精心整理枝江市城市规划管理技术2http:/www.zjjsj.gov.cn/2005/jsbz/059719553178428.htm7.1.3居住小区、组团开发一般应以街区为规划单元，建立用地未到达以下最小面积的，不得单独建立。(1)多层居住建筑为6000平方米；(2)中高层、高层居住建筑为8000平方米。建立用地未到达以上规定的最小面积，但有以下状况之一，且确实不阻碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建立：(1)邻接土地已经完成建立或为既成道路、河道或有其它类似状况，确实无法调整、合并的；(2)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；(3)规划建立区内的现状农村地区的建立，因特别状况，确实难以到达以上规定面积的。7.1.4原有建筑的建筑容量限制指标已到达规定值的，不得在原有建筑基地范围内进展新建、扩建。7.1.5建筑架空层不管其高度均应计入层数，半地下室地上局部高度大于1.2米应计入层数；架空层层高小于2.2米，不计建筑面积；架空层层高大于2.2米(含2.2米)，均应计算规划建筑面积；架空层通透并用于公共停车或绿化的，不计规划建筑面积。7.1.6采纳框架构造的住宅，层高不小于3.0米。7.1.7多层住宅宜采纳坡屋顶，屋顶附属物(考虑窗、屋面阳台、露台等)宽度之和不得大于建筑面宽的1/2，老虎窗宽度总和不得大于建筑面宽的1/3。7.1.8住宅凸窗最外边距外墙边线的距离不得大于0.6米。7.2建筑间距7.2.1建筑间距除满意本章规定外，还应符合消防、卫生、环境爱护、防灾、通风、工程管线埋设和建筑爱护等方面的标准和城市设计的要求。7.2.2住宅间距7.2.2.1多层、低层住宅平行布置时，其最小间距不得小于南向建筑北向外墙从地面至女儿墙高度的1.0倍老城区零星改建不得小于0.8倍。7.2.2.2住宅底层为商店或其它非居住用房时，住宅间距的计算不得扣除底层的高度。但同一裙房之上的几栋建筑，计算间距时可扣除底层裙房高度。7.2.2.3多层住宅垂直布置时应符合以下规定：(1)多层住宅南北向垂直布置时，其间距不得小于南侧建筑高度的0.6倍；(2)多层住宅东西向垂直布置时，其间距不得小于较高建筑高度的0.6倍。(3)当其山墙宽度大于14米，应按平行布置间距规定限制；7.2.2.4多层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：(1)住宅建筑的夹角不大于30度时，其最窄处间距按平行布置的住宅限制；(2)住宅建筑的夹角大于30度，小于或等于60度时，其最窄处间距不得小于南侧建筑高度的0.6倍；(3)住宅建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置间距规定限制。7.2.2.5高层住宅与高层住宅及高层住宅与多、低层住宅的间距应满意国家强制性标准要求(在大寒日底层满窗日照不少于2小时)，并且宜符合表7.2.2.5的规定：高层住宅与高层住宅和多、低层住宅之间最小间距表7.2.2.5高层住宅面宽南向为高层住宅最小间距东西向为高层住宅最小间距 25米 26 247.2.2.6住宅侧面间距，应符合以下规定：(1)条式住宅，多层之间不应小于8米；高层与各种层数住宅之间不应小于13米；(2)侧面有窗的各种层数住宅与高层塔式住宅侧间距应不小于18米。7.2.3非居住建筑间距7.2.3.1医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距应符合表7.2.3的规定。医院、托幼和学校与相邻建筑的间距表表7.2.3 建 筑 性 质建 筑 间 距备 注托儿所、幼儿园南向遮挡建筑高度1.25倍 学 校南向遮挡建筑高度1.2倍两教室长向相对间距不少于25米医院病房楼、(休疗)养院住宿楼向遮挡建筑高度1.2倍 7.2.3.2除7.2.3.1款所列的建筑以外，其它无特别要求的非居住建筑的间距按住宅间距的0.8倍限制，并应符合消防间距的要求。7.2.3.3非居住建筑位于住宅南侧或东西侧时，按住宅间距限制。7.2.3.4非居住建筑与住宅的山墙间距按消防间距的规定限制。但当住宅山墙有居室窗户时，其山墙间距宜按住宅间距限制。7.2.4建筑间距计算需同时符合以下规定：(1)建筑物间距按最凸出的外墙边线间距计算；(2)建筑物纵墙面外挑阳台、楼梯平台、走廊及凸出协助设施局部的累加长度超过纵墙面长度1/3且超出外墙边线0.6米的，其间距按最大外凸局部的垂直投影线计算；(3)住宅建筑山墙设置外挑阳台的建筑间距按阳台外边线的垂直投影线计算。7.3容积率的嘉奖与补偿规定7.3.1供应局部公益用地的如供应社会停车场，公共绿地，允许在规定的容积率上提高0.10.3。7.3.2供应连接两个建筑物的公共天桥或地道的，允许增加局部建筑面积。7.3.3供应其它市政公用设施用地的，允许提高局部建筑面积。7.3.4获得容积率补偿的极限值，不得超过规定的容积率的1.1倍，且建筑密度不得超过原建筑密度的10%，建筑间距不得低于1：0.8。7.4建筑物退让7.4.1建筑物退后用地红线距离和退后道路红线距离除满意消防、地下管线、交通平安、市政设施、绿化等方面的要求外，还应符合本章的规定。7.4.2建筑物退后道路红线7.4.2.1沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多层建筑，其后退道路红线由城市规划行政主管部门依据建筑规模和道路等级确定，且距离不得小于3米。在老城区按此规定限制确有困难的，经城市规划管理部门核定，其后退距离可适当缩小，但不得小于2米。低层建筑后退道路红线的距离不得小于2米。7.4.2.2新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑，其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离，除满意国家标准外，不得小于12米，并应留出临时停车或回车场地。7.4.2.3高层建筑后退道路红线的距离，应按以下规定限制：(1)建筑高度小于或等于60米的，不得小于8米；(2)建筑高度大于60米、小于或等于100米的，不得小于10米；(3)建筑高度大于100米的，应不小于15米。7.4.2.4道路穿插口四周的建筑物后退道路红线的距离，多、低层建筑不得小于2米，高层建筑不得小于3米(自道路规划红线直线段的连接线算起)。7.4.2.5沿河道道路规划蓝线两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离除满意有关的规定外，不得小于6米。7.4.2.6沿铁路两侧兴建建筑物应符合以下规定：铁路干线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15米，且距坡脚不得小于6米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，围墙的高度不得大于3米。7.4.2.7建筑物后退马路规划红线的距离，应按以下规定限制：(1)沿高速马路退后红线50米；(2)沿国道退后红线20米；(3)沿省道及一般马路退后红线15米。7.4.3建筑物退后用地红线7.4.3.1沿建筑基地边界的建筑物，其退后红线距离按本身建筑间距的一半限制。7.4.3.2界外是居住建筑及学校、医院、托幼等建筑的，除须符合7.4.3.1款规定外，须同时符合7.2条建筑间距的有关规定。7.4.3.3界外为公共绿地、广场、水面等开敞空间时，退后红线距离按7.4.3.1款非居住建筑的离界距离限制。7.4.3.4地下建筑物的离界距离宜不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部距离)的0.7倍，且最小值为5米。7.5建筑物高度退让及限制7.5.1城市主次干道两侧建筑物高度限制按城市规划设计确定。7.5.2建筑物的高度除符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，必需同时符合本节的规定。7.5.3在有净空高度限制的气象台、电台和其它无线电通讯含微波通讯设施四周新建、改建建筑物，其限制高度应符合有关净空高度限制的规定。7.5.4在文物爱护单位和建筑爱护单位四周新建、改建建筑物，其限制高度应符合第9章的有关规定，并应编制具体规划、城市设计或建筑设计方案报批。7.5.5沿城市道路两侧新建、改建建筑物的限制高度应符合以下规定：(1)沿路一般建筑的限制高度到达道路规划红线宽度加建筑后退距离之和的1.5倍后，宜按斜线向后退让；(2)建筑物临接两条以上道路的，可按较宽道路规划红线计算其限制高度。756建筑物干脆临接广场、河道、电力线走廊的，在计算限制高度时，可将广场、河道、电力线路爱护区的1/2宽度计为道路红线宽度。8、公共设施8.1枝江市公共设施标准按市级、镇级街道、居住小区级配置。市、街道和镇三级公共设施列入公共设施用地(C),居住小区级列入居住用地(R)。8.2城市公共设施分类按城市用地分类与规划建立用地标准(GBJ13790)执行。8.3居住区及以下各项公共效劳设施按城市居住区规划设计标准(GB50180-93,2002年版)的规定进展配套。8.4居住区公共效劳设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业效劳、金融邮电、社区效劳、市政公用和行政管理及其他八类设施。9、旧区改建与历史文化爱护9.1旧区改建应同产业构造调整、工业企业技术改造和环境整治严密结合。9.2依据现状特点、改建目的和经济条件，旧区改建可采纳局部改建、道路沿线改建和成片集中改建三种方式。9.3旧区改建要留意限制人口密度和建筑容积率。9.4用地标准9.4.1旧区改建应依据改建目的、改建方式及改建区的现状特征确定建立用地标准。9.4.2城市建立密集区或人口密集区的改建，建立用地标准可按国家及本技术规定相关规定的下限限制，但人均建立用地面积不得低于50平方米，主要用地指标应符合表9.4.2的规定。人口密集区改建主要用地指标表9.4.2用地名称占总用地(%)人均用地(m2)公共设施用地15-208-14其中：商业金融用地6-84-6工业用地0-4 0-2道路广场用地15-2510-15绿地 15-22 7-9其中：公共绿地 -79.5文物、古建筑与传统风貌爱护9.5.1具有历史纪念意义、文化艺术和科学价值的文物古迹、古建筑、古树木等，应予以妥当爱护，并应按以下规定执行：9.5.1.1国家、省、市级重点文物爱护单位应按三级进展爱护：(1)肯定爱护区：指文物本身；(2)景观爱护区：指与文物关系亲密，景观上融为一个整体的环境区域；(3)环境爱护区：指对文物爱护有影响的环境限制区。9.5.1.2国家、省、市级重点文物爱护单位的爱护必需遵照国家文物爱护法的相关条目执行。9.5.1.3在划定的景观爱护区范围内，不得进展与爱护对象无关的工程建立。9.5.1.4在环境爱护区内，不得增建、新建与爱护对象不相协调的建筑物、构筑物。9.5.1.5被爱护对象有破损的，应按原状修复。9.5.2城市旧区改建中，对于代表城市传统风貌和地方特色的街区和建筑物、构筑物，应予以保存，并应按以下规定执行：(1)传统商业街市老字号店铺等，应加以爱护；出现损毁的应按传统特色形式复原；(2)爱护性旧街区内，应以多层和低层建筑为主，以爱护街区原有的环境尺度；(3)爱护性旧街区内新建工程，其建筑风格、体量、色调等方面，应与街区环境统一，不得破坏整个街区的环境风貌。10、村庄建立10.1本章规定适用