中国东东营二八八年 房房地产卖卖方市场场调研报报告二八八年八月月二十七七日目 录前言6第一部分分 住宅类类项目第一章 西城住住宅类项项目一、 西城城概况二、 在售售住宅项项目及调调研分析析u 北海嘉园园u 华安荣寓寓u 胜中碧水水园u 海韵阳光光u 万家新城城u 香格里拉拉u 天籁华都都u 胜运家园园u 仁恒名邸邸u 东泽百合合广场u 海通时代代康桥u 天业盛世世龙城u 水岸华庭庭第二章 新新区住宅宅类项目目一、 新区概概况二、 在售住住宅项目目及调研研分析u 格林枫景景u 海信盈城城u 锦绣龙城城u 华都橄榄榄城 u 阳光水韵韵u 绿洲国际际花园u 望海御苑苑u 海通骏景景u 盛大花园园第三章 东东城住宅宅类项目目一、 东城概概况二、 在售住住宅项目目及调研研分析u 凤凰国际际城u 国际新城城u 锦城佳园园u 丽景国际际u 龙熙新都都u 金辰聚豪豪苑u 涌金门u 都市中心心u 金辰永兴兴花园u 都市新天天地u 科达远鉴鉴u 科达易尚尚u 雅仕方舟舟丽墅u 阳光1000城市市丽园u 德泰家园园u 天华家园园u 伟浩春天天花园u 奥林匹克克花园u 瑞璟国际际公馆u 英威花园园u 书香苑u 大海鑫天天地u 水岸名都都u 万达高尔尔夫花园园u 东辰鉴墅墅u 明月豪庭庭u 枫情水岸岸u 新新家园园第二部分分 写字楼楼项目一、 在售售项目及及调研分分析u 鑫都财富富中心u 华纳大厦厦u 河滨花园园（写字字楼部分分）u 东赵大厦厦u 四方大厦厦u 万达国际际大厦第三部分分 商业类类项目一、 在售售项目及及调研分分析u 金大地装装饰城u 黄河口文文化市场场u 清风湖步步行街u 伟浩假日日广场u 银座城市市广场u 众成时代代中心第四部分分 东营房房地产项项目的区区域特征征第五部分分 品牌地地产在东东营一、 阳光1000二、 万达地产产三、 天业股份份四、 海信地产产第六部分分 结束语语前 言言东营是一一个年轻轻的城市市，城市市的年龄龄结构以以中青年年为主，购购买力不不容忽视视。同时时，油田田作为目目前的支支柱产业业，对城城市规划划有着不不可忽视视的影响响，由此此形成了了东、西西城以及及新区的的城市布布局。我我们的调调研分区区域继而而覆盖整整个东营营地区，由由点及面面，兼顾顾区域特特征。 本司派派专人通通过电话话、走访访、座谈谈等形式式，调研研东营全全部在售售楼盘，内内容包括括楼盘的的各个方方面，形形成对东东营整个个房地产产卖方市市场的通通盘印象象。本报报告根据据物业类类型分为为住宅篇篇、商业业篇、写写字楼篇篇，并具具体分析析各物业业类型下下的房地地产项目目，从宏宏观及微微观的角角度透视视东营房房地产卖卖方市场场。本文观点点仅为本本司项目目参考之之用。第一部分分 住住宅类项项目根据城市市的人口口结构，增增量的市市场需求求是可以以大致估估算的。东营城城市人口口数量和和结构构构成，产产生的自自住需求求有限，但但东营市市场有其其特殊性性，这在在前期我我司所做做的房地地产买方方市场调调研报告告中深入入阐述过过，自住住需求以以改善居居住环境境为主要要购房目目的。东营市场场没有经经过剧烈烈的变动动，需求求一直处处在匀速速累积中中，这样样的市场场无论供供还是需需都是理理性的，这这种理性性是因为为东营产产业结构构的特殊殊性所决决定，有有其个性性，但放放到整个个全国市市场这种种个性又又具有普普遍性，即即所谓的的房地产产泡沫只只是集中中在为数数极少的的特色城城市，这这些城市市或是依依赖政治治，或是是经济窗窗口，或或是知名名旅游地地，大多多具备话话题性，遂遂成为投投资的热热点，其其它地区区的房地地产受这这样的大大环境影影响也有有价格上上的上升升，但上上升幅度度远不及及热点城城市，加加之基点点较低，尚尚处在当当地客群群的消费费承受力力内，因因此可以以说理性性的供需需具有普普遍性，这这也为我我们调研研东营市市房地产产市场提提供了动动力。第一章 西城住住宅类项项目第一节 西城城概况西城作为为东营的的城市中中心，历历来被油油城人民民成为“基地”，在人人民心目目中有绝绝对的地地位，具具体体现现在完善善的城市市配套以以及成熟熟的商业业氛围，也也是房地地产开发发的热点点区域，同同时此区区域可开开发土地地有限，房房地产开开发逐渐渐向高密密度项目目发展，出出现了一一批小高高层、高高层项目目。在价价格和品品质上居居于东营营房地产产的中高高端位置置。第二节 在售售项目及及调研分分析整体区域域的特征征是由局局部的点点线结合合形成，体体现在西西城，又又有中心心线路和和周边区区域的差差别。以以济南路路商业街街为基点点，辐射射周边，本本司将根根据具体体线路区区域依次次介绍各各个房地地产在售售项目。济南路商商业街沿沿线共有有众成时时代中心心、鑫都都财富中中心、华华纳大厦厦三个在在售项目目，均为为高层写写字楼，后后面将在在写字楼楼项目篇篇章里着着重介绍绍。距离中心心商业街街较近的的线路，分分别为北北一路、北二路路以及黄黄河路，也也是西城城住宅项项目集中中的区域域。北二二路沿线线在售项项目有：北海嘉嘉园、华华安荣寓寓、胜中中碧水园园、天籁籁华都、万家新新城、香香格里拉拉、海韵韵阳光，楼楼盘信息息详列如如下：项目名称称北海嘉园园项目地址址东营市西西城北二二路7005号销售中心心地址东营市西西城北二二路7005号销售电话话05466-777827777/778827778开发商东营市北北海房地地产开发发有限公公司建筑设计计公司东营市胜胜方建筑筑工程设设计有限限公司策划/广广告公司司北京菩提提房产顾顾问工作作室物业管理理公司胜利石油油管理局局胜中社社区物业业占地面积积80000米建筑面积积29566米内部配套套毛坯、部部分精装装修绿化率38%左左右开盘时间间20077年111月底均价42800元车位部分车库库商铺价格未定定楼层差80-550元/付款方式式及折扣扣首次置业业30，二次次置业440户型面积户型面积一室一厅厅一卫61.77三室两厅厅两卫132三室两厅厅一卫98.33四室两厅厅两卫150.9三室两厅厅一卫113.09销售率推广主题题地标上品品官邸，收收藏传世世荣耀该项目处处于北二二路与西西二路交交汇处，属属于商业业中心辐辐射区域域内，配配套齐全全，周围围有一定定商业氛氛围，利利于后期期社区商商业网点点的销售售。产品本身身户型面面积设计计较为全全面，满满足不同同置业需需求。项目本身身没有太太大问题题，部分分精装修修房源已已由开发发商及关关