第一章 总则第一条 为规范非住宅项目退出工作，防范管理风险，保持物业服务活动的秩序，确保 退出工作依法有序平稳过渡，使项目退出合法、合规、合情、合理，促进圆满完成物业管 理的退出，维护集团品牌的美誉度。第二章 适用范围第二条 本管理办法适用于融创服务集团所有在管非住宅项目，含自有、外接、收并购 及合资公司项目。第三章 定义第三条 退出是指由于某种原因结束（中止）物业服务委托合同或前期物业服务合同， 解除委托关系，退出该项目物业服务的过程。（一）主动退出是指从利润、风险、品牌影响等因素考虑，判断项目不具备继续接管 的条件，主动提出提前解除合同或到期不再续约。（二）被动退出是指委托方提前解除合同或到期不再续约。第四条 委托方是指与集团、大区签订前期物业服务合同、物业服务合同、物业 专项服务合同、顾问合同的协议单位，包含但不限于：关联方、政府机构、事业单位、商 业公司、外资企业、业委会、个人等。第四章 职责体系第五条 非住宅运营发展中心（一）负责退出制度的建立、实施、维护与改进，并进行培训、指导及监督。（二）负责联动集团市拓、经营、工程等中心对退出项目进行方案评估，对被动退出项目进 行现场评估。第六条 大区非住宅运营管理部（一）负责本区域内退出制度的宣贯、培训、指导及监督。（二）负责本区域内项目退出的统筹、协调工作。（三）组织成立专项评审小组，评估、审核退出方案及计划，预控风险。（四）负责组织各职能部门配合退出项目提前作好退出准备工作。（五）负责项目退出全过程的协调、跟进、监督，上报项目退出工作实施情况及总结。 第七条 业务单元、非住宅物业服务中心（一）负责项目退出申请的提报，编制退出各阶段方案及计划等，并报上级部门审批。（二）组织成立项目退出工作小组，负责项目退出的现场组织、实施工作。（三）依据本制度节点要求，有效的组织落实，确保项目退出的有序开展。（四）定期收集项目退出的实施信息，并及时上报上级部门。第五章 制度正文第八条 退出条件（管理项目符合下列情况之一时可提出退出申请）（一） 因委托方违约，导致无法继续履行合同条款。1. 委托方发标资料与实际接管情况不符，导致物业管理界面模糊、运营困难。2. 现场重大整改项（消防、安防、电梯等设施设备），通过沟通和发函，委托方未启动 专项维修基金提取和整改。（二） 非我方原因导致物业服务中心经营亏损，已严重影响现场服务品质。1. 项目经过一个完整年度运营后亏损，且过程中实施改进方案后仍然亏损，预测第二 年、第三年数据，三年合计毛利率低于 0%时，考虑退出。2. 因委托方空置房物业费、公共经营收益、其他约定等费用未能支付，造成物业经营 亏损。（三）委托方因其他需求，提出不再续约或提前终止物业服务合同，经过大区运营管理部、市 场拓展部、总经理升级确认后，仍不再续约或提前终止物业服务合同。（四）我方从利润、风险、品牌影响等因素考虑，判断项目不具备继续续签的条件，主动提 出到期不再续约。第九条 退出评审（一）退出申请：由项目管理团队发出退出申请，牵头拟编制项目退出分析报告及项目 退出损益测算表，分析报告中须包含以下内容：1. 法律风险分析：a）分析当地法律法规，对项目退出是否有限制性规定进行评估，并拟定相应对策。b）根据合同法等相关法律，分析前期签订的合同，协议是否存在违规情况，并拟定 相应对策。c）退出的其他风险分析（包括退出实施过程中所能预见的障碍）。2.财务损益分析a）三年损益测算（已发生金额及合同期内的预测金额）b）亏损原因分析3.退出利弊分析a） 社会效益方面：项目退出对集团的社会影响和日后市场拓展的影响。b） 经济效益方面：已产生的亏损、发生的退出费用等。c）其他方面：退出项目人员安置等。d）须承担的违约责任。（二）成立专项评审小组1.大区运营管理部须建立专项评审小组（包含运营、财务、法务、人力行政、市拓、 工程、经营等部门），在接到项目退出申请后，须于 5个工作日内组织进行各专业进行调 研，并于申请5个工作日内评审该报告，并形成最终意见，经大区总经理最终决议审批后向， 集团发起申请。2. 集团非住运营发展中心接到大区提报申请后，协调市场拓展中心在 10个工作日内 组织评审会议，并对项目退出分析报告及项目退出损益测算表进行评审，形成最 终意见，主动退出项目须集团总裁决策。3. 集团评审通过后，由项目提起 BMP 审批流程，并附项目退出分析报告及项目 退出损益测算表，由大区运营、财务、人力行政、法务、工程、经营负责人及大区总经理会签 集团财务、人力行政、法务、工程、经营、非住宅运营负责人进行审批，主动退出项目须 添加集团总裁审批，形成最终退出决议。第十条 成立退出工作小组（一） 经各级审核、审批，形成项目退出最终决议后，顾问服务可依据与委托方协商 结果，确定具体移交事项，并组织移交实施，完成顾问合同终止（中止）流程即可。（二） 签订全委服务的非住宅退出项目，由业务单元运营管理部负责人牵头，组织成 立退出工作小组，由该业务单元运营管理部负责人担任组长，项目退出现场项目负责人 担任副组长，业务单元人力行政、财务、工程等相关职能部门或岗位予以配合，明确成 员分工、确定完成周期节点，作好项目退出前期筹备工作 ，完成退出准备及正式移交工作。（三）签订专项服务的非住宅退出项目，可根据专项服务内容及涉及的退出事项， 参考以下条款要求，组织项目退出计划的制定、退出准备、退出实施、后续处置、总结 分析等相关事宜。第十一条 退出实施计划的制定（一）项目退出工作小组须在最终决议后 3个工作日内，根据与委托方确定的计划移 交日期，制定项目退出实施计划，明确责任部门/人，确定完成起止日期，具体安排 退出洽谈、退出准备、移交、善后处理等各阶段工作，并与委托方沟通，确保双方对项 目退出工作推进计划达成共识，并报组长审批。（二）项目退出工作小组作好退出前期筹备工作，退出工作小组组长监督退出各事 项有效落实，定期向非住宅运营发展中心各业态对接人提报跟进信息，并及时进行预 警。具体事项及节点要求如下：1. 全委项目须在确定计划移交日期后 3个工作日内，以书面形式，将合同结束（中止） 的具体内容告知项目所在地区行政主管部门、街道办事处。2.在确定计划移交日期后 3个工作日内，须组织各岗位员工的沟通交流，并召开员工 动员大会，稳定团队，确保顺利移交。3. 在确定计划移交日期后 5个工作日内，根据项目退出自查明细表中相关内容进 行资料及现场的自查工作，并于计划移交前 5个工作日，完成各项整改事项，并进行指定 专人进行验证。4. 如委托方要求进行财务审计的，须根据节点要求提前作好财务审核准备工作。5. 在确定计划移交日期后 5个工作日内，与委托方协商，达成书面协议，确认物业服 务费、装修押金、公共经营收支等费用的公示、清算工作。6. 在确定计划移交日期后 5个工作日内，完成售水、售电、车管等系统核查及备份， 并对各项（如：水、电、多种经营等）预收费用处置事宜。7. 在确定计划移交日期后 5个工作日内，制定各项欠费（如有）收缴计划进行集中催 缴。并于计划移交日期前 10 个工作日，完成财务账目账册的分类整理和移交准备工作。8. 在确定计划移交日期后 5个工作日内，向保险公司发出终止通知，沟通保险索赔事 项（如有），并跟进索赔状况，确定付款日期。9. 在物业管理区域显著位置向物业所有使用人公示物业服务终止通知及物业经营性 收入的收支情况，公示期为 15 日或根据所在地行政主管部门规定物业服务退出公示要求 进行公示。10. 在确定计划移交日期后 5个工作日内，根据项目人员情况，制定项目退出员工调配及 劳动关系变更实施计划，明确责任人，完成节点，定期跟进落实情况。11. 在确定计划移交日期后 5 个工作日内或根据服务、维修等供方协议/合同约定提前 终止约定，及时向项目签订合同的服务、维修等供方发出合同终止通知，并沟通供方人员 分流安排。在移交后 5 个工作日内，核查未结算费用及对账单，并按照大区支付流程进行 审批付款。12. 在确定计划移交日期后 5个工作日内，制定拜访计划，指定责任人，作好提前预约工 作，对所在地行政主管部门、公共事业部门、重要业/主租户进行拜访，作好服务终止的沟通， 并于计划移交日期前 7个工作日全部完成拜访沟通工作。13. 在确定计划移交日期后 10 个工作日内，核查、清点项目退出固定资产、低值易耗 品，盘点库存情况，根据原接管移交、运营期间委托方出资购买等物资台账进行较验，于 计划移交日期前 5个工作日作好物资移交准备工作。14. 在确定计划移交日期后 10个工作日内，对自行购买的固定资产、低值易耗品等物 资进行建册，由业务单元行政管理部统一调配，于计划移交日期前 5 个工作日完成。15. 在确定计划移交日期后 10个工作日内，核查、盘点项目退出相关的公司证照、印 章、牌匾、内部文件/记录、海报等，并于移交后 5 个工作日完成回收。16. 在计划移交日期前 5个工作日，完成通信地址、联系信信息的更改，办理电话、互 联网等服务的终止、变更或移机事宜。17. 在计划移交日期前 5个工作日，完成供水、供电等托收部门变更手续的办理。18. 在计划移交日期前 5个工作日，完成物业用房的清理，作好移交准备工作。19. 在移交当日，明确各移交工作组对接人，完成资料、账务、设备设施等移交工作。20. 在移交当日，备份退出项目在运营期间的OA系统、新融E等信息化系统相关运行 记录，并删除项目退出相关用户信息。21. 在完成移交后如涉及到工商、税务、银行等业务，须在关联事务完结后，立即办理 注销、终止等事宜。第十二条 退出准备（一）资料移交准备1. 综合资料移交准备整理可对照委托方原接管交接时移交的竣工验收、技术等相关资料清单，逐项进行 核对，按清单目录顺序归类整理，并编制资料移交明细表，如有需要作好各类证件的复印留存。退出工作小组须指导、跟进、监督项目各专业部门作好资料移交的准备，并 于计划移交日期前 5个工作日完成，综合资料一般可包括：a. 物业产权资料项目开发批准报告。规划许可证。投资许可证。 土地使用合同。建筑开工许可证。用地红线图。b. 竣工验收资料 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业 竣工图及地下管线综合布置竣工图）。建设工程竣工验收证书。公共配套设施综合验收合格书。供水合同。 供电协议书、许可证。供气协议书、许可证。通信设施合格证。电梯许可证。c. 机电设备资料机电设备出厂合格证。供电设备使用说明书。 机电设备安装、调试报告。设备保修卡、保修协议。2.业主档案移交准备业主档案（含装修档案）纸质资料及电子文档移交时，须作好详细列表，包括业主/租户基础信息、档案及变更后信息，业主/租户资料一般包括：a. 业主/租户基础信息（含姓名、位置、面积、联系电话等）、购房/租赁合同（如 有）、交付资料、物业服务事项相关记录等。b. 装修申请表、装修图纸、装修管理协议/承诺、装修验收、装修过程管理记录等。3. 账务资料移交准备a. 财务账目移交包括物业维修基金账目、经营性收支账目及其他有必要移交的财务 账目。b. 业务单元财务部须督促、指导和协同该项目的财务相关人员，作好移交财务账目 账册的整理和准备，必要时可提前进行财务审计。c. 所有财务移交的准备，须在计划移交日期前 5个工作日完成。d