弘宇琉森堡房地产开发项目可行性建议书 贵州某房地产项目可行性研究报告 贵州房地产开发有限公司二?一二年十月二十五日目录第一章 总论41.1. 项目概况41.2. 项目建设单位介绍41.3. 可行性报告编制依据61.4. 项目主要技术经济指标6第二章 市场分析与项目定位72.1 我国房地产市场形势发展分析72.1.1 宏观调控促进房地产行业平稳发展82.1.2 2011-2012年我国房地产相关政策分析92.1.3 2012年我国房地产政策分析92.1.4城市化进程推动住宅房地产行业飞速发展102.1.5 2012年房地产形势展望102.2 贵阳市房地产市场分析112.2.1 贵阳经济运行状况分析112.2.2 贵阳市住宅房地产市场发展概况分析132.2.3 项目周边楼盘信息及竞争关系分析182.2.4 贵阳市房地产发展有利条件182.3 项目市场竞争分析212.3.1 项目竞争优势分析212.3.2 项目劣势分析252.4 本项目销售价格预测252.5 市场分析结论29第三章 项目建设的依据及合法性30第四章 项目建设地址及周边交通、配套环境304.1项目区位304.2项目所属区域的发展定位及配套情况324.3项目发展机会32第五章 项目建设内容325.1项目总体规划325.2 规划设计理念325.3 规划设计特点及技术创新335.4 建筑设计风格345.5 建设内容34第六章 项目实施进度36第七章 营销组织377.1本项目市场营销模式简述377.2本项目营销组织机构及人员构成37第八章 投资估算及资金来源388.1 投资估算范围388.2 投资估算内容388.3 投资估算依据388.4 投资估算的结果398.5 资金筹措41第九章 财务评价419.1 财务评价编制说明419.1.1 财务评价依据419.1.2 财务评价基础数据与参数419.2 销售收入估算429.3 盈利能力分析(财务评价及指标)439.4 贷款偿还能力分析439.5 财务评价结论44第十章 敏感性分析4510.1 敏感性分析45第十一章 结论及建议4611.1 结论4611.2 建议46第一章 总论1.1. 项目概况 1.1 项目名称:弘宇?琉森堡 1.2 建设单位:贵州弘宇房地产开发有限公司 1.3 建设地点:贵阳市汤巴关路旁(老机场路)武警医院旁 1.4 用地面积: 130809.88? 1.5 建设规模: 277627.29? 1.6 综合容积率:1.80 1.7 项目进展情况:1.2. 项目建设单位介绍 贵州弘宇房地产开发有限公司前身为自然人黄建军、黄建云于1998年10月出资800万元设立的贵州房天房地产开放有限公司。公司法定代表人黄建军认为,没有良好的管理制度和优秀的经营团队是不能长久的、持续的发展。故房天公司在成立之初就建立健全了建筑项目管理、招投标程序及相应规章管理制度。在严格控制成本和狠抓产品质量下,最早实行了项目管理责任制,制定了适合本公司的质量管理办法,质量管理责任制、质量检查验收办法和质量奖惩办法等,为公司下一步的跨越发展打下坚实基础。房天公司在1999年至2005年间陆续开发了近10万方商住楼盘。 房天公司所开发的各个项目地处贵阳市中心区域,在面对贵阳房地产市场,公司采取了一系列针对性措施,把客户群细分,并划分各收入阶层,对房地产消费者心理行为进行细致分析,进行有针对性地宣传和推广。所开发的项目因位置优越,价格合理,宣传到位,均在短时间内销售完毕,受到众多消费者的一致好评。 2006年公司因发展战略调整,同时为了更好的运作开发汤巴关城中村改造项目,黄建军、黄建云2005年4月出资1100万元在贵阳市工商行政管理局登记注册成立了贵州贵州弘宇房地产开发有限公司,后经多次增资及股权变更,现注册资本增至6000万元。目前公司股东出资及持股比例为:黄建军出资2418万元,持股40.3%,黄建云出资1302万元,持股21.7%,曾超前出资2280万元,持股38%。公司经营范围:房地产开发与经营;公司注册地址:贵阳市南明区都司路7号新天地商住楼1层1号;法定代表人:黄建军;组织机构代码证:77058364-4;贷款卡号:52008。 公司一直保持稳健经营战略,在项目地段的选择、产品定位、工程管理、产品创新上狠下功夫,力争形成自己的核心竞争力。在工程管理上有土建、安装、设备电气工程师,建筑上有规划、景观甚至外立面等专业技术管理人员对工程项目进行全方面的管理和监督。公司为民营企业,股东为三位自然人,股本结构简单,决策机制灵活。公司股东会为公司最高权利机构,公司不设董事会、监事会,设执行董事、监事各一名,执行董事为法定代表人。公司设经理一名,可由执行董事兼任,其可聘任和解聘副经理、财务负责人以及主持公司的经营管理工作,法人治理结构基本健全。 公司内设行政人事部、开发部、工程部、销售部、预算部、总工室、财务部等职能部门,现有员工35人。部门设置合理;公司按项目开发的需要制订了较为完善的内部管理制度,日常经营管理工作有章可循,且制度执行情况良好;主要管理人员行业管理经验丰富,经营者能对项目工程建设实施较为有效的管理。组织架构如下: 目前公司是贵州省企业联合会成员,公司董事长黄建军,男,现年42岁,文化程度:贵州财经学院本科毕业,清华大学房地产总裁班;北京大学私募股权与企业上市;上海中欧国际工商学院工商硕士;98年10月创办成立贵州房天房地产开发有限公司,2006年成立贵州弘宇房地产开发有限公司任公司法人代表兼总经理,全面负责公司的经营管理,熟悉房地产专业的技术规定和政策法规,了解房地产行业市场规律,掌握房地产资金运作,市场策划、产品定位及推广、项目管理等手段,事业心强,品德优良。董事长黄建军任贵州青年联合会常委,贵州省政协11届政协委员、贵州湘商联合会执行会长等职务。副董事长黄建云任贵阳市云岩区政协常务委员、贵州湘商联合会副会长、贵州青年商会副会长;学习经历:2006-2007年, 北京大学MBA;2010-2011年, 清华大学房地产总裁班;2010-2011年,中欧国际工商管理学院EDP项目;2011年至今,北京大学私募股权与企业上市。 股东曾超前,2005.6月,毕业于加拿大Mohawk College大学,2005-2006年,贵州安顺黄果树铝业有限公司副总经理;2006-2009年,深圳市曾氏宏大铝业有限公司总经理;2009年至今,贵州弘宇房地产开发有限公司监事;公司财务主管谭萍安,男,现年45岁,文化程度:大学,技术职称:会计师。公司主要负责人具备丰富的业务拓展能力,领导能力,创新精神。 1.3. 可行性报告编制依据房地产开发项目经济评价办法;可行性研究指南;方法与参数;项目有关资料;贵阳市行政事业及服务性收费目录1.4. 总项目主要技术经济指标序号指 标 项 目单位指标1用地面积m2130,809.88 2可融资建筑面积m2376,175.96 3总建筑面积 m2376,175.96 4可销售面积 m2277,627.29 5容积率 1.80 6绿化率%39.00%7总投资万元107,114.01 7.1其中: 自有资金万元 19,000.00 7.2 银行贷款万元 15,000.00 7.3 预售收入万元 73,114.01 8销售收入万元270,905.48 9利润总额万元142,931.75 10净利润万元107,198.81 11财务内部收益率 95.30%12财务净现值万元 69,410.73 13投资利润率 133.44%14投资净利润率 100.08%15销售净利润率: 39.57%16贷款偿还期年2.001期项目主要技术经济指标序号指 标 项 目单位指标1用地面积m2 45,018.46 2可融资建筑面积m2 65,810.00 3总建筑面积 m2 65,810.00 4可销售面积 m2 48,000.00 5容积率 1.80 6绿化率%39.00%7总投资万元 27,673.57 7.1其中: 自有资金万元 11,000.00 7.2 银行贷款万元 15,000.00 7.3 预售收入万元 1,673.57 8销售收入万元 48,000.00 9利润总额万元 16,630.43 10净利润万元 12,472.82 11财务内部收益率 78.57%12财务净现值万元 8,660.43 13投资利润率 60.09%14投资净利润率 45.07%15销售净利润率: 25.99%16贷款偿还期年2.42 第二章 市场分析与项目定位2.1 我国房地产市场形势发展分析2.1.1房地产行业整体平稳发展 2012年上半年,房屋成交量降幅逐步收窄,6月新建住房价格和二手住房价格均止跌企稳,房地产开发投资增长持续下降。预计下半年房地产市场将逐步企稳并保持稳定发展。 一、2012年上半年房地产市场运行情况 2012年1-6月,国房景气指数持续下行至94.7,略低于金融危机时2009年3月的最低点,自2011年11月起房地产开发市场连续8个月在不景气区间运行。房地产市场运行状况由1季度的持续调整,逐步发展为2季度末的筑底阶段。主要体现在:1、房屋成交量减幅逐月收窄,重点城市房屋销售回升较快;2、新建住房价格和二手住房价格止跌企稳,房价下降城市数量逐月减少;3、房地产开发投资增幅较快下降,新开工和购置土地面积负增长。从各项指标的变化情况看,2季度末房地产市场已进入筑底阶段。4月以来,重点城市商品房屋和二手房屋交易量连续出现较大幅度的环比增加。同时,房价下降城市数量逐步减少,二手住房价格和新建住房价格相继企稳。房地产企业投资意愿总体仍处低位,但从5、6月的数据看,40重点城市中超过50%的城市购置土地面积和房屋新开工面积出现环比增加,2季度居住用地价格亦由1季度环比下降0.04%转为上涨0.13%,说明部分地区伴随房屋交易量的增加,企业投资意愿有所恢复。 2季度房地产市场成交回暖的原因包括3方面:第一,宏观调控由“控通胀” 转为“稳增长”,提振了市场信心。第二,微调放宽的货币政策构成房地产市场的实质利好,初步估计降息和首套住房贷款优惠政策可提高居民住房支付能力13.7%。第三,房地产企业打折促销以价换量刺激了交易量的增加。 二、2012年下半年房地产市场走势预测 从需求方面看,微调放松的货币政策,提高了居民住房支付能力,在稳定经济增长、企业打折促销等多重因素共同影响下,居民房价上涨预期提高,购房意愿亦有所增加。央行2季度储户问卷调查显示,预期房价上涨的居民比例较上季提高2.8个百分点,未来3个月打算购房的居民比例较上季提高1.6个百分点。但是,房地产调控政策思路始终没有动摇,即严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策,严控住房投资投机需求不放松。目前房价企稳的一二线城市中多数执行限购政策