浅析农村私有房屋买卖合同法律效力兼论宅基地使用权的重构 仓山法院 林晖 发布时间：2010-11-19 08:41:23一、问题的提出北京市宋庄镇的农民和画家之间房屋买卖出现的纠纷，这个问题无论媒体怎么样描述，但在法律上我们可以描述如下北京一个农民在上世纪的90年代甚至最近，将自己所有的农村房屋出卖给来宋庄镇谋生的画家，画家们在90年代按照市场价格支付了购置房屋的价金，并对房屋进行了改扩建和装饰装修，许多画家在购置房屋后还例行按照本地的要求办理了税契手续，经村委会审批等。假设干年后，农民向人民法院提起诉讼，要求人民法院确认出卖人农民与购置人的画家之间签订的房屋买卖合同无效。对此类农村私有房屋买卖合同效力问题，我国法律标准尚比拟杂乱，尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的标准政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异，判决千差万别。农村的房屋到底能否转让？本文拟就此类合同的效力如何认定、存在法律冲突及宅基地使用权的重构进行浅析，希冀对完善涉及农村私有房屋流转法律有所助益。二、我国现有的农村私有房屋买卖有关法律法规及评析在分析农村私有房屋买卖合同的法律效力之前，有必要对我国现行涉及农村私有房屋买卖和农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等进行认真、细致的耙梳，从法解释论的角度出发，结合我国房屋转让有关的现行法律标准的法条和农村的实际情况逐条进行分析。1、?中华人民共和国物权法?第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。农民订立私有房屋买卖合同是物权变动的原因，其产生的法律关系属于债权债务关系，其法律效力应适用合同法律标准调整；未办理物权登记的，只是不产生物权效力。2、?中华人民共和国土地管理法?第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让，所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时，涉及土地使用权移转的，并没有对房屋受让人的身份进行限定。3、?中华人民共和国土地管理法?第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从六十二条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定，且是针对农村宅基地申请及建房的规定，而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定，只是说农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准，这是对申请宅基地的限制。从此条可以看出农村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地，而事实是对农村村民申请宅基地时对其是否有符合规定的宅基地进行严格审查。目前，农村一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在，大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的，如规定一户只能拥有一处宅基地，那么使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾。4、?中华人民共和国土地管理法?第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从上可知，这条是针对建设用地来说，除了第二款规定外，农民集体所有的土地如果是为了非农业建设，就不得出让、转让或者出租，此款笔者认为不能否认农村房屋不能买卖，而宅基地建房屋是经批准的，其本身即是非农业建设用地，所有权人依法转让房屋法律应是允许的。5、?中华人民共和国物权法?第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。该两条规定了宅基地使用权的内容及取得、行使、转让等规定。与宅基地转让有关的有益提示是，宅基地的转让可依据国家有关规定进行，即可按部门规章，而部门规章有很多禁止性规定；而?中华人民共和国立法法?第八条中规定“民事根本制度事项只能制定法律及最高人民法院?关于适用假设干问题的解释?第4条进一步规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。，因此上述所谓“国家有关规定应解释为国家有关法律规定，现行的国家有关部门的标准性文件不是民事根本制度的法律渊源。6、1982年1月7日?国务院批转的通知?明确规定社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和违法转让；属于国家有关部门的标准性文件，不是民事根本制度的法律渊源，不能作为认定合同无效的依据。7、1999年5月6日发布的?国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知?以下简称通知的第二条规定加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证。此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用地；明确规定居民不能向农民购置农村的住宅和使用集体土地建造，这同原城市的房屋农村户口不能购置的规定相类似。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止；以上的规定属于国家有关部门的标准性文件，不是民事根本制度的法律渊源，不能作为认定合同无效的依据。8、2004年11月国土资源部?关于加强农村宅基地管理的意见?规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置和违法建造的住宅发放土地使用证。该条规定是属于国家有关部门的标准性文件，不是民事根本制度的法律渊源，不能作为认定合同无效的依据。三、司法实践中农村私有房屋买卖合同的法律效力目前，针对农村房屋买卖合同效力主要存在的三种观点1、农村私有房屋买卖合同无效论这种观点认为，依据房屋必须建立在土地之上这一物理现象，农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的转让问题。主要理由是?中华人民共和国土地管理法?第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。、国务院办公厅1999年发布的?关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知?第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购置的住宅发放土地使用证和房证、2004年11月国土资源部?关于加强农村宅基地管理的意见?规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置和违法建造的住宅发放土地使用证。因此宅基地的转让是违法行为，涉及宅基地转让的农村私有房屋买卖合同当然是无效合同。2、农村私有房屋买卖合同有效论这种观点认为，判断农村房屋买卖合同的效力，应当以合同法规定的有效要件为标准，只要符合合同有效要件的合同即为有效合同。我国?中华人民共和国合同法?第五十二条规定违反法律、行政法规的合同无效。最高人民法院?关于适用假设干问题的解释?第4条进一步规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。，国务院办公厅?关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知?并不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。且?中华人民共和国土地管理法?第六十三条是为维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供给而规定，宅基地本身就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，所以将该条适用于农村私有房屋买卖合同效力认定是不妥的。3、农村私有房屋买卖合同无效为原那么，有效为例外论该观点主要理由与主张合同无效论一致，不同的在于从买卖双方的主体身份来看，如果双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效；其他主体间订立的合同一律视为无效。笔者同意农村房屋买卖合同有效论的观点，补充理由如下根据?中华人民共和国物权法?第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。的规定，民事根本法律建立了关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，农民订立私有房屋买卖合同是物权变动的原因，其产生的法律关系属于债权债务关系，其法律效力应适用合同法律标准调整；应当以合同法规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同，欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。我国合同法规定的合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，具备相应的权限。无民事行为能力人订立的合同无效，限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力状况不符的合同，其法定代理人不予追认的无效；无处分权的人订立的合同，权利人不予追认的无效；无代理权的人订立的合同，被代理人不予追认的无效。二是意思表示真实。因欺诈、胁迫而订立的合同为可撤销的合同，法院就根据受欺诈、胁迫方的请求撤销或者变更该合同；因重大误解而订立的合同，法院可根据任何一方当事人的请求撤销或者变更该合同；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；以合法形式掩盖非法目的的合同无效。三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。因欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效；损害社会公共利益的合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；显失公平的合同，应根据任何一方当事人的请求予以变更或撤销。四是形式上符合法律的要求或者当事人的约定。法律规定或者当事人约定必须采用特定形式，未采用特定形式的无效。笔者认为，上述有关合同效力问题的三个观点矛盾焦点在于农村私有房屋买卖合同是否违反法律、行政法规强制性规定。?中华人民共和国合同法?第五十二条第五项规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。一1982年1月7日?国务院批转的通知?、国务院办公厅1999年发布的?关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知?及国土资源部2004年11月?关于加强农村宅基地管理的意见?，属于国家有关部门的标准性文件，不是行政法规，不是民事根本制度的法律渊源，不能作为认定合同无效的依据。二把?中华人民共和国土地管理法?第六十二、六十三条结合起来分析，?中华人民共和国土地管理法?的立法本意是，禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。三所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，那么很难称之谓对其房屋享有所有权了。四?中华人民共和国继承法?规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋项下的宅基地使用权也可以继承。说明现行法律并不否认农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性