2012年案例与分析权威卷及答案一、问答题（一）某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估 价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理 公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有 防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、 小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法 机关扣押。请问：1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么？2、写出估价技术路线。（二）某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层 为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和 5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。（三）甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。 到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积I0000m2，售价3000元 /m2,销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向 甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销 售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一 套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应 从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么？二、单项选择题（一）有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2,适宜进行“五通一平”的 开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五 通一平”熟地的单价为800元/m2 ；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地 的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2 ；贷款年利率为10% ；投资利润率为15% :当 地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。1. 该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。A. 5B. 8C. 9.6D. 10.62. 该成片荒地的总价为（）亿元。A. 1627B. 2.135C. 2.726D. 2.9383. 假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是（）。A. 测算拟开发场地的最高价格B. 测算拟开发场地的最低价格C. 测算开发项目的预期利润D. 测算开发中可能出现的最高费用（二）某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成 商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2（按建筑面积计），同 时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2 ；装 饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2（建筑面积）；销售费用和销售税费为售 价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%（折现率为12%）。4. 该厂房装饰装修改造后的总价值为（）万元。A. 2240B. 2000C. 1785.71D. 17605. 需补交土地使用权出让金等费用为（）万元。A. 100B. 200C. 240D. 3006. 利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为（）万元。A. 1785.71B. 1313.25C. 1170.39D. 933.077. 不属于待开发的土地是（）。A. 生地B. 毛地C. 耕地D. 熟地（三）6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人 民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面 积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现 在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并 有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。8. 该房地产估价机构的估价思路不宜采用（）。A. 市场法B. 成本法C. 收益法D .假设开发法9. 该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。（）万元。A. 1044.79B. 1000.00C. 973.82D. 829.9410. 该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为（）万元。A. 106.08B. 214.85C. 829.94D. 1044.79（一）某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公 寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1-3层整体设计为商场；塔 楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2。大厦自1994年6月15日开工， 于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未 完成。请问：1、2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么？2、写出估价技术路线。（二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商 场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估 价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务 报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不 同：成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。（三）某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当 时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日， 因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后 为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行 要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？二、单项选择题（一）某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进 行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘 察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。1. 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价，以下说法正确的为（）。A. 根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B. 根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C. 根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D. 根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价2. 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径中的（）。A-自行改变B. 经上级主管部门批准改变房地产估价师培训：http:/edu.21cn.com/kcnet590/C. 经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D. 经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3. 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（）。A. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和B. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的 土地使用权出让金C. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格4. 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（）。A. 该两幢房屋的正常市场价值B .该两幢建筑物的重新建造成本C. 该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D. 该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值（二）某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修， 经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至）00m2，该公司认为 建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼 投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。5. 能否改建的最终批准权在（）。A. 政府房地产管理部门B. 政府规划管理部门C. 政府土地管理部门D. 上级总公司6. 评估时依据的建筑面积应为（）。A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三个面积都不行7. 该公司委托评估应选择（）。A. 房地产管理部门B. 资产管理部门C. 有资格的房地产估价机构D验资机构（三）为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2, 成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月 比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。8. 交易日期调整的主要方法是（）。A. 百分率法B. 价格指数法C. 价格变动率法D. 价格指数变动率法9. 对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为（）元/m2。A. 3415B. 3484C. 3586D. 3658来源：建设工程教育网房地产估价师频道