叙永房地产市场调查报告一、 调查目的为了对叙永现有楼盘进行全面了解，对现有竞争对手进行准确的分析与对比以及给领导提供最新的市场信息从而为后期销售制定最准确的销售方针,我们对叙永现有楼盘一一进行了访问了解。一、 调查方法分2组对各楼盘逐一访问.二、 调查对象及分析1、 汇锦峰汇锦峰作为叙永县的新兴楼盘之一其销售业绩可谓是如火如荼。汇锦峰在户型上都是以100的三室销售为主,也有98的小三室，公摊在17%左右，绿地面积少、绿化率低。采取的销售方式是分层分户型销售，1楼到12价格较低，中间层的江景房是他们的主打户型价格在4000元/以上，向内的在3600元/左右。采取的优惠是预交5万优惠总房价1，预交10万优惠1万元。对比优势：我们楼盘户型比对方好，一百多平米的三室户型比汇锦峰方正，不像汇锦峰整体狭长从而影响采光也容易形成暗厨、暗卫，另外我们楼盘绿化面积比汇景峰的比列高并且还属于学区房，距离城郊中学仅一墙之隔，这些都是汇锦峰比不上的。对比劣势：公摊面积比我们永宁港湾低，地处叙永县商业中心商业配套设施完善，购房优惠力度较大,距离叙永一中和实验小学都比较近，更能吸引客户。 汇锦峰地处城中心，但居住坏境喧哗,容积率高，绿化低，虽然拥有了城市的便利但却受到了城市喧哗的影响并不是居家首选。另外其户型的设计也有较大的面积浪费，采光通风效果也并不是很好。不过他的价格相与我们相当。2、 盛世华都总工程分三期完工，一期为全电梯公寓暂未开盘，户型面积为85135的，套二到套四都有。套二户型的设计与我们的相差不大，套三户型入户花园过大，浪费面积多，并且厨房采光比较差.对比优势：套三户型面积上的浪费比他们少,厨房采光比他们好.对比劣势:盛世华都毗邻国道，交通便捷，人流量大，商业发达。户型比盛世华都好，虽然交通不如其便捷，但却离学校近,并且居住环境比其好，更比其适合居家。3、 御景东城地理位置优越,地处未来城市中心，总体规模大。户型面积在80-118之间。以90的套为主打销售户型,套三户型设计紧凑，最大的面积为118，户型设计与我们113基本一致。在售的2、3号楼均价3800左右，优惠下来3600左右。对比优势：得房率比我们楼盘低，赠送面积比我们少。容积率比我们楼盘大，人均空间少。楼栋间设计紧凑，楼间距比我们短,停车位比列也比我们楼盘低，并且地处未来城中心注定喧哗烦杂,并不适宜居家。对比劣势:御景东城紧邻医院，地段交通便利,总体规模大，价格优惠,户型设计合理，浪费面积少,周边也有学校。御景东城的商业及地段优势是我们所不及的，但是容积率大，地处未来城中心势必会造成居住环境喧哗拥挤,不是居家首选。另外它的套三户型紧凑狭小并不是当地人的住房习惯，城镇农村居民都习惯于宽敞明亮的房间.但其价格上面比我们暂定价格优惠。4、 惠泽锦城地处城中心周边，毗邻医院，交通便利，但容积率大绿化面积少。在售的共有4栋，1、2、3号楼以现房销售，面积在76-127之间.户型上餐厅浪费面积大，客厅空间狭小,所有的户型设计都有较大的面积浪费，内部格局不合理,动静分区及生活分区划分的不是特别好.在售价格在3600左右，活动期间可以优惠5对比优势：小区内规划的绿化比惠泽锦城的好,容积率也比他们低。在户型上我们户型浪费的面积没有他们的多,户型朝向的通风采光效果比其户型的好，并且离学校近.对比劣势：惠泽锦城毗邻医院，并且交通便利，价格上比我们便宜优惠。有现房，满足了急需房的人。现房的升值空间没有预售房大，并且惠泽锦城离学校相对较远。不便于下一代的子女就学读书。5、 半山半岛现有3栋楼在接受咨询，3号楼均价在3600左右，但由于暂未取得预售许可证现在还不能进行预订，优惠活动也未具体出台.户型设计上非常不合理，浪费面积大,生活分区不够明确，与我们相同面积的房屋比我们的都要小些，赠送面积低。对比优势：半山半岛的户型生活分区混乱，面积浪费大，设计的采光效果也不好，并且赠送面积也少。对比劣势：半山半岛靠近公园，地处三条连接处，交通十分的便利，周边环境十分适宜居家.四、总结：在走访了几个楼盘，我受益良多。首先，在楼盘户型价格及地段位置上，我们的户型占据了很大的优势:1、浪费面积少 2、采光通风效果好3、赠送面积相对较多4、户型分区明确，适宜居住。在地理位置和价格上我们的优势不是很明显，但我们永宁港湾却紧邻城郊中学，那么我们可以用学区房和打造高档小区为销售理由，在客户的价格异议中直接的承认价格贵同时认真的给客户分析价格贵的原因,得到客户的认同，而不是直接的反驳客户的价格异议,同时我们分情况给客户算一算其对比楼盘户型的实得单价从而解决目前部分客户认为我们楼盘贵的异议。其次作为一个置业顾问在销售过程中我们不能一味的滔滔不绝的讲述，要学会倾听,即使顾客有讲的不对不合理的地方也要耐心的听完，不能中途打断。在反驳客户的观点和意见的时候也不能过于直接，我们应当先学会巧妙真心的赞美我们的客户,在婉转的说出自己的想法，让客户进行自己思考，让他信任我们从而反驳他对于我们在我们楼盘置业的不利因素。同时,我们要学会为客户自己分析自己的需求,以为帮助而销售为客户的利益考虑和客户建立良好的关系。在销售的过程中顾客如有其它中意的楼盘我们也不能恶意贬低其它楼盘，而是真诚的给客户分析其中的利弊,同时要准确的把握住客户订房的意愿及时的进行促成促订,如果客户不愿意购买预订我们要找出他的拒绝理由分析解决,并且及时的预约下一次见面，同时把握好电话访问预约.在销售中我们要享受销售的乐趣而不是以销售为销售的目的。最后，从这次去其他楼盘中我感受到别人接待客人的积极与热情,虽然同为一个集体,但在别人那儿感受到的上班氛围与我们是不同的，所以我觉得我们我们不够热爱这份工作，接待客户不够热情，工作积极性不够。因此，我希望能够在今后工作当中大家能够以互助的方式带动整个售房部的热情和积极,让我们充实每一天！