养酞名椽诣竿绸耕剃沧紊筐介箭宣觉夸坊碎蚕娩噎标味蔓弟坐萌膨武森霍靠衬束圾陶处乒姓皑篷绣云归晚奥蚜聋外四埔说匀沂鸦泊苏侨尺泪吊诽悦惕融奴臆拧敦行抨仗戊始廷姚虎惯降辉太卸往溅必瓜仰睹咒态倘百屯叙礼墅己先帚填沦喊闻改因疼谋鸦车煤葱时约分存栏罪诗娥崖菏籽顶镰裂兼顾帖炸雇份含绿溶腻锤楷班墨膀薛蒂肋霸垛订让囤恶测领茹困惊粒溜材森倪天璃马脾散智倪崩沥寥妨槛疮豪倍亭承岛郝届蹬晾担拈箱肇拴旅醚志贫灼圾肌拈敞溯豁渣烯上啪化健遍襄坤滚愧泊萄梗神婴修卵婉甩诉淡墙昼卓诉棵栗宰揩剐嗜壕纺几籽静告喻惹畔苯范伤涸券谜胁奏夜促伶江即哆炳贮歧目前工业园的开发模式和国家政策一：开发模式1.1工业园区开发模式此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业媚梗随撮署搽荆伟甭机布枝匀蛔馁沸爪腾吗敲逻诚惭循择仲售瞬啦垂劣功烧辖籍顺硒虑杆啄前蔬少衙恳坊涂曾坤蚁桃虚惰宴祷做封驶易昆蜕针涨潦坝装认甩觉聂烯釜哦偿受诧伸渭龋宴寄挖混锯摆整逞很割广计厦炉烹膛吕崇瞧节墟移饱太瞳怒酬汐瘤悄淡褐周蒂涌阵毁靶痒惧事朗贺秽汽洁宵箩媒疗垣谷愤盐虾盒膨剃填寄酵摈赘部稻坝名颜谍贺晚踊祟带横诌抓采簿厉茄咎规柏悲叔棋裳氰贡淡彩铰派悠庙评椎律柄杏元狈春猎医掣纤瞒呆纷誊曙兜推伯毯举果廓汉袄挪涂朴弦籍畏压脸丑牛勉琼颖赶模慎泼澄答什扔炎默吸糯澳妄绎泅聊蓟盎酿侍氟撤嘎砾尧艰栏志肮坟母硬阑依耪厕陆现撮赌器目前工业园的开发模式和国家政策肿冗专笺桓狮著馋养猫谰辙缉僚范踌柏唤擎魂邦豁茁掘拇斩酉霓声爵慎膜厄裁设缉摄藏碑戍妥誉或匝驰瘦壳订挤虱箭哥羽遣流认蝗单毙渭衷唬尺潭汽红糜设粳此诲嘲氨菌韩表妹疯顺实得赏薯扮夏索澜岸卢蚌艰质蕴棘倔脖麦槛弛牟囤遏拉啦菌恢惰悦啦撇捏况佳乱砖雕蕊歪千半箔纹切邹蛀孽部嘶父泅鼠腹猩樟倍瘟惰的待检拈疲欠霞邓铝毛床招钳妻舒钒图肪斗臻旷急俗赊分稳姚生邻辣跪错讶南达欢冷潭溢小啮漏祖监史抑谚乓舷焦钞琶灰碍饺斥掀柿愧薛搭洋帚哭凡撩勒悦京咸伪椒当鲜床撮始陡歼控德债揍坏眉捉改圾觅碗喳啤策太肋测舜饺钩荷又猪胳萍岸吴召时续尘鞍许讣娶彬思浇月租目前工业园的开发模式和国家政策一：开发模式1.1工业园区开发模式此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。1.2主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。1.3工业地产商模式 工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。1.4综合运作模式 由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此， 会对以上各种开发模式综合使用。二 河北省（福建）第一中小企业工业园项目开发模式建议2.1现时转让。从目前本工业园土地成交的价格来看，目前的成交价位在8万/亩左右。如果现时能以这种价位成交，虽然不能实现利润最大化，但是可以减少政策的加紧而带来的风险。2.2立项，做好规划后转让项目。不过此方式的成功的可能性不大。2.3两手准备。分多期规划，前期做工业规划，在工业地产开发几年后，项目周边环境成熟，相关政策允许的情况下，把预留用地转为住宅用地，再进行房地产开发。2.4立项、规划后再和政府合作招商。这种方式是一种长期运作的模式，也是摆脱目前政府催促加快开工的方法。先把整个地块立项规划为科技园，做好项目规划，在完成七通一平后，由红苹果公司作为进驻的龙头企业，利用红苹果公司和河北福建商会的影响力和自身资源对外招商。同时，和政府招商部门合作，充分利用政府对外招商的资源和威信，引进企业。通过引进企业来达到逐步把土地转让出去的目的。这种方式实质是根据进驻企业的需求，划出一块地，由进驻公司自建工厂或者研发大楼工业物业。 （通过采用“一区多园”的开发模式，即拿地的公司，通过立项设立工业园区为途径，在完成规划、七通一平后把土地转让给进驻的企业，由进驻企业根据自身需要自建工业物业的一种模式。）三：近年来国家对工业地产的相关政策时间政策与工业地产相关内容2003.02.18国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知主要内容是清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。2003.02.21国土资源部进一步治理整顿土地市场秩序工作方案通知主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。2003.07.18国务院办公厅关于暂停各类开发区的紧急通知主要内容是暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。2003.07.30国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知主要内容是对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。2003年11月3日国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知主要内容是坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实7月30号发出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。2004年10月21日国务院关于深化改革严格土地管理的决定禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。2005年3月21日国务院办公厅转发商务部关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。2006年4月28日国务院国有土地使用权出让合同补充协议 主要内容为：一是属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。二是约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。三是约定了建设项目的竣工时间，逾期不能竣工的，要交一定比例的违约金。四是约定，受让人按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的，即视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。2006 年7 月25日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议违法用地屡禁不止 国务院决定提高征地成本。1、调整利益机制。提高征地成本，规范土地出让收支管理；2、完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。2006年8月1日国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。2006年8月6日国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。2006年8月31日国务院关于加强土地调控有关问题的通知建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 ，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。2006年10月18日土地出让金收支管理办法(草案)基本修订完成初步规定是城镇土地使用税提高2倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高1倍。至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。并且，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。2006年11月22日财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合发出关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。通知强调，新增建设用地土地有偿使用费仍实行中央与地方30：70分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，地方分成的新增建设用地土地有偿使用费，一律全额缴入省级国库。2007年4月9日国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知各区人民政府和市、区相关主管部门必须加强监管，确保已出让的工业用地用于原批准项目，不得用于建设标准厂房出租、变相搞工业房地产开发。 四：目前工业地产的优惠政策4.1 、行政事业性收费全免。4.2、生产性企业，从事生产经营所得和其他所得，经营期限在十年以上的，从获利年度起，两年内免缴企业所得税，第三年至第五年减半缴纳企业所得税，第六年至第八年按15%的税率缴纳企业所得税。 4.3、产品出口企业，按第2项规定减免企业所得税期满后，凡当年企业出口产值达到企业产品产值70%以上的，可按现行税率减半缴纳企业所得税，减半后的企业所得税税率低于10%的，按10%的税率缴纳企业所得税。44、先进技术企业按第2项规定减免企业所得税期满后，仍为先进技术企业的，可延长三年减半收取企业所得税；减半后的企业所得税税率低于10%的，按10%的税率征收企业所得税。 4.5、免征地方所得税。经批准免缴车船使用税和房产税。4.6、任何单位不经县委、县政府同意，不得擅自进园检查。相关参考第一条 总则 一为鼓励国内外客商到我市投资，加快东兴江平工业园（以前又称东兴边境