房地产税收一体化管理经验 为了提升房地产税收科学化、规范化、精细化管理水平，依据国家税务总局的要求和省局的统一安排，我们以“两税”接管为契机，以契税征管为把手，从整合征管资源入手，不停加强部门配合，全方面推行房地产税收一体化管理。今年元至九月，共入库房地产业税收1943万元，同比增加76，房地产业税收收入占税收收入总额的比重达成了，同比上升了个百分点，房地产税收一体化管理工作取得了初步成效。我们的作法是：一、依靠两税接管，建立健全一体化管理的协作机制多年来，伴随房地产业的快速发展，房地产行业的税收已成为地方税收收入的一项主要。不过，因为房地产行业税收包括的税种多，纳税步骤复杂，税源控管手段差，税收管理乏力。2021年全市入库房地产税收1403万元，仅占税收收入总额的，在第三产业提供税收总额中只占。房地产业快速发展的新形势，为地税部门加强税收征管提升管理水平提出了新的课题和新的要求。契税和耕地占用税移交地税部门征管后，尤其是“先税后证”的管理要求，为强化部门之间的协作配合，建立房地产行业各税联合控管的一体化机制提供了科学的平台和可靠的保障。结合本市房地产行业税收征管的特点，我们从理顺协作机制、整合内部征管资源入手，有关键地处理了以下三个问题：理顺征管机构。大多数房地产企业结构多元，形式多样，关系复杂，我们在税收管理上多年来一直采取的是按单一行业管理或按地段区域管理，征收管理上存在着条块分割，信息不通，步骤断链，职责不清等弊端，管理混乱现象比较突出。“两税”接管后，我们首先从理顺征管机构入手，关键处理税务机关内部征管资源配置问题。根据税收管理的步骤和步骤，统一设置机构，将房地产行业税收比较集中的城区分局过去分散管理的征管机构统一到一个机构管理，设置了专门的建筑安装业税收管理科实施集中管理房地产业相关税收，很好地处理了因征管范围不明晰、征管步骤多而出现的反复征管或漏征漏管的问题，为房地产税收一体化管理提供了组织保障。建立部门协作机制。“两税”接管后，我们以契税征管为把手，认真分析了房地产税收管理的现实状况，结合税收管理的特点，关键处理控管手段的问题。经过对房地产业包括的各职能管理部门的管理职责划分，在各步骤有针对性地寻求各相关管理部门的支持和配合，发挥职能部门的最大管理优势，堵塞各步骤的税收管理漏洞。一是取得国土资源部门的支持配合。耕地占用税和耕地契税的征收，过去管理上存在的一个最大的障碍就是信息不通、征缴滞后、欠税追缴难。因为地税部门对用地人的用地情况不清，而且纳税人凭土地用地通知书就能够用地，大多数土地从用地到办证有一个很长的时间跨度，待到办证步骤征税时间就相对滞后。所以，我们依据国土资源部门的土地管理特点，和国土资源部门协商，将土地应税时间提前到用地步骤，即国土资源部门只要将用地通知书一下发给用地人，就经过电子信箱快速将存量地和非存量地的用地信息传输给地税税门，地税部门对相关用地人的相关税收立即进行跟踪介入，实现了土地税收的前置管理。二是加强和房产管理部门的配合协作。房屋交易和发证步骤是房屋契税征收和房地产业各税控管的关键步骤。我们经过和房产管理部门联络，以会议纪要的形式，确定了联合控管的方法，在房产交易中心设置了房地产税收审核专班，实地参入房地产计税价值的评定认定工作，审核和开具不动产销售发票，并和房管部门实现了联网。三是亲密和政府行政服务中心的协作。市行政服务中心是全市行政许可、行政服务和审核发证的主要窗口。在市政府支持下，地税部门在行政服务中心设置了专门的征管窗口，和在行政服务中心大厅联合办公的国土、房管等部门实现了网络联结，根据“先税后证”的要求，只有在地税税收征收窗口办理完税款征收并点击办理完成后，国土、房管等部门的工作窗口办理相关权属证书的工作才能进行，不然，在网络联结上不能进行到土地、房管等部门的工作窗口，有效地实现了联合控管。四是和相关部门建立了联席会议制度，由政府分管财税工作的副秘书长牵头，定时召开行政服务中心、国土、房管、财政、司法、地税等部门参与的联席会议，通报情况，反馈信息，研究对策，实现了房地产行业税收征管的社会化协作。研究制订实施方案。房地产税收一体化管理是一个系统工程，各个步骤相互衔接，相互联络，步骤管理、链条管理是整个管理工作的重中之重。今年七月以来，国家税务总局提出房地产税收一体化管理的要求后，给我们指明了工作方向，一体化管理的思绪也愈加清楚，我们结合在曾全部区一分局进行的试点工作，认真分析试点经验和存在的问题，立即召开了全市总结推广现场会，制订了市地方税务局房地产税收一体化管理实施方案和房地产税收一体化管理步骤图，修订完善了房地产税收管理措施和建安业税收管理措施，规范了房地产税收管理的方法和内容，第2页为全市房地产税收一体化管理奠定了坚实的管理基础。二、细化管理职责，落实一体化管理的既定目标我们以信息共享、数据比对为依靠，以优化服务、方便征纳为宗旨，综合利用信息，加强跟踪管理，简化办税程序，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管诸步骤的有机衔接，房地产税收一体化管理的管理模式初步建立。综合利用信息。即使房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，不过，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因此能够利用契税纳税申报和从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。我们根据房地产企业的开发步骤，在房管、计划、国土等部门的配合和支持下，健全了部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息，根据“五统一”的要求，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并立即传输、比对、整理、归集，按日录入，按周查对，按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依靠、数据规范、信息共享”的综合信息库，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息，和纳税人的纳税申报资料进行比对，随时掌握税源改变情况，让多种房地产信息归入税源管理档案，逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，立即掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，立即征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的相关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格和相关纳税申报资料进行比对分析，发觉漏缴税款的，立即进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的相关税收的管理。利用契税征管中获取的相关信息，建立健全房地产行业税源台帐和征收台帐，跟踪掌握相关房地产税收的税源改变和征收情况，严格实施以票控税，促进购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票，大幅提升管理质量和效率。元至9月，我们经过国土资源部门传输的信息对16户已取得用地手续但没发证的单位和个人征收耕地占用税218万元、契税350万元，对25户房屋交易没取得销售不动产发票的追缴税款296万元，收到了很好的征收效果。规范管理职能。我们以契税为把手，从房地产相关信息的获取及处理，到房地产业相关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传输反馈，对每个税种的征管步骤和办理程序进行了细化，并绘制了房地产税收一体化管理步骤图，深入明确了征管岗位责任，形成了一条有序操作的传输链条。为搞好征收管理，我们实施“三个跟踪”：一是经过建立管理台账，分户跟踪了解土地利用计划、计划投资、施工单位、出包协议或协议和建设施工进度等情况，立即登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，房地产开发建设过程中相关税收征管的信息从立项到用地建设到税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方法、收款时间等情况，监控商品房的存量改变，经过绘制商品房预售和实际销售情况平面图等方法，跟踪监控商品房的销售进度，并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评定，立即发觉问题，立即处理问题。三是跟踪了解涉税执法程序，根据税收管理员执法责任制实施措施的要求，严格落实执法目标责任制，规范执法文书，严格税收征管，对税收征管过程步骤、税务部门岗位衔接步骤、征纳事项通知受理步骤实施全程监控，做到环环相连，程序公开透明，充足发挥了一体化管理的效能。提升服务质量。一体化管理对内是一个整合管理资源、提升工作质量和效率的过程，对外是一个便民高效、步骤透明、服务更优的服务过程。在一体化管理工作中，我们提出了“一个部门负责，一个窗口服务，一条龙征收管理”的工作思绪，把税收服务贯穿于税收征管全过程。简化了办税程序，简并要求纳税人报送的多种报表资料，将“一窗式管理”理念和方法延伸到全部税种，变多部门办理为一窗式办结，极大地方便了纳税人。在市行政服务中心设置的地税窗口统一办理纳税申报、税款征收等涉税事宜，对转让或承受房地产应缴纳的多种税收在一个窗口实施一并征收。办税程序的简化，服务质量的优化，征管效能的提升，征收成本的缩减给一体化管理工作注入了强大的生命力和活力。三、围绕一体化方案，创新和完善管理思绪实现房地产行业税收的一体化管理是税收科学化、规范化、精细化的必定要求，是“以计算机管理为依靠，信息共享，步骤相扣，链式管理，部门协作，联合控管”管理模式的有益探索，必需要在实践中不停创新思绪，丰富和完善管理措施，为一体化管理提供可靠的制度和管理保障。信息化铺路，是实现科学化管理的主要基础。税收管理的科学化就是主动利用计算机网络等高新技术手段为税收征管服务，“人机结合”，管理互动，以充足显现管理优势。详细到房地产行业税收征管工作中，就是充足利用房地产开发和转让信息，加强比对分析，掌握税源改变情况，尤其要以目前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门和纳税申报过程中取得的信息进行整合、归集，逐步建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其它纳税人户籍资料，加强和相关部门的工作衔接，严格实施“先税后证”的相关要求，把住房地产税源控管的关键步骤，正确、快捷地传输相关信息，做到数据集中、信息共享、查询方便，逐步实现利用计算机将税源数据库的信息和纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对分析，促进税收管理从粗放型向集约型转变。链条式运转，是落实精细化要求的必定要求。科技发展的日新月异和当代税收管理的客观规律，要求我们必需创新思维，更新观念，树立科学的税收管理观，走精细化之路。房地产税收一体化管理是一个系统工程，必需各岗位亲密配合，各步骤紧密衔接，要把精细化的基础要求落实到各个步骤、各个岗位、各个人员，落实到各税种的详细管理中，落实到各部门亲密配合上，使之形成一个紧密的链条，不停提升对房地产行业诸步骤的管理水平。部门间配合，是实现一体化管理的基础前提。房地产税收和房地产开发、交易亲密相关，加强和房地产管理部门、国土资源部门等部门的亲密配合，严格先税后证，实现源头控管，是房地产税收一体化管理的最基础前提。所以，必需要在党委政府的统一领导下，根据国家、省及相关的联合文件的要求，建立健全部门间的协调和配合机制，实现信息共享，才能达成一体化联合控管的最大效果。一体化征收，是达成规范化目标的可靠确保。实施房地产税收一体化管理，是整合管理资源、创新管理方法的主要举措。所以，地税部门要把握好契税和耕地占用税接管的契机，以契税接管为把手，全方面掌控税源信息，广泛搜集、有效利用涉税信息，全方面实施一体化征收，诸税种统管，紧紧抓住契税征管的关键步骤，加强房地产各步骤的税收管理，并结合当地情况，分步实施，由点到面，逐步规范，