Word参考资料，下载后可编辑房地产项目投资财务控制管理措施 摘要：建立基于项目全过程背景下的房地产投资项目财务操纵机制，不但可以关心房地产企业在市场竞争中稳定开展，也能推动社会经济的提高，缓解并管控当前房价大幅度上涨状况，推动社会经济的稳定开展。 关键词：项目全过程；房地产投资项目；财务操纵 在城市化开展进程不断加快的环境下，房地产行业的稳定开展，带动我国社会经济的快速增长，并且成为推动国民经济开展的重要产业。随着房地产市场竞争不断加剧，国家对房地产宏观调控力度加大，大局部小规模企业遭受社会的淘汰，诸多大规模的房地产开始朝着“民生房企，责任房企”的方向迈进，在此过程中，做好房地产投资项目造价本钱操纵工作是非常重要的。当前，大局部房地产企业已经意识到房地产投资项目财务操纵的必要性，并且结合实际情况，建立一套完善的财务操纵机制，在关心企业节约本钱的同时，也能提高整体效益，推动房地产企业的更好开展。房地产项目造价失控影响当前，房地产项目造价失控，给群众购房带来一定影响，增加经济负担。房地产项目造价失控，使得房价快速上涨，现阶段我国一些兴旺城市在房地产项目上呈现出“一房难求”的状况，给一般群众生活和经济增加压力，住房问题成了国民比较关注的内容。例如，当前我国某、广州、上海等地区，房价远远超出一般人可以承受的范畴，并且，房地产项目造价的失控，使得房价极速升高，导致大局部群众不情愿把有限的资金放在购房上，更无法支付起高昂的房地产价格。因为房子无法顺利卖出，使得房地产企业资金链断裂，建筑中的工程项目开始暂停，在这种情况下，将会出现诸多烂尾工程，造成资源的消耗，房地产企业开始出现拖欠工资、资金周转不灵等问题，让其陷入倒闭危机中。 房地产项目造价财务操纵现状 1.缺少专业组织结构 因为我国房地产开展时间相对较短，因此房地产企业在本钱管理组织结构建设上处于一个不完善的状态，企业本钱管理组织结构对企业房地产项目财务造价管理有着直接影响，决定房地产项目财政收入。但是，我国大局部房地产企业没有成立独立的本钱管理组织结构，只是安排少局部本钱管理人员，并将其分配到不同部门中，如财务部门、技术部门等，其在这些部门不享有绝对话语权，不占据主体地位，不能参与到决策活动中，使得企业本钱管理组织结构缺失，不注重对房地产项目造价财务的操纵，让企业整体效益受到影响。 2.本钱管理认知错误 在房地产本钱管理中，企业对本钱管理认知存在错误，依旧把施工环节中造价当作总本钱，但是在实际中，这种思想显然是不正确的。传统企业对本钱管理认知停留在房地产项目施工环节中款项支付上，忽略对整个项目全过程造价管理。例如，对前期决策、方案设计等环节的本钱操纵，最终工程项目建设质量无法提高，造成项目施工环节中本钱支出远远大于实际质量费用支出。因此，房地产企业需要强化思想意识，转变传统管理理念，成立专业的本钱管理组织结构，保证企业项目效益。 基于项目全过程的房地产投资项目财务操纵措施 对于房地产项目来说，作为一个繁琐性且复杂的工程项目，不但会受到质量、本钱、进度等因素影响，同时也会受到人为因素、环境因素。政策因素等影响。所以，在房地产项目投资建设中，为了操纵工程造价，需要从全过程入手。 1.决策阶段造价财务操纵 为了减少本钱支出，注重投资决策环节中工程造价管理。对于房地产开发项目，在进入到投资决策环节中，应对项目造价进行可行性研究，计算出精准的投资价值，合理选择投资方案，实现对工程造价的科学把控。一方面，项目评估和决策。项目评估和决策通常是由投资决策部门组织并授权相关咨询部门，代表项目业主及出资人对房地产项目可行性探究进行评估和审核，其工作职责在于对拟建项目可行性探究报告进行分析，提出评估意见，确定该项目投资是否具备可行性，选择最正确投资方案。项目评估和决策一般建立在可行性探究报告根底上，涉及的内容包含全面审核可行性报告中各种内容是否真实，分析项目可行性报告中各项指标计算结果是否精准，包含各项指标是否真实，如各种参数、根本数据、定额费率等。从国家及社会开展角度入手，对投资项目整体效益进行调查和分析，推断房地产项目可行性探究的真实性和有效性，对项目做出最终投资决策。另一方面，模拟设计方案项目本钱。在确定好房地产项目设计方案以后，需要在ERP系统的作用下，结合项目设计方案确定生产作业链制作过程中涉及的工艺线路文件及作业量，设计各作业环节的本钱库和本钱率，结合设计方案对生产作业量进行确定，并依据设计项目结构特点、工艺性能来展现出设计项目各项功能，让生产作业链可以真实展现出项目设计方案，给作业管理工作开展提供依据。 2.设计阶段造价财务操纵 在项目方案设计阶段，应该做好深入调查和探究工作，在对项目开展和市场需求有一定了解的情况下，从中选择适宜的项目设计方案，工作重点放在设计方案编制、内容细化、深度分析等方面，做好设计招标、投标管理工作，选择专业的设计单位。在对建筑方案进行招投标过程中，通过竞争进行比较，挖掘涉及人员工作潜能，在设计上变更创新，最终方案可以汇合多个方案的优势。 3.施工阶段造价财务操纵 首先，加强物料清单和本钱核算管理。在房地产项目中，物料清单一般会以数据报表的形式来展现出项目整体结构，其依据项目实际情况从加工装配到包装流程列出项目结构层次和相关属性。BOM数据自身涉及了诸多直接材料消耗定额，所以需要对BOM中直接材料给予计划单价，逐步累加零件、部件等直接材料标准本钱，形成一个完整的本钱物料单。在具体计算中，公式为：单位项目目标本钱=单位项目市场售价目标单位毛利-估计税收-估计分摊到单位项目的各项期间费用。单位项目目标材料费用=单位项目目标本钱-估计单位加工费用-估计分摊到单位项目的工厂服务本钱。在上述公式中，估计分摊到各个单位项目中的费用项目也就是指各期间费用预算数额依据各项目销售收入占总销售收入比例分配到单位项目中的本钱，估计分摊到单位项目中的服务本钱项目指的是项目服务本钱预算数额依据作业本钱环节分配到单位项目中的本钱。房地产项目结合计算出的某个项目目标材料本钱，和该项目实际材料本钱比较分析，通过对项目结构分析结果来确定外购材料价格，结合材料价格下降情况来和供给商签署采购协议。其次，合同管理。房地产项目造价作为项目合同管理中重要局部，做好合同管理工作，可以有效提高造价财务操纵水平。在实际中，应加强合同备案审核，审核其内容是否满足国家法要求，和招投标环节中履约内容是否保持统一。局部房地产企业和施工企业在招投标环节中的履约内容随意调整，私下签署价款结算方法、施工期限、供给材料范畴等协议，这些行为都会容易导致违约风险。因此在合同管理中，应该加强合同履约追踪管理机制建设，做好全过程管理工作，提高合同履约率，及时找出问题并处理，实现对工程本钱的把控。最后，完善项目后财务评估机制。房地产要想保证造价财务操纵工作有序进行，需要建立完善的项目后评估机制。在房地产项目竣工结算完成以后，需要对工程造价财务管理情况进行调查，对各项造价操纵指标完成情况进行分析和汇总，对开发环节中造价财务管理问题进行分析，提出相应的改良建议，并在下个环节中进行应用，让房地产项目造价财务管理水平随之提升，实现造价全过程管理。与此同时，房地产投资项目造价管理不只是开发商的职责，还要把咨询部门、设计部门、施工部门、监理部门融入其中，一同开展工程造价财务管理工作，形成一个完整的财务操纵格局，保证财务操纵的主动性和动态性。总而言之，房地产产业在我国社会经济开展中发挥着重要意义，其同时也会面临各种问题，通过对国内外房地产产业比较分析，发觉我国房地产产业有待调整。结合项目全过程管理要求，建立房地产投资项目财务操纵体系，能够关心企业节约本钱，在推动房地产产业稳定开展的同时，提高国家整体经济效益。 6