一九九四年全国土地估价师资格考试试卷四土地估价实务 本局部由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本局部50分，答题时间为60分钟。 1此题20分土地估价报告： 一、评估对象概况：市江东消防器材厂位于公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已撤除建筑物假设干详见附表，该地块为一不规那么四边形，位于市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。 二、评估目的：公司及香港飞达工艺合资成立飞马冷轧钢，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。 三、评估依据： 1?中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例?。 2?市城镇国有土地使用权出让、转让与有偿划拨暂行规定?。 3?市外商投资使用土地暂行方法?。 4?市实施暂行规定?。 四、评估过程： 土地局部 1征地本钱费： 3投资利息：156.6624/20.01=18.80元/平方米 开发周期为24个月，银行贷款月利息为1。 4正常利润额：175.4615=26.32元/平方米 5地段差价=70.00修正系数=70.000.935=64.45元/平方米 因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。 7年租金额： 年纯收益年租金额=地价复原利率 根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定复原利率为9。 即：年租金额1053420.669%=94807.86元/年 地上物局部 1已撤除与待撤除局部：名称 围墙 厕所 粉碎房 废料棚面积(平方米) 16 16构造 砖实砌 砖木瓦 砖石棉瓦 砖石棉瓦成新 8 6 7 7重置价(元/平方米) 估价额(元) 电焊间 14 砖墙瓦顶 9 仓库 28 砖混 9 化验室 28 砖混 9 库房 112 砖石棉瓦 7 水泥路 300 水泥 9 2出租局部 二楼会议室建筑面积138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米，需出租给飞马公司。 房屋局部：重置价 620元/平方米 小区配套 48元/平方米 商业网点 40元/平方米 合 计 744元平方米 估计额=744138.6=103118.40元 土地价额=69.3267.23=18519.04元 二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44元 年租金额=121637.449=10947. 37元 五、土地与二楼会议室总租金额： 年租金额94807.86+10947.37=105755.23元/年 六、评估日期 七、评估人签字： 一九九三年二月十八日 2此题30分土地资产评估报告 第一局部 一、委托评估方： 二、受托评估方： 三、评估目的 厂作为独家发起人，将其局部资产及人员改制重组为股份。该报告将对进入股份的国有土地使用权价格进展评估。 四、评估依据 1国家土地管理局、国家经济体制改革委员会联合公布的?股份制试点企业土地资产管理暂行规定?； 2国家土地管理局公布的?城镇土地估价规程?试行； 3厂的?国有土地使用证?： 五、评估对象 1土地使用权面积：470955.31平方米； 2建筑占地面积：307390.29平方米；建筑覆盖率：65.27； 3建筑面积：268087.03平方米，平均容积率：56.92； 4用途：工业生产性用地； 5开发状况：五通一平熟地； 6座落：XX。 六、评估价格类型 工业生产用地及相关经营、管理用地土地使用权股份价格。 七、评估价格年期 五十年国有土地使用权价格。 八、评估价格货币种类 人民币。 九、评估基准日期 一九九三年十二月三十一日。 十、评估结果有效期 自评估基准日期起半年。 十一、评估结果 1土地资产总额108319721元人民币； 大写：壹亿零捌佰叁拾壹万玖仟柒佰贰拾壹元整； 2单位面积价格：每平方米230元人民币。 十二、评估单位及估价师：。 第二局部 一、厂简况 厂始建于1958年，是生产大型综合性发电设备的制造工厂，该厂总占地面积约73万平方米，厂房建立面积23万平方米，职工10175人，下辖14个分厂及1个研究所。 二、整体区位条件 一自然地理位置 厂位于省市，其厂区已开展成市市中区的一局部。 市是1983年8月经国务院批准成立的省辖市，辖四区一县，面积为5953.75平方公里，市中区面积为1093.18平方公里。市距省会约59公里。 二整体经济环境 建市十年来，国民经济一直保持持稳定高速开展。初步统计，1992年全市国民生产总值76亿元，完成工农业总产值183.17亿元，财政收入71883万元。尤其是工业生产得到了迅速开展，市始终把开展工业作为振兴经济的战略任务来抓，制定与实施了一系列促进工业生产开展的政策措施。1992年全市完成工业总产值142.09亿元，比上年增长41.08。 三交通条件 市的交通条件比拟优越，连接西北、西南地区的铁路、公路干线贯穿该市境内，井有假设干铁路支线及主线相连；由市到县，由县到乡的公路网络已经形成，公路密度已达每平方公里115公里。并有已建成的大件公路，进而及长江水运相连，交通更加便利。 厂西靠铁路，厂内有铁路专用线连接主要生产厂房与铁路，该厂生产所需的原材料及其产品都将通过专用铁路经铁路运输编组站后连接铁路。厂区北侧的西路为通往火车北站的必经之路，东面的公路可通往全国各地，南面的西路，西面的路都是市的主要城市干道。 四根底设施状况 市近几年投入了大量资金，加速了能源、交通、通讯等根底设施的建立。全市主变电容量已达96.27万千伏安，电力供给充足；程控 装机容量已达2.5万门2000门9000HZ移动 通讯畅通。目前，移动通信网络已覆盖市全境。报刊投递的机械化等在不断完善壮大，可办理国际通讯信函，包裹与报话业务；市水源丰富，全市拥有水资源83亿立方米。厂所处区域的电源、排水、供水、通讯、道路等根底设施在已根本配套完善，投资环境良好。 五工业集聚状况 市一个以重型机械、矿山机械、发电设备等制造为骨干的重要的机械工业基地，机械工业的产值已占全市工业总产值的四分之一以上。许多重型企业可以形成互为原料的生产体系。以厂为龙头14家企业事业单位组成的联合公司，可以生产大、中、小交直流电机及水轮发电机组。 三、评估原那么 1以本钱逼近法为主。厂是大型的国有企业，建厂历史较长。以前国家确定企业的生产品种，规定任务并且限定销售价格，而财务核算中不含土地资产的价值，这种历史状况不能不予以考虑。虽然近两年开场实行企业自主经营总承包，销售定价放开，并且将局部资产转换经营机制，组建股份制企业，而生产经营仍然是建立在原厂的根底之上。所以，在进展土地资产评估过程中，土地资产价值额占资产额的比重不宜过高。因此，用本钱逼近法进展评沽较适宜。 2用市场资料比拟法调整评沽结果。企业所使用的土地是国有资产，土地资产折价入股组建股汾制企业，由厂作为国有法人股的持有者行使股权。因此，土地资产的评估也要使用国有资产的价值得以充分表达，防止国有资产的流失。用本钱逼近法评估的结果需要以市场资料加以验证与调整，以使国有土地资产价值更接近于现时的市场价值。 四、运用本钱逼近法进展评沽从土地使用现状看，评估土地已经为开发后的熟地，工业生产所需的根底设施都已经开发完成。因此，这里按工业用地熟地进展评估，主要包括土地使用权的取得费用及土地开发费用两局部。一土地使用权取得费用 1土地征用费。包括土地征用补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费等，市一般标准为粮地每亩2.28万、菜地每亩2.70万，因为该厂区已开展为城区边缘局部，所以这里按菜地标准计算，每亩2.70万元。 2土地管理费。一般按征用费的13计征，但是在实际工作中均按每亩0.8万计算。 3耕地占用税。市城区标准一般为每亩8004元；乡为7035元。由于厂厂区现在已经开展成为市城区的一个重要局部，这里按城区标准每亩8004元计算。 4粮食附加费。每亩按037万元征收。 5土地统征代办费及不可预见费。按土地征用费的1一3计，每亩为0.054万元。 土地使用权取得征用总费用1+2+3+4+5即每亩为4.72万元，每平方米约为71元。 二土地开发费用 1城市配套费。市规定，城市配套费标准在城区乡内，企业用地每亩4万元，行政事业用地每亩2万元；乡内企业用地每亩2.5万元，行政事业用地每亩1.5万元。这里仍按城区企业用地标准计算每亩4万元。 2五通一平费。厂厂区用地的开发水平