在每年年末的时 候,在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价 ,从而掌握北京的地价分 布.国土局分给北方公司6个监测点的任务,由于任务比较艰巨,这次总共有6人 参加了这个项目.按照国家土地局的要求,我们分别测算出在现状容积率和现状 土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率 2,土地开发 程度七通一平条件下的楼面毛地价和地面熟地价.在 5 天内完成工作任务.外出 考察花费了3天时间,2天用于写估价报告.外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例的地点 ,做好 记录和拍照工作. 这六个监测点及其比较案例分别是:一, 南池子大街52号用地价格评估（王府井百货集团股份有限公司住宅用地,四合院）比较案例: 1,西城区银锭桥胡同18号院 2,东城区国子监街45号院3,西城区南官房胡同1号二, 城市芳庭居住用地价格评估比较案例:1,紫芳园四,五,六区 2,蒲安东里78号楼3,芳古园住宅小区一区三, 建欣园地价格评估比较案例:1,宋家庄家园1#2#3#楼 2,马家堡路88号1,2#住宅楼3,珠江骏景南区住宅项目四, 芳星园二区体育健身中心土地价格评估 比较案例:1,丰台区方庄芳城园三区 2,北京市五金矿产进出口公司土地 3,丰台区供销合作联合社1层底商五, 上汽首创厂房土地价格评估比较案例: 1,莲花池长途客运站公交用地 2,丰台区于家坟88号3,中关村科技园丰台园产业基地二期六, 北京海运商业服务公司土地价格评估比较案例: 1,夕照寺危改三期西区 2,中国医药保健品进出口总公司办公楼3,方庄芳城园一区21#楼中段变电室办公房下面就以建欣园项目为例,说明这些项目评估方法 一,估价项目名称:建欣园地价格评估二, 估价对象:估价对象位于大红门西路4号,东临建欣园小区路;西至建欣园 小区路;南至建欣园小区路;北至建欣园小区路.估价对象建筑面积为 7420 平方 米,土地面积为6321平方米,容积率为,土地规划用途为居住,五级用地.三, 估价期日:20_年_月三十一日四, 地价定义:该监测点的地价是:1, 于估价时点_年_月_日,在现状容积率,现状土地开发程度七通条件下,居 住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期_年的完整土地使用权的公开市场 价格.2,于估价时点_年_月_日,在设定容积率 2,土地开发程度七通一平条件下, 居住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期_年的完整土地使用权的公开市 场价格.地价类型有地面熟地价,楼面毛地价两种.五, 估价方法:市场比较法,假设开发法1,测算在现状容积率,现状土地开发程度七通条件下的楼面毛地价和地面熟 地价.(1)市场比较法测算楼面毛地价及地面熟地价过程(2)假设开发法测算地面熟地价及楼面毛地价过程销售单价销售面积开发价值建筑费用专业费用及不可预见费在清查过程中,我们对货币资金进行了账实核对;对债权债务进行了账面核实, 对资产占有方已经办理核销审批手续的债权债务了解了有关情况;对长期投资的 投资协议,产权登记证等进行了了解,核实;对车辆,电子设备及其他设备的数量,规格型号,存放地点,进 行逐台的清查核实,在资产占有方有关设备管理人员 ,技术人员的配合下对价值 量较高的设备填写了设备技术鉴定表;对房屋根据产权证等有关文件核实其建筑 面积,建筑结构,建筑数量,并了解房屋的使用及维修状况;对可能影响资产评估 的其他重大事项进行了了解.在未来的一个月内我们还要继续努力的为这个项目而努力工作 ,在过去的一 个月我已经得到不少的收获 ,相信随着项目的继续进行,我得到的东西肯定会很 多的,这也就给了我更多的动力.我们在这次的项目中得到的最大的知识就是做 事要细心,不能少也不能多的主线贯穿我们工作的始终.项目三,森力资源资产评估学习及评估机构的林权评估收费标准 林权这个概念在我国还是一个新鲜的事物 ,把森林资源资产化管理是我国有 效利用森林资源的良好开始.现在是我国森林资源资产化管理的初级阶段 ,也是 我们的探索阶段.像所有资产一样,我们都可以用科学的手段评估出其价值所在, 从而促进森林资源的多方综合利用.所以,以后随着森林资源的全方位的利用,林权的评估将占有一个很重要的角 色.为了跟上时代的步伐,北方公司现在已经进入了森林资源资产评估学习的紧 张阶段,我们以林业资源资产评估及作价计算手册我辅导材料 ,每周进行 3 次以上的交流学习.而且受国家森林管理局的委托 ,让北方公司制定资产评估机 构林权评估的收费标准 ,总经理就把这个艰巨的任务交给了我们两位新人去做 . 这对于我们来说是一个真正的大考验,我们上#找资料,以国外的森林管理为参照, 再到北图找信息,经过半个多月的努力,我们把自己制定的收费标准上交给领导, 领导对我们的工作十分的满意,这也是我们信心倍增,对未来十分的憧憬.这次过程我们学了一些从未接触过的森林的东西,我俩都有一种体会,就是其