2010年商业房地产行业风险分析报告摘 要广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。本报告所研究的商业房地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。按开发形式，具体表现为8中类型。商业地产分类表类型定义传统商铺商业地产的初始形态，遍布与城市各个角落，以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本的。专业市场指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下游行业的聚集，强调集群效应。例如广州天河电脑城，图书厦。商业街是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能是单层建筑，例如北京的王府井步行街，广州的北京路步行街。社区商业中心以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配托设施的不断完善而发展起来的。大型购物中心、百货商场集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式。主要在大中型城市繁华地带开发。休闲、娱乐商业以休闲、度假为主要依托的商业地产形式。例如KTV、度假村。后者多建筑在旅游风景区，是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神压力下产生的商业地产产物。办公楼、写字楼企事业用以办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式的，称为商务楼。资料来源：世经未来整理一、商业地产是城市发展的新引擎商业地产作为房地产开发形式的一种，是消费水平不断发展的产物。它是商业与地产的融合，一方面商业促进消费水平，另一方面地产促进投资水平，两者的结合，成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的另两驾消费和投资，对经济的增长功不可没。商业地产本身，多发展于一二线中心城市，成为城市发展的新引擎，而其对城市发展的促进作用，相较于房地产，又有其独特的方面，具体表现为：带动第三产业发展，改善人民生活水平，提高城市竞争力。二、宏观环境逐渐回暖 商业地产喜忧参半经济上，国际经济开始复苏，OECD指数上扬。国内经济实现了倒V型反转，保8增长目标超额实现，通胀风险提上日程。政策上，保证性住房成主基调，房地产行业由年初的鼓励促进演变为年尾的防治过快增长，政策一热一冷，前紧后松，房地产市场不确定性加大。关联行业上，钢铁水泥等上游行业价格上涨压力大，社会服务行业等下游行业复苏态势显见，商业地产发展喜忧参半。三、投融资市场活跃 开发建设情况良好国房景气指数大幅上扬。整体房地产行业融资态势良好，自筹资金中个人按揭贷款贡献大。投资情况回暖，商业地产投资同比增速超住宅地产成首位。其中，商业营业用房投资增速平稳，办公楼投资起伏大。土地开发购置复苏，购置费用增加，开发商囤地意图显现。商业地产整体开发建设情况恢复，增长势头强劲，销售市场量价齐升，但仍存在供过于求。数据来源：国家统计局 世经未来整理2009房地产开发景气指数走势四、供求市场显见新特点 冷了租赁热了销售2009年在住宅地产的带动下，商业地产也掀起一股开发热潮。销售市场，无论是商业营业用房还是办公楼，均呈现价量齐升的繁荣景象，非住宅商品房价格指数自2009年第一季度跌破一百点，达近五年的最低点后，在第三季度开始反弹，到2009年第四季度已经达到103.5，好于2008年同期101.2的水平。相较于销售市场的火热，租赁市场却仍旧处于冬季。2009年办公楼租赁市场和商业营业用房租赁市场惨谈，空置率较2008年进一步上升，租金却持续下降。办公楼租赁价格指数在2009年初进行小幅反弹后，第三季度开始直线下跌，跌破一百点，到底2009年12月份的98.9，低于2008年同期100点。租赁市场进一步恶化。数据来源：国家统计局 世经未来整理2009房屋销售价格指数数据来源：国家统计局 世经未来整理2009办公用房租赁价格指数五、一线城市租赁市场继续量价齐跌 二线城市回暖态势显现北京：租赁市场冷谈，空置率上升，租金下降，仍未见底。北京商业租金从2008年开始一路下滑，空置率明显上升，2009年3季度，空置率达到9.4%，北京零售批发业受经济危机冲击较大，消费者需求不足，导致原本计划扩张的零售商纷纷停下脚步，商业用房租赁需求逐渐减少、空置率上升的事实，导致商业租金不断向下，并一直持续至2009年3季度。数据来源：CRIC，世经未来整理图 1 2009年北京市优质商业物业首层租金及空置率变化上海：空置率租金双双上扬。2009年，上海商业租赁市场的空置率一路上扬，租金在2009年2季度一度跌入低谷，3季度虽有回升，但仍处于较低水平。上海租赁市场的低迷，一方面由于零售业的不景气，部分国际零售商的撤出给租赁市场带来压力；另一方面由于自身商业地产存量大，过分同质化，难以吸引客户，导致招商困难。数据来源：CRIC，世经未来整理图 2 2009年上海市优质商业物业首层租金及空置率变化天津：商业营业用房租赁市场回暖，租金显著上升，空置率有回落趋势。2009年一季度，天津市优质商业物业空置率继续上升，由2008年第四季度的11.4%上涨到12.4%，第二季度这一指标上升到16.5%，空置率进一步上升，直到第三季度才开始有小幅回落。第三季度空置率16.3%，同比上涨5个百分点。但是，空置率上升的同时，租金却不降反升，由2009年一季度546元/平方米/月，上升到第三季度567元/平方米/月。同比增4.63%。空置率的小幅回落和租金率的持续上升，表明2009年下半年，天津市商业营业用房租赁市场需求量开始上升，整个租赁市场显见回暖迹象。空置率的上升反应出目前天津市场需求和供给结构还没有完全匹配，这和天津自身商业企业数量较小有关，短时间内还没有办法根本解决。由于今年商业地产新开工面积有所增长，因此我们预计，2010年天津商业营业用房租赁市场仍会保持较高的空置率，但是会部分回落，租金水平将稳中略升。数据来源：CRIC，世经未来整理图 3 2009年天津市优质商业物业首层租金及空置率六、中国海外位居上市公司综合排名第一根据主营收入、净利润、净利润率、总资产、资产负债率对行业内上市公司进行综合排名，结合房地产行业特点拟定5个指标的权重。主营收入权重赋予20%的权重；净利润赋予20%的权重；净利润率赋予20%的权重；总资产赋予30%的权重；资产负债率赋予10%的权重。在综合排名中，2009年度房地产行业上市公司中排名前三的依次是中国海外、万科和合生创展。2009年度房地产行业上市公司主要指标加权排名企业缩写主营收入标准分净利润标准分净利润率标准分总资产标准分资产负债率标准分加权标准分加权排名中国海外100.00100.0038.7377.5078.1778.811万科90.0145.0219.38100.0073.3268.212合生创展30.0877.67100.0047.9982.0964.163华润置地44.4959.0451.4065.6181.0758.784保利地产70.0353.5729.6369.3770.4958.515SOHO中国22.5950.2486.1829.1590.7249.626富力地产55.4444.1430.8451.2366.2248.077瑞安居20.5940.6976.5632.89100.0047.438碧桂园53.5831.6622.8949.1973.4843.739远洋地产26.8824.0834.7047.9979.0639.4410龙湖地产34.6533.6337.5932.7869.1037.9211雅乐居40.6128.3927.0834.1172.3736.6912绿城26.5915.1422.4558.2856.5335.9713招商地产30.8825.0331.3931.2483.8735.2214金融街8.6414.6565.7030.2381.8535.0515合景泰富12.8810.9632.9832.0677.6028.7416上置集团7.5810.5153.6823.5564.6027.8817金地集团10.644.3815.9329.4668.3521.8618世茂股份3.233.1437.5712.3487.7521.2719新世界8.322.7512.793.0289.2714.6020数据来源：上市公司资讯网，世经未来整理七、未来市场不确定众多 商业地产开发商自身有原因国内商业地产开发商多从住宅地产转来，项目开发过程中，没有考虑不同业态和不同的商业形态对商业地产有不同的需求，而是盲目的套用自己熟悉的住宅开发模式，按同一模式开发，最终导致开发与经营脱节，开发出来的商业地产如出一辙，没有新意，不能吸引消费者，同时由于没有按照不同业态差别对待，开发出来的物业不适用商铺发展，导致招商难度进一步加大，空置率上升。这种盲目的开发和开发商素质参差不齐的现象，对商业地产未来发展产生不利影响，并且引发出较高的运营风险。八、银行授信应分区域分类型（一）银行信贷应重点关注二三线城市二三线城市，一方面商业起步晚，自身商业地产存量较小，随着经济的快速发展，城镇化水平不断提高，需求市场开始扩大，对商业地产需求增强。另一反面，国家中央工作会议明确提出要加快小城镇建设，鼓励农村劳动力进城，进一步扩大了中小城镇的消费需求。同时，二三线城市土地价格尚不存在或很少受住宅地产影响而产生泡沫，因此，二三线城市商业地产项目应是银行信贷重点。（二）分类型授信建议关注商业营业用房商业营业用房的需求者是零售批发行业与娱乐业。零售批发行业切身关系到居民的日常生活，尤其是必须生活用品消费，受经济环境影响非常小，因此相对来说较稳定，这一部分行业对商业营业用房的需求也较稳定，降低了商业营业用房随宏观经济的波动性，银行信贷风险性较小。另一方面，2009年底国家出台了一系列建设保障用房的措施，大批保障用房进入开发建设阶段，随着住房供应量的增加，小区配套商业物业必然引发新需求，因此2010年对于商业营业日用房来说是难得的机遇，银行在发放信贷时应重点关注商业营业用房。国家发展改革委中国经济导报社 1 北京世经未来投资咨询有限公司目录第一章 商业地产行业概述1第一节 商业地产基本概念1一、商业地产定义1二、商业地产分类1三、商业地产的特点2第二节 商业地产在国民经济中的地位和作用3一、房地产为经济发展作出巨大贡献3二、商业地产成为城市发展的新引擎4第二章 2009年商业房地产运行环境分析7第一节 宏观经济环境分析7一、国际经济环境对房地产行业的影响7二、国内经济环境对房地产行业影响9第二节 政策环境分