农资产品物流配送中心及现代农业示范服务基地建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目概要1.1.1 项目名称农资产品物流中心及现代农业示范服务基地建设项目1.1.2 项目性质新建1.1.3 项目建设单位概况项目建设单位：陕西齐胜现代农业发展有限公司（筹）项目投资单位：1、陕西齐胜农作物营养保护有限公司公司住址：西安市未央区凤城二路10号天地时代广场2、大荔县齐胜农资有限公司公司住址：陕西省大荔县花城路西北农资市场1.1.4 项目建设地点大荔县官池镇，陕西渭南国家农业科技园区大荔核心区（大荔科技产业园区）1.1.5 项目建设规模及内容本项目拟建设15万吨/年的农业生产资料物流配送中心及专业交易市场；并建设占地40000m2的现代农业种植示范区，为我县及周边地区提供农业生产所需优质种苗及现代农业科技咨询服务。项目规划总占地67200m2，总建筑面积29256m2。其中农资物流配送中心及专业交易市场规划占地37200m2，新建农资产品仓储区11280m2，农资交易市场4800m2，农资配送中心3600m2，测土配方施肥实验室及质量检测室720m2。新建办公大楼一栋3600m2，公寓楼一栋2800m2，餐厅600m2，并建设停车场、道路、供配电、暖通、给排水、绿化等公共及辅助设施；项目同时建设占地40000m2的现代农业种植示范区，建设智能温室大棚5760，圆拱顶连栋大棚4240，第五代日光大棚9栋12600，露地种植示范区8400；购置工厂化育苗全套设备一套，建设化验室、催芽室等辅助生产设施656。项目建设期限：12个月1.1.6 投资概算及资金构成本项目估算总投资7813万元，其中建设投资5928万元，流动资金1885万元。1）项目建设投资5928万元（详见建设投资估算表），其中土建工程2773.4万元，机器设备及安装工程等1891.4万元；土地征用费750万元，项目前期费用163万元，预备费用166万元。本项目长期贷款3000万元，建设期利息184.2万元。2）根据分项投资估算法，估算本项目需流动资金1885万元。1.1.7 资金筹措项目估算总投资7813万元，其中：项目建设投资5928万元，资金来源为：申请中长期贷款3000万元，企业自筹2928万元。项目流动资金1885万元，其中申请银行流动资金贷款1200万元，企业自筹685万元。项目总投资中，债务资金（包括固定资产投资中长期贷款和流动资金贷款）共计4200万元，占总投资的53.76%，企业自筹资金3613万元，占总投资的46.24%。1.1.8 主要经济技术指标（见附表）1.2 可行性报告编制依据1、中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见2、国家及陕西省、渭南市、大荔县国民经济与社会发展“十一五”规划和大荔县“十二五”规划建议3、国家关于加快物流市场和现代服务体系建设的有关政策规定4、物流业调整和振兴规划5、有关技术标准、规范及规定6、陕西齐胜现代农业发展有限公司关于编制农资产品物流中心及现代农业示范服务基地建设项目可行性研究报告的委托书7、建设项目经济评价方法与参数第三版8、建设单位提供的有关基础资料1.3 综合评价和论证结论1.3.1 综合评价伴随着国家实施新一轮“西部大开发”和“关中-天水经济区”的建设，大荔县作为关中东部重要的农副产品物流枢纽和区域经济发展中的“桥头堡”地位进一步确立。大荔县把商贸流通业作为县域经济发展的重点支柱产业，大力发展具有地方产业特色的现代物流业。本项目建设符合国家产业政策和当地经济社会发展规划。项目建成后，将使大荔县成为重要的农副产品物流交易中心，对于提高大荔县的农业产业化水平，加大现代农业科技对农业生产的贡献，促进现代服务业的发展，推动县域经济又好又快发展具有十分重要的意义。更为难能可贵的是，本项目的发起人，是一群走出校门不久的大学生，他们具有强烈的创业意识和全新的现代经营理念，为项目的建设和运营奠定了旺盛的生命力。项目建设规模适中，功能完备，项目将建设与农资产品流通相配套，为农资产品交易服务的电子商务平台、资金结算中心和检验检测中心，建设先进的农资产品信息采集发布系统、电子统一结算方式和农资产品批发市场检验检测系统，形成现代化、高效率、人性化的流通市场，对大荔县农资产品流通市场资源配置及产业带动将产生巨大的辐射带动作用。项目建设从技术、经济等方面分析，是完全可行的。1.3.2 论证结论项目建成后，能帮助广大农民及时了解、掌握农资商品信息、价格，减少流通中间环节，组织质优、价廉、适时的农业生产所需的农资商品；能调控库存销售农资商品节奏，加强农资价格、质量信息的监测分析，密切关注市场行情变化，避免农资市场价格大幅上涨，损害农民利益。项目同时通过建设现代农业种植示范区，并与农业科研院所组成专家服务团队，通过农资配送网络，送科技下乡，为农民提供生产信息、技术服务，推广名、特、优、新品种，并提供眼见为实的示范基地，从而使广大农民更方便地接受现代农业理念和实用新技术，促进农业增效，农民增收，农村致富。项目建成投入正常营运后，每年可实现农资产品交易量15万吨，为当地农民提供优质种苗500万株，生产绿色无公害农产品6000吨，年均可实现营业收入4304万元，营业税金及附加262.22万元，年平均利润总额2035.19万元，税后利润1526.39万元；项目投资收益率29.4%，资本金净利润率42.25%，全部投资所得税后财务净现值（ic=10%）4108.29万元，财务内部收益率19.5%，静态投资回收期（含建设期）6.10年，动态投资回收期（含建设期）6.14 年，盈亏平衡点27.03%，不确定性分析表明项目有较强的抗风险能力。1.4 存在的问题和建议1.4.1 存在的问题本项目建设存在的问题有两方面，一是建设资金筹措，二是市场招商。本项目建设起点高，投资额较大，及时筹措建设资金对于项目建设及运营起着关键作用。同时，对于物流市场的商铺，要加大招商力度，特别是要与全国各知名农资生产厂商加强合作，同时吸引社会投资建设，以减轻建设资金筹措压力。1.4.2 建议本项目符合国家产业政策，符合当地大力发展现代农业、商贸流通业的产业规划，是各级政府扶持和鼓励的项目。因此，项目建设单位要努力做好前期工作，积极争取国家财政专项扶持资金的支持，并与相关金融部门做好项目推介与宣传工作，落实建设资金。项目建成以后，将成为关中东部重要的农资产品物流交易中心，项目潜在的商业价值巨大，可以吸引社会资金的投入。因此，项目建设单位应借鉴房地产业的运作模式，加大项目宣传推广和招商工作，尽可能吸收社会各方面资金参与项目建设。建议有关部门尽快立项，并从资金、政策等方面给予扶持，使该项目尽快投入实施，早日发挥其综合效益。主要技术经济指标表1.1序号指 标单位数 量备 注1.主要产品生产能力1.1农资产品年交易量T1500001.2农作物种苗万株5001.3有机农产品T60002.正常年度营业收入万元4480.003.总投资万元7813.003.1 建设投资万元5928.003.2 流动资金投资万元1885.004.项目建设规模4.1项目占地面积67200折合100.8亩4.2 项目总建筑面积29256容积率0.79其中：层高超过8m的建筑物面积-4.3 行政办公生活服务设施占地面积2740占总用地4.08%4.4 绿地面积10800绿地率16.07%4.5 建（构）筑物总占地面积19108建筑密度51.37%4.6投资强度万元/公顷882.145.总定员人1365.1 管理及技术人员人385.2 生产人员人986.全年生产天数天3607.财务评价指标7.1年平均销售收入万元4304.007.2年平均上缴税金及附加万元262.227.3年平均总成本万元2006.597.4年平均利润总额万元2035.197.5总投资收益率%29.407.6财务内部收益率%19.50所得税后7.7财务净现值（Ic=10%）万元4108.29所得税后7.8动态投资回收期(含建设期)年6.14所得税后注：项目容积率、建筑密度等指标计算，不包括现代农业种植示范区所使用土地面积。第二章 项目背景及必要性2.1 我国农资物流现状2.1.1产销脱节，农资供应不到位目前农资物流体系远远不能适应农业生产和农村市场经济发展的需要。长期以来，生产资料供应流程是从生产企业，经过生产资料公司等农资经营部门，再到各级供销社，最后才到农民手中。由于流通环节多，渠道长，产销不见面，厂家不能按农民的需要进行生产，农民也不能对厂家施加影响，甚至不能及时购买到所需的农资产品，形成了农资生产及销售环节的脱节。由于农业是自然依存度很高的产业，与自然条件紧密相关，为了实现高产，必须及时应对病虫害，往往购买农资产品的时间只有短短的几天，如果出现农资品短缺，耽误了农时，农民必然遭受损失。2.1.2 农资价格上涨，加重农民负担随着农资流通体制改革的深化，原有的供销社独家经营农资产品的垄断局面已被打破，基本形成了由供销社、农资公司、农资生产企业、农业“三站”、个体工商户等多种市场主体，多种流通渠道共同参与农资经营的格局。各种市场主体通过抬高农资产品价格，牺牲农民利益，谋求自身企业利润。农资品流通渠道多，层层加价，致使价格不断上升，农民生产成本提高，负担加重。2.1.3假冒伪劣农资泛滥，售后服务不理想近些年，由于缺乏行之有效的宏观调控和法制手段，市场交易秩序尚不规范，一些个体经营者进货渠道混乱，经营过期、失效或者变质农资。个别经营者生产、销售假冒伪劣及国家禁用的农资产品，种种行为使得各种假冒伪劣农资产品充斥市场，坑农害农的庸医假药的恶性事件屡见不鲜。农民在以不菲的价格购买种苗、化肥、农药后，时常换来全年或若干年颗粒无收，至于农作物减产则更是常事。作为农资消费终端用户的农民得不到应有的商品质量与服务保证，极大地影响了农民种植的积极性，阻碍了农业的正常发展。为了降低农资产品的采购成本，抑制农资品的不合理涨价，保证农资产品的质量和售后服务，保障农资物流的顺畅，提升农资行业整体服务水平，构建农资产品物流配送中心迫在眉睫。2.2 项目建设背景改革开放以来，农村各类商业主体、商品市场和商业网点都有了较大的发展，但整个农资流通体系发展还比较落后，主要体现在：农资流通企业基础设施差、管理手段落后、终端销售网点不足、产品质量良莠不齐，服务不完善、不配套。目前，陕西省以农技推广和生产资料经营机构为主的原有农资销售服务体系，尤其是县、乡两级服务机构，在市场经济和新的农资流通体制冲击下，由于农资平均利润率逐年下降，多种经营成分的份额分割，销售量严重萎缩，利润骤减，生存与经营能力急剧弱化，导致农资供应主渠道不畅，在一定程度上限制了农业生产的快速发展，也制约了全省农村经济的发展和农民收入的增加。现在陕西省农资流通仍以国有大企业为主渠道，供销社、个体户等集体、私营企业多种经济成分并存。大荔县农业生产资料的流通