目录一、申请人基本情况二、授信用途三、授信额度需求的合理性分析四、申请人的经营情况及偿债能力分析五、授信担保六、申请人与各家银行合作情况七、风险与防范措施八、结论一、申请人基本情况（一）申请人简介1、申请人名称、成立时间、企业性质、经营范围、法定代表人：申请人.物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）成立于。，法人 代表 。，注册资本人民币 。万元，实收资本 。万元，经营范围包括： 物业管理，保洁服务，园林绿化工程，室内装饰工程，楼宇防盗智能系统安装 工程，计算机网络工程，房地产开发，市政工程，水电安装工程，土石方工程， 建筑工程，道路工程，消防工程。销售：建筑及装饰材料、五金交电、日用百 货、文体用品。目前的主营业务是物业服务。2、主要股东或实际控制人：物业公司各股东出资比例情况为：。 。 。出资2880万元，占股权的96% ， 为控股股东；。出资 120 万元，占股权 4%。两人为亲兄弟关系，其中。为哥哥，。为弟弟，目前公司实质控制人为。先生和。先生。 。 。 ， 1970年出生，现任物业公司总裁、。 。 。 。并得到社会各界的认可和获 得诸多社会奖励： 。称号。公司治理及组织架构物业公司以诚信与专业的态度，坚持以客户需求为导向，传播先进的生活 理念和生活方式，坚持把诚信经营做为公司发展的基础，确立了“敬业奉献、 和谐高效、以诚求成”的企业精神和“厚德勤业、秉承人本、善思笃行、追求 卓越”的企业宗旨，使各项工作全面提升，经济运行质量和效益稳步提高。通 过贯彻物业系统化、国际化、规模化、规范化、专业化的经营理念，物业品牌 将不断走向深化，努力打造行业品牌名片。4、经营情况：物业公司成立于2000 年2月，是具备全国物业管理资质的企业，迄今为 止已经发展了整整12 个年头。物业公司随着行业的不断规范和完善，自身也 在不断进步和壮大。公司实力雄厚，雄居惠州当地行业前茅，并通过 ISO9001： 2000 和 ISO9001：2008 国际质量体系认证。目前所辖管理物业类型较多， 有政府办公大楼、写字楼、医院、学校、商业物业、体育场馆、大型社区、工 业园区等100 多个项目，管理面积达500 多万平方米。尤其在2010年物业 物业为广东省第十三届省运会提供了优质的物业保障服务，同时本届运动会得 到全省人民高度认可,得到了中央、省、市各级领导的好评,使得省运会取得圆 满成功。5、企业荣誉6、目前所在行业状况1）行业现状：物业管理在中国尚属新生事物，虽经近十几年的发展，物业管理市场已初 步形成，但目前物业管理的发展仍将面临一系列困难，其主要表现在：管理体 制上，尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体 制还没有普遍确立和完善;运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经 营、不规范竞争还相当严重存在;市场主体与物权关系上，还没有建立业主委 员会的主体地位;物业管理法律、法规有待进一步完善;物业管理企业与政府有 关职能部门的关系有待进一步理顺;城市旧区环境整治与物业管理问题等等， 上述问题，是宏观、大环境方面的。作为行业的细胞物业管理企业，影响 其深度发展的因素主要有以下三个方面：第一，人员素质和所掌握的技能远不 能满足物业管理行业发展的需要；第二，管理方法和管理手段的落后阻碍了物 业管理行业的拓宽；第三，物业管理还缺乏创新意识，主要表现在观念创新、 经营创新和管理创新上。（2）行业前景：目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，随着物业管理招投标 大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理将从数量型增长向质量、规模、 效益型转变，同时规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业 方向发展。在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业 管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步优化。随着物业管理 范围和内容的扩展, 市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范, 物业管 理行业的竞争将日益激烈, 行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。 在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形 象, “以名牌闯天下, 以质量取天下, 以服务守天下”, 创立企业名牌, 树立行业 形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业, “效益”是中心, 对物业管 理这个“微利”行业而言, 管理就是“效益”, 规模就是“效益”。人们在物质生活 一步步有所提高的今天，第三产业服务行业在人们心中的地位大有提高。 所以物业管理也必不可少地成了人们所关注的一方面。（3）同业竞争力：物业公司先后接管了市政府安居工程等几十个物业管理项目，其物业管理 突显了行业的精华与精品之作，得到了同行的充分认同和主管部门的肯定。目前市场上大多数物业管理公司都由发展商自己组建团队，自己管理，专 业化程度不高，而。物业公司是惠州唯一一家以物业管理为主的公司，2000 年率先参与市场竞争对外承接楼宇管理，现所管理面积是惠州市唯一一家达到 500 多万平方米的物业管理公司，所管理的物业类型涵盖政府物业、商业物业、 金融物业、大型社区、工业园区、综合市场、高层商住楼、部队物业、学校及 医院物业等；另外也是目前惠州市唯一一家走出本市的物管企业，为推动惠州 市物业管理发展起到了不可磨灭的作用，也是惠州市唯一一家成为中国物业管 理协会理事单位的物业公司，同时也是惠州学院等各大高等院校相关专业大学 生创业实践的基地。7、物业公司关联企业客户隶属关系或控制关系补充说明：物业公司关联企业总共三家/如上表 所示，因这三家公司目前还没有实际业务发生，故其净利润暂时为0（二）银行信用情况1、申请人在各银行的授信合作情况表3 物业公司存量授信情况表 截至2012年 10月8日 单位：万元2、申请人如为集团企业，应将集团下属企业在我行及其他金融机构的贷款情况用表格列示出来申请人不是集团企业申请人为其他企业提供的担保情况：包括被保证人名称、担保的金额，担保期限等。截至2012年10 月8日，申请人未为其他企业提供任何担保。二、授信用途为进一步提高物业管理水平，完善服务体系，打造行业品牌，物业公司近 年来非常注重物业管理各个方面的提升和改进，并因此制定了相关方案（具体 可见2012 年至 2014 年惠州市。物业服务有限公司物业服务改进方案， 计划在 2012年至2014年投入大量人力、物力、财力改善、提高物业服务质 量和服务标准。为解决此次物业服务管理改进提升所带来的资金占用需求，特 向我行申请综合授信额度1500 万元，额度为非循环额度，品种为流动资金贷 款，根据受信人提供的2012 年至2014 年惠州市物业物业服务有限公司物 业服务改进方案以及购销协议和培训服务协议，受信人近期需要支 付相关的货款和培训服务教育费用，总金额大约为 。万元。根据东莞银行 法人客户授信额度管理办法的相关规定：“对中小企业融资、订单融资、预 付租金或者临时大额债项融资等情况，在交易真实、能有效控制用途和回款的 情况下，可根据交易实际需求确定综合授信额度，不受营运资金风险限额和综 合授信额度计算方法的限制。”根据受信人提供的资料以及实况调查，受信人 此次申请的额度符合我行相关管理办法规定，可给予授信。三、授信额度需求的合理性分析（一）生产规模、经营特点物业公司从事物业管理多年，在惠州本地以及华南地区同业中具有一定的 影响力经济实力和运营能力较强拥有IS09000质量保证体系和BSI、SQCC 国际国内双重认证，具备国家物业管理二级资质，是惠州市唯一一家成为中国 物业管理协会理事单位的物业公司。物业公司所管理的物业类型有：政府物业、商业物业、金融物业、部队物 业、大型社区、工业园区、综合市场、商住楼等，且 80%的物业管理合同有 效期在三年以上。公司08 年6月与惠州市市政府下属的水口、陈江街道办事 处签定了保洁合同，全面承包惠州市市政府下属最大的两个街道办事处的保洁 工作；另外，通过惠州市市政府下属单位举行的招标，物业公司已于2010年 初全面接手了。等。物业管理工作，上述合同期为五年一签，合同金额 达到。万元以上。受信人近三年报表反映：。（二）本次授信合理性分析 如上所述，本次授信主要是因为物业公司为全方位打造和巩固公司物业品 牌，进一步提升公司核心竞争力，计划在2012 年至 2014 年投入大量人力、 物力、财力改进完善公司各个领域：1、定期加强员工培训，提升员工素质： 物业公司目前所负责管理的物业面积达500 多万平方米，物业管理处43 个，保洁管理处2 个，员工包括清洁工、水电工、保安、管理人员以及各种专 业技术管理人员，员工人数大约 400 多人。员工，是物业公司的重要资源之 一，员工素质的高低，将直接关系到公司的服务水平和核心竞争力。物业管理 是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，现代物业营销已进入 到个性化、网络化整合型时期，没有富有经验和专业化的经营人才，物业管理 经营就是空谈。因此，在此次物业公司的改进计划中，人力资源将作为一项重 要的内容进行改进，公司将会投入大量的财力物力定期加强员工培训，提升员 工整体素质。2、提高绿化水平，美化物业绿化环境：提高绿化养护水平和管理，改善物业环境，是提升公司形象和打造公司品牌必要手段之一，而绿化养护管理在绿化施工完成后是一项艰苦、费用投入大、 技术性比较强且必须长期坚持的工作。为进一步提高养护质量和效率，突破传 统的人工作业方式，2012 年至 2014 年受信人将先后计划引进先进的绿篱机、 汽油机水泵、割灌机等各类高端园林抗旱、修剪、养护机械，另进行大面积补 种名贵草皮、乔木等。通过美化环境，吸引广告商进驻和打造名牌物业，以此增收增利增名气。提升物业安防水平，改造升级安防设备实施：物业安防水平将直接反映物业公司的管理水平和服务水平，无论是政府物 业还是商住物业，安全工作技防都是重中之重，大力加强保安队伍的正规化、规范化管理，通过现代高科技手段加强安防工作将是物业公司这次改进方案中重要的一项。4、改进小垃圾中转站服务，改善居住卫生环境：随着人们生活水平不断提高，对环境条件的要求也日益提高，城乡传统意 义的垃圾站已不能满足人们对高效、环保、节能低耗等新概念的要求，因此压 缩式垃圾站的推广势在必行。压缩式垃圾中转站以其占地面积小，隐蔽，空间结构合理，引领着垃圾中转站行业的发展。压缩式垃圾中转站的推广和运用， 既能美化环境，又能杜绝二次污染，减少蚊蝇的滋生，同时又能够提高车载效率，减轻员工劳动强度，大大降低运行成本。物业公司计划通过加强压缩式垃 圾中转站的建设和服务，开创物服务的先河，树立物业管理典范，同时可带来 无可估量的社会效益。5、大力推广用电节能改造，降低运营成本：节能降耗是我国的基本国策，也是企业的生存之本。根据目前的经营情况， 如果物业公司能在增加经营利润的同时，又减少能耗，降低经营成本，不仅能 为企业发展添砖加瓦，同时也积极响应了国家节能减排的政策，可谓一举两得。6、综合效益分析：（1）通过物业服务改进方案的实施，配合公司市场战略调整，进一步增 强核心竞争力，提升整体形象，形成良好的社会效益；（2）通过绿化环境，充分利用物业资源，丰富收入渠道，同时通过节能 降耗，降低运营成本，以此每年可增收200 万元和节约电费300 万元，即无 形中可实现营业收入500 万元，提高盈利水平。通过对申请人提供的近三年资产负债表和损益表、现金流量表所列财务数 据的计算，分析申请人的短期偿债和长期偿债能力，通过对收入和利润、现金 流的分析测算，预测其未来的还款计划与资金来